关于房地产开发中项目管理的分析与探讨

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　　【摘 要】随着我国经济的快速发展，房地产业一直活跃在国民经济的前列，是国民经济重要的组成部分。然而房地产开发项目管理是一项庞大而复杂的工作，只有分清主次，抓住重点，才能统筹全局；只有在实践过程中不断学习、体会和总结，才能做好房地产开发的项目管理工作。本文分析了目前房地产企业项目管理中存在的不足并提出了解决的对策。
　　【关键词】房地产开发；项目管理；措施
　　一、 项目管理对房地产开发的现实意义
　　房地产开发项目管理是一项庞大而复杂的工作：具有幅度宽、范围广、层次高、难度大等特点，在房地产项目开发中发挥着巨大的作用。
　　首先，开发企业实施项目管理，不但可以实现与国际工程惯例的接轨，而且增加开发企业的国际竞争力。项目是开发企业利润的源泉，管理是开发企业获利的根本，只有提高管理水平，才能在激烈的市场竞争，项目管理可以有效地提高开发项目的附加价值及品质，从而提高企业的效益。
　　其次，项目管理使开发企业更加注重与客户的沟通，能够为客户量身定做更具个性化的产品，从而更好地满足市场需求，降低项目的风险，让开发企业快速走出开发越多空置越多的房地产怪圈。
　　另外，采用项目管理，实行招投标制度和项目监理制度来杜绝黑箱操作，确保工程质量，防止豆腐渣工程的出现，同时项目管理可以控制项目成本，减少项目超期的风险。
　　二、我国房地产开发项目管理存在的不足
　　针对我国房地产开发项目存在着质量低劣、交房脱期、货不对板、空置率高、缺乏和顾客沟通等问题，分析企业管理存在的不足。
　　1、项目方案管理工作的不足
　　项目方案的确定，作为开发商还是能够足够重视的，但开发商往往没有按照规范程序进行运作，使得这个阶段的工作存在一些不足。
　　首先，缺乏市场调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有进行市场调研就匆忙确定方案，什么赚钱，就开发什么，急于求成中简单地模仿别人。开发的产品没有自己的特色，缺乏吸引力而滞后于别人。这种缺乏市场调研便决策方案的做法，无形中增大了企业的风险。
　　其次，缺乏品牌、精品意识。由于企业以利润最大化为根本目的，一些开发企业为了追求高额利润，在方案确定阶段，考虑过多的是如何从这个项目上多赚钱，而忽视产品的精品意识，企业的品牌形象。企业要想谋求长远发展，在方案确定阶段必须具备“精品意识、品牌形象”的战略眼光。这是企业的一种无形资产和竞争力。
　　另外，没有较为全面和实际的投资估算报告。开发商取得一个新项目后，往往只是做项目概算报告，而一旦项目的方案、功能等确定后，并没有针对确定后的方案做投资估算报告，只有项目工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资的一部分，如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算，项目实施过程将无法准确地进行投资控制。使得企业常常一个项目全部竣工后，投资额大大超过计划投资额。
　　2、施工图设计管理工作
　　现阶段房地产开发企业对于图纸设计阶段的管理工作可以说是很少，甚至是一片空白。绝大多数开发商可能认为，方案、功能确定后交设计单位设计，具体事情那是设计院的事，房地产开发公司对这些专业设计的管理能力弱，加上多数设计人员无成本概念、无创造附加价值的能力、图纸错误多、欠缺细部设计图纸。开发商只注重施工现场的成本、质量控制，而忽视设计阶段的成本、质量控制。首先没有具有详细和明确要求的设计委托书。一些企业为了尽快拿到图纸，在功能和要求还不确切的情况下，就要求设计院设计图纸，这样一来，必然造成设计出来的图纸在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工过程中才发现，要求修改，不仅增加工程成本和施工难度，而且影响工期；其次，目前设计院设计出来的图纸是否进行投资控制，无法考证，行业方面也缺乏这方面的监督和管理，尚无一种有效的办法加以控制。
