基于区块链技术的房屋租赁市场研究
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作者:毛越
摘要：我国住房租赁产业虽起步滞后，但需求强劲。房地产行业面临房屋供应短缺、质量差、企业信誉差、管理困难大等现状。由于综合性、规模化租赁公司很少，企业面临生产成本高、融资困难大、收益率低等困难。区块链技术具备真实透明、无法伪造、可追溯的优点，可以破解各方可信合作难题。基于区块链发展下的租房租赁模式，凭借其优势，可以重新建立客户信心，推动房屋租赁行业健康发展，降低住房租赁公司融资困难。
关键词：住房租赁;融资;区块链
近年来，地产企业的投资增幅下降，为加快保障性住房建设工作，2021年中共国务院政府办公室印发《有关加快社会保障性出租房屋的若干意见》，确定了社会保障性出租房屋的基本政策和保障措施。同年，在国新办的新闻发布会上住建部称“十四五”时期将以建设社会保障性出租房屋为目标，继续规范住宅社会保障制度，加强保障性住房的供给。我国人民自古以来就重视房子的买卖而非租赁。这使得租赁市场建设脆弱、弊端丛生。目前，出租公司惯用的“出租贷”方式，风险较大，且出租公司融资链相对脆弱。通过利用区块链的共识关系、智能合约等底层技术，与传统房屋租赁产业链相结合，可以更高效处理各类需求，从而推动房屋租金的增长。
一、国内住房租赁企业现状
长期以来，住房租赁市场一直是房地产发展的短板，融资问题则是制约行业发展的瓶颈。从住房租赁企业的背景来分类，大致上可以分为：政府背景、国企背景和民企背景三类企业。政府背景即政府独立或与社会资本合作，自建或收购房源作为租赁房源，以提供保障性或政策性租赁住房。国企背景的包括国有房地产开发企业、国有投融资企业，通过自建、购买、资产划拨、租赁等方式获得房源。未来，随着各地住房租赁实施方案落地，将出现一批国有住房租赁企业。民企背景是指民营机构通过各种市场化的手段获取房源开展住房租赁业务。目前市场上活跃的长租公寓企业，多为社会资本投资的企业。
住房租赁企业的运营模式主要是重资产运营和轻资产运营。重资产，是指企业通过拿地自建或收购改造等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。例如，有开发商对获取住宅土地过程中规定的15%自持物业进行自建运营就属于重资产。另外，对于购买闲置工业厂房或商业用房等存量物业改造为租赁住房，以及将企业自持的存量物业进行改造后出租也属于重资产模式。轻资产，是指企业并不持有物业，而是通过长期租赁、委托管理、与持有方运营合作等方式集中获取房源，通过转租获得租金价差或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式。
由于出租房屋环境差别较大，因此价格相对低廉的出租房屋多在城市内的城中村、老旧小区，或远离市区的城郊建设小区。城中村、老旧小区的出租房屋，配套设备老旧，社会管理服务水平较差;远离城市的近郊出租住房，配套服务设施相对完善但交通不便;而处于都市内部自然环境好、服务设施完善的出租房屋少且售价高昂。出租房源供给大多是个人房东，而承租人多经过中间商了解房屋信息，资讯的真实性无法获得保障，甚至有很多时候会被“黑中介”利用信息，从而骗取高额中介费。现在，由于出租群体的日益年轻化，除去了出租中间商，大部分的青年人还在使用贴吧、豆瓣、咸鱼、出租APP等搜索房屋资讯，因此互联网上的房屋资讯更加真假难分。单位房东和个人房东在订立租赁协议时一般没有经过房管部门的审批，相关主管部门也无法监督，在产生纠纷时沟通较难，因此出租人的利益也无法获得保证。随着时间的推移，我们将面临更加复杂的市场经济规则，过去仅针对业主和出租人的法律已难于对市场主体实施有效引导与监督，因此与房屋出租业务有关的立法亟须健全。
二、国内房屋出租公司面临的问题
（一）企业发展受限
根据有关资料的计算表明，2020年我国已被注销或吊销的长租公寓中介企业，仅有170多家、占相关企业总量大约15%，但其中也有近5% 的相关企业曾经受到过行政处罚，或有过严重违法行为。目前，由于房屋出租企业投资量大、成本高、收益率低，房屋出租企业难以专业化和规模化地发展。
（二）住房租赁企业融资压力巨大
租赁公司初期在开拓市场时，必须投入巨大的资金进行人才招募、收集房源、房屋整理等准备工作环节，后期在经营管理时仍需巨大的资金投入方可保证正常的运营管理工作，而按年或按月缴纳的房租无法快速盈利，资本回流缓慢，公司融资压力较大。近年来，在我国有关政策法规的推动下，很多房屋出租企业为了率先抢占市场份额，盲目过激地扩展，甚至启动价格战来抢夺房源市场，而企业在高速扩展流程中所形成的巨大开销也造成了企业的融资链负担过重，极易出现破裂。
（三）租赁企业金融问题严重
