强化房地产企业资金管理的思考
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作者: 张凤
（清苑县房地产市场管理处，河北保定071100）
摘要：房地产企业资金管理是指房地产企业在房地产开发、经营和管理活动中的各项资金的控制与管理，是房地产企业财务管理的核心内容。房地产企业在经营过程中，资金投入额度大、周期长，资金运作过程复杂。加强企业资金管理，可以提高资金供应的及时性、有效性及资金利用率，并能够有效降低企业资金风险，是保证房地产开发项目顺利进行的重要环节。
关键词：房地产企业；资金管理；思考
中图分类号：F820.4 文献标志码：Ａ文章编号：１６７３－２９１Ｘ（２０11）23－０146－02
房地产企业资金管理是房地产企业财务管理的核心内容，是指房地产企业在房地产开发、经营和管理活动中的各项资金的控制与管理。房地产开发项目通常需要开发商投入大量的资金，并且这种支出需要较长的时间才能收回。加强对企业资金的控制和管理，是保证企业开发项目顺利进行的重要措施。
一、当前我国房地产企业资金管理存在的缺陷
（一）资金管理意识淡薄
房地产行业在我国尚属新兴行业，相关体系制度还不完善。一些房地产企业的管理人员缺乏资金管理意识，没有树立起时间价值、资金成本等观念，致使资金管理环节薄弱，存在较多的问题。很多房地产企业内部资金管理的责任划分不清，设计变更没有标准程序，工程建设质量不达标，工期拖延，销售策划不够等，这些行为对企业投入资金的按时回笼造成了直接的影响，不利于企业资金链的良好循环。
（二）融资形式单一
目前，我国资本市场的发展还处于起步阶段。受限于资本市场的发展，房地产融资市场也仍处于起步阶段。房地产企业进行融资时，一般采用短期和长期银行贷款的方式，由于我国企业债券市场发展缓慢，房地产企业很难通过发行企业债券来筹集资金。近几年来，国家监管部门对地产企业上市控制严格，这就使得部分房地产企业不能够利用发行股票的方式筹集资金。房地产企业的融资方式往往只是停留在短期，融资风险高，偿债压力大，不利于房地产企业的资金运作。
（三）投资决策不科学
前几年国内房地产市场较为火爆，理论投资回报率较高，使得一些房地产企业在关注行业利润时，忽略了行业发展的周期性以及潜在的风险，对未来行业面临的挑战估计不足。部分房地产企业没有对开发项目的合理性、房地产市场的消费趋向、市场上的供求情况等进行科学分析，就盲目进行项目投资，这样房地产企业很难得到合理的投资回报，容易使企业背上沉重的包袱。
（四）负债比例较高
房地产企业经营活动具有投资额度大、建设工期长等特点，很少有房地产企业完全依靠自有资金进行发展。由于政府对房地产企业IPO（首次公开发行股票）和股权再融资的限制较高，多数房地产企业都是通过银行借款进行负债融资，从而导致企业的资产负债率过高。为此，房地产企业承担着较大的财务费用压力和风险。根据统计，我国房地产开发资金的70%～80%直接或间接来源于银行。
（五）资金沉淀问题突出
根据国家统计局统计，2008年我国商品房空置量出现明显上升，以2008年11月底全国商品房空置面积1.36亿平方米为基础，推测得出2009年全国商品房空置率将达30%以上，大大超过了国际公认的商品房空置率10%的警戒线。全国35个典型城市存量房消化平均需要33.84个月。空置的商品房大量地挤占了房地产企业的资金，造成企业资金的严重沉淀。并且，有相关报告指出，商品房空置率与房地产企业经营利润率呈负相关关系，商品房空置率上升时，房地产企业的经营利润率则一路下降。
二、提高房地产企业资金管理水平的有效途径
（一）拓展融资渠道
作为资金密集型的企业，如何解决融资问题是房地产企业必须考虑的一个问题。目前我国房地产行业已经开始探索多元化的融资渠道。资本市场中的直接融资渠道和间接融资渠道都需要加大开拓力度，应进一步完善多元化的房地产金融市场体系，包括投资基金、股权融资、债券融资、证券、信托等多种形式。在多元化的情况下，来自民间的大量资金就可以从楼市分流到基金、债券、信托等上来。由于只有好的企业才能够拿到基金、债券、信托等，因此，多元化的融资渠道不仅能够帮助房地产企业解决融资困难的问题，还可以促进房地产行业内部优胜劣汰，提高企业自身素质。
（二）强化开发项目的可行性研究工作