　　3、合同管理工作
　　目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱，合同意识不强，更谈不上合同管理。国内企业签订的合同，几乎都有“未尽事宜，双方友好协商解决”的条款，但如果合同签订不完善，一旦协商不好，往往造成相互扯皮。主要存在以下几点问题：一是项目鉴定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符合国际上通行的合同文本要求，合同签订不严谨，存在漏洞，给对方提供了索赔依据。二是签约双方都不认真执行合同，随意修改合同，或违背合同规定，合同履行率低。三是合同产生纠纷时，大多数采用行政手段解决，不采取法治形式解决。
　　三、房地产开发企业应采取的措施
　　时代在进步，社会在发展，开发建设中要不断地创新。只要拥有了现代化的项目管理知识和掌握现代化的项目管理技术，就能在激烈的竞争中生存。
　　1、重视开发项目的市场定位和产品研究
　　房地产开发企业必须重视项目的前期市场定位和产品研究，使整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格局。要做好项目的市场定位，就要做到：首先，深入研究国家及地方的有关政策、法规，了解政府对该行业的政策取向。如果政府扶植该行业的发展，它必将在税费、金融、法规等方面给予支持，使该行业的投资风险减少。因此必须清楚公司拟开发的项目是否属于国家政策支持的产业，不能逆政策而行。其次， 要根据项目地点、环境及规划要求等自身特点，广泛了解市场的需求情况，确定本项目主要的消费群体。通过广泛调研掌握这些消费群体的购买力水平、对居住空间、环境及配套设施的要求等。最后了解附近楼盘的设计、售价、销售面积、销售情况及其开发商的实力等，权衡本公司竞争力是否能击败对手，务求知己知彼。目前，作为房地产开发企业，应结合企业自身的现状，通过对市场的深入分析和准确判断，选择合适的细分市场进入，形成特色经营，即为某一特定客层的消费者提供具有某些特质的产品，以更大程度地满足他们的消费需求，这样，才能保证产品的销售速度及项目的成功，使企业在这一细分市场处于领先地位，在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。
　　2、品牌建设
　　随着房地产市场竞争的加剧及消费者成熟度的提高，房地产开发企业应重视企业的品牌建设。当然，企业的品牌建设不是靠大量广告投入，自我吹嘘，而是建立在市场提供优质的产品和优良服务的基础上，再配以准确的形象策划和适当的媒体推介、公关活动等的系统工程。品牌建设需要一个过程，它是以开发商一个个成功项目作为载体，逐步为市场所认可，最终形成企业自身的品牌和形象。大连万达集团由于具有较好的企业品牌，已与世界五百强之一的某境外企业合作，在国内二十几个大中城市开发建造大型商业设施及住宅小区。国内房地产市场要走品牌竞争之路，具有高附加值的优质产品才能在满足客户需求的同时，为企业提供更多的资金积累，在良性循环的状态下保证企业的生存和发展。
　　3、注重加强合同管理工作
　　首先，房地产开发企业要做好合同管理的基础工作，没有扎实而全面的基础工作，合同管理是不能成功的。
　　其次，要实施合同管理的过程控制，房地产开发企业要从投资项目一开始通过竞争选择优秀工程咨询单位，与之签定工程咨询合同。在项目建议书和可行性研究阶段，把基础工作做扎实，使投资估算建立在科学、可靠的基础之上编制好设计概算，这是控制设计和施工总造价的关键，也是合同管理的关键。
　　四、结语
　　房地产开发项目管理是房地产运营中的重要方面之一， 真正得到市场追捧的项目一定是在项目管理方面有所建树， 而一个好的房地产企业一定是很讲究项目管理， 项目管理的成功是项目成功的关键。企业要想在激烈的市场竞争中胜出，就需要准确做好项目定位，做到精心计划、积极管理、严格控制，是能够实现项目管理目标的。
　　参考文献：
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