进入中国房屋租赁产业后必须持续大规模投放融资资源，传统银行没有相应的抵押工具，民间借款更无法解决投融资需要，中国房屋租赁公司投资途径狭窄。为了解决投融资问题，部分企业将通过互联网金融网络平台给青年人进行租赁融资服务的“租赁贷”商品用作投资工具，来赚取快速发展资本。“租赁贷”的管理模式下运营商把房屋租给租户后，租户向第三方公司网络金融服务平台申领出租信贷，按月归还出租信贷，金融服务平台可以将第一年或者多期的房租交付给运营方，而运营方按月将房租付给原租户，实现资本的期限错配，借此来扩大规模，以求实现规模经济效益。如果公平被破坏，因资本的期限错配，原房东收不到租金将会驱赶房客，房客无房住宿却要不断归还出租信贷，无论是在诚信、经济效益或是法治方面“租赁贷”的管理模式下均有很大风险。
三、基于区块链技术的房屋租售融资设计
（一）区块链相关技术
“十四五”计划将区块链纳入中国七大数字经济的重要行业之中，利用区块链赋能传统房屋租赁方式可有效打击租赁乱象，并加强政府各部门监督，有效推动了良性租赁生态的建立。区块链是指一个数据以^块为单元产生并保存，并根据时间序列首尾相连组成的链式结构，同样也使用密码学实现了不容修改、不容篡改和数据访问安全性的去集中分布式账本，具备了数据透明、不容修改、可追溯、安全可信等特点，并可以解决多方可信的协同问题。
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区块链底层技术是搭建房屋租赁平台的重要技术基石，通过解析不同技术手段对房屋租赁平台的影响，可以形成具体的技术模型，如智能合约模型、区块管理模型、共识机制模型、分布式账本模型、信贷票据模型、信息加密模块。技术模型的具体实施功能如图1所示。
（二）各方互通，建立互信机制
房屋租赁网络平台将以区块链信息技术为基石，形成一个联盟链，并设置了行业准入门槛和严密的身份验证制度，并对进入者实施了信息分级、信息分类。将政府部门、金融服务平台与房屋出租公司之间的重要节点信息彼此连接，根据区块链内信息无法修改且信息可跟踪的特点，政府部门将对金融服务平台和租房出借网络平台所公布信息和交易的过程实施有效监管，以促进完善房屋出租市场经济社会秩序。区块链基础的诚信体系，可以提高融资平台对银行的信赖，还可以缓解银行融资难问题。而依托区块链信息技术下的住房租赁网络平台，不仅破解大数据信任问题，还可以提升各方信息交换速度，从而建立安全可信的信息交易平台。
（三）构建共识，加强信任，解决融资难问题
区块链中并不是中心化组织，但是在实现传递消息、价值传递时，通过共识机制处理并保证了每一个交换在每个记账节点上的保持一致与正确性等问题。住房租赁公司在进行投资时需要向金融信息平台上传各种相关信息证明，而通过区块链内个人信息的公开透明性与不可伪造性，再加上对个人信息、交易过程等的可追溯性，就可以保证从金融机构中获取的所有个人信息资源的真实可靠性，在一定程度上可以减少投资风险，从而提高了公司的投资机会。但如果有公司所上传的信息内容经检验为错误信息时，便会在信息链上产生污点并披露。
（四）基于区块链技术下住房租赁融资应用流程
所有消费者首次登录房屋租赁区块链必须注册实名，房屋出租公司或者个人房东进驻区块链租房租赁系统后提交房屋的信息数据，政府部门节点对房屋数据信息予以记录。房屋数据提交后，会自动按照房屋信息的形态特征形成各种数据指纹识别，并存入区块链，同时对各种统计信息通过扫描加盖时间戳，从而避免了“一图多用”的情况产生。在房屋数据提交流程中产生的各种数据指纹识别会和区块链上现有的各种数据指纹识别加以比对，如果重合过高者会加以限定，同时进行警示。
出租人在选定房屋时，可查看房屋主人的诚信评价和信息记录，并通过行为信息挑选行为最优秀的出租方;同时，出租方也可以查看出租人的行为信息，决定是否出租。而通过将传统出租合同条款编译为可自主履行的智能协议，也可以管控在出租市场中的买卖活动。区块链的房屋租赁平台内，出租方拥有建立合同、激活契约、提交争议等的权利。而承租人则拥有使用智能合同、签署契约、提交争议等的权利。只有在各方取得共识后，智慧合同才会生效，并提交至政府监管机关进行登记备案，对出租过程实施严格监管。和传统的租赁契约比较智慧合同的产生消除了客观性因素的阻碍，也减少了房屋出租交易成本。
租房完成后，向承租人上传房屋信息，并基于房屋信息形成的验证数据指纹，经认证通过者返还租金，自动终止合同，并增加下一笔良好行为信息;未获通过者按照协议规定内容进入清理阶段，并增加一笔污点行为信息。一旦有所纠纷，政府各部门和司法机关都能够比较迅速地收集各方信息，提高解决争端的效率，如图2所示。
四、结语
如今，区块链科技处在高速发展演进阶段，区块链科技的更大规模应用也处在孕育发展阶段。通过区块链科技下的房屋租赁融资网络平台，可以去中间化，提高对各个参与者的信任，从而建立一个更加合理的房屋租赁交易市场。传统的房屋租赁中，各方都面临着极大的信息差距，相互信任不够，问题丛生，而区块链信息技术下的房屋租金网络平台大大缩小了各方间的信息信差距离，为当事人带来了更多的选择权。而通过区块链信息技术可以更好地解决中小企业投融资问题，这将是当前中国房地产市场投融资工具的主要发展方向。
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（作者单位：西安职业技术学院）
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