房地产开发投资大、周期长，存在较大的经营风险，因此，在确定投资开发经营项目时，首先应调查清楚投资项目的背景情况，避免有产权问题方面的纰漏，以确保投资回收。其次，做好市场调查工作，调查并分析项目所在区域的人口发展情况、经济发展情况、城市规划情况、消费市场情况、房地产市场情况等，并做出客观的预测。再次，要认真对投资项目的前经进行分析比较，企业应集中优势资源开发那些经营效益好、风险小、周期相对较短的项目。最后，企业应根据项目开发进度合理估算需求量，制定合理的筹资方案，以保证项目的正常进行。
（三）加强资金预算管理
资金预算是实现资金良性循环的基础，科学、合理的预算体制能够促进企业有效使用资金，提高资金的使用效率。企业资金预算分为年度预算及月度执行预算，采用直接法编制，并采用间接法编制予以验证。年初，财务部门应根据企业实际情况制定资金预算计划，主要包括资金预算收入和资金预算支出两项内容。通过制定资金预算计划，可以明确企业年度资金运作的重点，有助于公司对日常资金的跟踪和控制，能够有效避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生。预算方案制定后必须严格执行，这样才有利于资金预算管理作用的充分发挥。
（四）严格控制项目成本
一是要准确核算项目成本。对成本进行准确的核算，使产品成本可以正确反映出房地产企业产品的实际支付，从而合理的确定销售价格，为企业回收资金打好基础。二是控制工程费用支出。工程支出是房地产企业日常主要资金支出，并且工程支出节点具有一定的调节性，房地产企业经常利用工程支出节点的可调节性来调节企业资金流，进而控制工程费用支出。这就要求房地产企业的工程部门和财务部门评估、分析出各项在建项目工程资金需求的紧急程度，做好各个环节工程款的支付计划，控制工程费用支出。三是控制管理费用支出。财务部门应对企业管理费用支出进行严格的监督审核，拒绝一切不合理的支出，以保证流动资金用在关键的环节。
（五）做好资金回收工作
任何商品制作完成后，必须销售出去才能获得收益，房屋也不例外。在销售房屋时，既有可能市场行情好于预期，也有可能市场行情坏于预期。无论怎样，房地产企业都应做好市场行情调查，正确核算包括开发建设成本、销售成本、房地产行业平均利润在内的房屋销售成本，并尽快将房屋销售出去，将资金收回来。如果在在房屋销售期内出现销售低谷，房地产企业应冷静地对市场进行研究和分析，看市场是否会在不久的将来反弹，如果预测出现反弹，并且反弹所带来的收益要大于等待时所产生的新的资金成本，那么就可以耐心等待一段时间。如果短时间内不会出现反弹，房地产企业应按照当时市场行情，尽快推出房屋，收回资金，以避免产生更大的亏损。
（六）加强资金的风险控制
企业资金风险主要有三种，一是资金的使用风险，它主要表现为企业的投资风险，事先可以控制，对此类风险应加强事先控制。在评价投资项目的可行性时，应将评审程序尽量做到科学化、专业化，尽量降低预计风险的发生概率；在进行重大投资决策时，企业应形成科学的制定决策的程序和有效的决策约束机制，以保证决策的合理性；同时，还应对资金的流向进行跟踪管理。二是资金的在途风险，一般发生在企业资金结算过程中，因此房地产企业应慎重选择结算票据。三是资金的或有风险，主要是企业为其他企业提供担保而形成的或有负债，包括贷款担保和业务担保等，企业在为企业提供担保时应慎重考虑，并要有完善的审批程序。
（七）建立资金管理信息化平台
房地产企业资金管理信息化平台是一套以资金管理为核心，以资金收入与计划为主体，以统一的接口与各分公司系统相联，辐射分公司的所有楼盘的资金管理系统。平台具有管理企业内部资金收入与计划情况，自动查询余额与报表汇总的功能。在资金管理信息系统中，资金的流入流出被集中控制，资金的流向也能够实现全程跟踪。资金管理信息系统可以对企业的资金进行统一计划、统一拨付、办理公司间往来结算、核定公司直接可动用金额或日常现金余额，真正实现了一体化管理，加快了信息传递效率，有助于资金使用效益的提高。
结语
房地产企业的经营效益与资金管理的水平密切相关。由于房地产市场本身存在着较多的不可控因素，从而导致房地产项目的开发建设与经营管理也存在着较多的不确定因素。房地产项目具有投资大、风险大、资金回收慢等特点。房地产企业应通过开展多元化融资、盘活沉淀资金、加强资金计划管理等手段进一步提高企业资金管理水平，保证房地产项目的顺利开发。
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