租购并举时代住房租赁服务创新探究
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作者:黄朝波
摘 要：目前，随着社会的不断发展，房地产行业也有了很大的进步。“租购并举”是新时代房产行业发展过程中提出的新政策，这个政策的目的就在于平衡好房屋消费与投资、房地产行业发展与经济发展之间的关系。从整体上来看，房屋租赁市场与交易市场的人群间存在流动性，因此，建立住房制度审评系统，对两个市场的关系进行深入探索。
关键词：租购并举;住房租赁服务;住房交易;住房制度审评
中图分类号：F721.6文献标识码：A文章编号：1005-6432（2022）21-0067-03
DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.21.067
1 住房租赁市场痛点解析
1.1 供求不均
从目前的情况来看，伴随国家城镇化建设的发展，现代社会的大背景之下人口流动越来越频繁，住房需求越来越大。一方面是年轻群体或者是由于房屋购买资格受限以及无法承担房租价格的群体，另一方面是由于上学、工作、医疗等一系列因素而需要住房的群体，很多地区特别是那些人口净流入量比较大的城市地区，人们对于租房的需求量非常大，而且随着时间的推移，这种趋势会持续上升。从整体上来看，用于租赁的房屋中比较受欢迎的是一些户型比较小且总体面积也比较小的房子，但这种类型的房屋数量往往比较少，而那些房屋面积大约90平方米或者是三室一厅格局甚至更大的居住空间比较常见。这种情况导致的直接结果就是小户型的供应量无法满足需求量，两居室的房屋几乎处于平衡状态，但是三居室等大户型房屋则难以出租。除了房屋大小以外，房屋的地理位置也是租房者考虑的重要因素。那些小区配置比较优良的区域，离学校、工作地点、医院比较近的区域，还有那些交通以及生活都非常方便的区域非常受欢迎，这种房屋往往供不应求。但是那些年代久远的公房、回迁房等一些装修简单、居住整体环境比较差的房屋却无人问津。此外，国内租房市场正处于状态的房屋通常主要是房主自租或者是中介转租的形式，大多数都是通过房主或者是中介来完成租房流程，专门的房屋租赁企业开展的统一装修与管理的专业房源在租房市场中所占的比例很小。
1.2 公共服务不足
目前，在国内大部分城市地区，租房者很难得到这个地区的“城市名片”，也没有办法享受当地的教育资源、医疗与养老服务、就业服务等一系列福利政策。另外，租房者往往是外地人，他们对于房屋本身以及房屋各项信息的了解非常少，要是碰到房东不退押金、房屋装修以及违反合同等各种情况，他们很难维护自身的利益。就金融服务获得性而言，个人住房贷款是各个银行给所有的房屋购买者制定的一种传统金融产品，购房者能够结合房屋的价值向银行申请贷款，解决当下经济窘迫的困境，但是银行中和房屋租赁有关的金融服务却屈指可数。
1.3 金融机构服务跟进滞后
金融机构服务跟进滞后的问题，具体为金融机构的服务理念、不同房租赁贷款服务设置有所缺失，无法满足实际发展需求。以银行方面为例，其不具有顺应时代发展变化进行改变的意识，承担的责任比重较低，在这一方面没能选择良好的发展趋势，服务模式创新理念缺失。
2 基于消费者角度于“租购并举”制度的建议
首先，就住房租赁政策给消费者今后的租购行为带来的影响而言，目前租房群体中绝大部分是刚进入社会工作的年轻人，还有一些工作不稳定或是收入不稳定的人。刚进入社会工作的年轻人当前的经济能力比较弱，他们跳槽的可能性很大，因此工作稳定性无法得到保证。而那些工作流动性比较大的人，因为工作本身的特征致使他们自己也无法预测在当地居住的时长。最后是收入不稳定的人，他们没有办法确保可以按照约定稳定还债。从消费者的角度看来，如果他们确定要购买房屋，就需要先交付一大笔钱，接下来的每一个月都要按时还债，这就导致不仅大大减少了他们能够自由支配的收入，而且还在某种程度上降低了他们的生活质量。因此，新政策的施行，能够加强租赁市场对这些群体的吸引力，使他们逐渐改变以往的租购理念，住房租买将会被其他的选择代替。
给房屋租用人群购房观念带来影响的原因有很多，其中包括通货膨胀、贷款利率、房产税等，不仅如此，社会房屋政策也会影响他们的租购理念。比如，近几年，在西安以及武汉等地区制定了落户政策以吸引人才，还有一些地方增加了住房补贴等福利。每一名消费者都在寻找最佳的时机购买房屋，这样能够以最低的价格获得最好的回报。因此，就以下几个要素对消费者租购理念产生的影响进行分析。其一，租金与房租价格对消费者租购行为产生的影响。对于消费者而言，房租价格的变化是影响他们租购行为的直接原因，他们不仅关注租金与房租价格之间比值的变化，这个比值决定了消费者是否会重新考虑租购计划，并且该比值的浮动应该在一个合理范围之内。另外，消费者还会注意价格伴随通货膨胀产生的变化，要是价格升高的速率比通货膨胀还要快，那么就表示房屋升值。经过分析这个要素怎样影响消费者租购行为，能够给政府科学调整租金与房租价格提供参考，进而使房屋租赁市场与房屋市场发展更加平衡。其二，政府补贴与税收优惠给消费者租购行为带来的影响。房屋租赁市场里出现的问题越来越多，政府逐渐开始通过一系列方法使租房者的利益得到保障。在新的政策里支持将除去租金以后的薪酬作为税务计算的基础，有的地区给满足要求的消费者供应住房补贴，这一系列福利都会影响消费者的租购行为。其三，租房嗬给消费者租购行为产生的影响。因为租房者可以享受的权利是有一定限制的，有一些权利必须要通过购买房屋才能够得到，这使得消费者的购房行为在某种程度上存在一定的不合理性，进而导致房租价格越来越高，让房屋市场的正常发展受到影响。近几年，“租售同权”这一政策的施行很好地处理了这个问题，这一政策通过影响消费者的购房行为帮助政府达到预期目标。
3 国内城市住房供应施行“租购并举”
从整体上来看，国内房屋交易市场长期处在发展不均衡的大环境之下，房租交易市场的热度一直很高，房价的增长速度也非常迅速，投机属性占据的比例很大。但是，从本质上看，房屋交易市场的各项制度并不完善，具有供应量不足、质量有待提升、经济主体不够集中、租赁关系变化大、租赁市场发展的支撑政策需要优化等一系列问题。姚剑雄等人针对广州某地区的房屋租赁市场情况展开了全面分析，同时针对资金投入、房屋供应等层面提出了市场环境改善建议。刘军等人对北京市的房屋租赁市场进行了探索，同时给出了有关制度建议。共有产权住房是房屋租赁市场的一种关键补充，住建部已经把北京、上海等六个城市规划为共有产权房屋的试点城市，倡导通过各种各样的途径展开有关探索。李勇辉等人以土地财政为出发点，通过数十个省份的数据探索保障性住房给人口城镇化产生的影响。
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