物业公司交接纠纷产生原因及解决途径
作者 :  胡志鑫

  
  一、物业公司交接纠纷产生原因分析
  
  被辞退的物业管理公司与新选聘的物业公司、原物业公司与业主委员会之间就物业管理交接事项发生纠纷的案件时有报道,究其原因,主要有如下几个方面:
  1、法制不健全。我国房地产业迅猛发展,物业管理业务随之蓬勃兴起,而在这一方面的立法却相对滞后,原有的民事法律规范中很难找到与此有关的法律规定,这就造成该行业内很多纠纷到底怎么处理无法找到法律依据。物业管理公司和业主的权责利益不清楚,极易造成侵权和其他纠纷的发生。
  2、物业管理公司没有摆正自己的位置引发纠纷。在现实生活中,有的物业管理公司把自己当作小区的主人。比较典型的有北京金华园小区物业管理公司,它宣称除了业主的住房,其余的包括小区内的马路都是自家的。为了管理好自家各种设施,2003年2月15日元宵佳节当天,小区的保安肆意地殴打了一位业主,紧接着,16~18日这些保卫者们又出手教训了据说是“不听话”的业主。这样的物业公司极易引起小区内业主的公愤,业主大会便会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同,而物业管理公司往往以种种理由不同意解除合同,也不办理交接,由此导致纠纷。
  3、在物业管理公司的确立上没有按照市场的竞争机制办事,导致业主不满意。我国有关由业主大会公开选聘物业管理公司负责对本物业区域进行管理的制度还不完善,目前大多数的物业区域都由开发商确定的物业管理公司负责管理,业主只能被动接受,很多物业管理公司的竞争意识、危机意识不强,服务不到位,也不主动与业主进行沟通,双方缺乏良性互动。在《物业管理条例》明确赋予业主大会公开选聘、解聘物业管理公司的权利后,很多小区的业主大会积极行使这一权利,以服务不到位为由解聘原物业管理公司。当前产生的物业管理交接纠纷大部分属于这一类。
  4、原物业公司不甘退出产生纠纷。物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束,业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理,而原物业管理公司不甘退出,继续占据小区,拒绝与新物业管理公司进行交接,因而产生纠纷。
  
  二、物业公司交接纠纷解决途径
  
  物业管理交接纷纷,不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序,也必将对物业管理公司的企业形象产生很大负面效应,并在一定程度上阻碍着我国物业管理行业的持续、快速、健康发展。所以,寻求合法途径,及时、有效、经济地解决物业交接纷纷,无论对业主还是对物业公司都是极为有利的。根据我国有关法律法规的规定,对于物业管理交接纠纷,可以采取以下五种方式进行解决:
  1、当事人双方协商解决。由被解聘的物业管理公司和业主委员会(可能还包括新聘的物业管理公司)双方在自愿、平等、互谅、互让的基础上就物业管理交接有关事项如拖欠物管费的支付、物管公司代收代缴水电费的结算、物管公司对小区公共建设额外投入的回收等进行协商,以解决双方之间的争议。由于这种协商解决的方式体现了当事人意思自治的原则,有利于化解纠纷、平息争议,最大程度的避免双方的经济损失,维护双方的社会声誉,避免给小区全体业主的正常生活秩序造成影响。因此这种方式对于双方来说都是最有利的,一旦发生物业管理交接纠纷,双方应尽量通过协商的方式妥善解决。
  2、由物业管理协会、居委会或者其他第三方调解解决。调解制度是指经过第三者的排解疏导,说服教育,促使发生纠纷的双方当事人依法自愿达成协议,解决纠纷的一种有效方法。随着物业管理协会组织建设的不断完善,其在物业管理行业中的地位和作用也在不断加强,物业管理交接纠纷发生后,当事人可以在自愿的基础上请求物业管理协会进行调解,双方在物业管理协会代表的主持下解决各项争议并形成书面协议。此外,发生纠纷后,当事人也可以请求居委会或者其他中立第三方进行调解。
  3、申请有关政府主管部门处理。《物业管理条例》第五条第二款规定:“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”,同时《物业管理条例》第五十九条规定:“违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。”因此,发生物业管理交接纠纷后,如果双方无法通过协商或调解达成一致意见,当事人应当及时报告当地房地产行政主管部门,由其进行立案查处。如果在交接过程中发生治安甚至刑事案件的,还应及时向当地公安机关报告,由公安机关对其中的治安或刑事案件依法进行处理。
  4、提交仲裁委员会裁决。如果当事人双方在物业服务合同中明确约定发生争议提交仲裁委员会仲裁解决,或者在发生纠纷后双方达成仲裁协议的,任何一方当事人都可以将争议事项提交约定的仲裁委员会,由仲裁委员会做出具有法律约束力的裁决。由于仲裁委员会处于严格的中立地位,其作出的裁决具有很强的社会公信力,并且仲裁是当事人自愿作出的选择,有利于消除当事人之间的矛盾。但是我国实行“或裁或审”的原则,当事人一旦选择通过仲裁方式解决纠纷,就不得再向法院提起诉讼(符合法定条件的除外),因此在选择仲裁之前,双方当事人都应作充分考虑。
  5、向人民法院提起诉讼。在司法实践中,为了维护业主的合法权益,各地基本上确认了业主委员会的诉讼主体地位。如《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》“关于诉讼主体”中规定:业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼,以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人:(1)物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的;(2)业主大会决定提前解除物业服务合同,物业管理企业拒绝退出的;(3)物业服务合同终止时,物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的;(4)其它损害全体业主公共权益的情形。各业主委员会可以根据类似规定,当无法通过上述四种方式解决争议时,可以就物业管理交接纠纷向法院起诉物业管理公司,由法院依法作出公正判决。当然,物业管理公司也可以起诉业主委员会。

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