浅谈房地产投资项目敏感性分析

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　　【摘 要】房地产项目敏感性分析是针对有可能影响项目预期效果的因素加以分析，找出最敏感因素，并制定相应的防范措施，从而规避项目风险，减少因不可知因素的变化而给项目带来损失。
　　【关键词】房地产项目；敏感因素；建设投资；销售收入
　　房地产项目敏感性分析用以考察房地产项目中涉及的各种不确定因素对项目基本方案经济评价指标的影响，找出敏感因素，估计项目效益对它们的敏感程度，粗略预测项目可能承担的风险，为进一步的风险分析打下基础，也为项目实现预期的目标奠定基础。
　　房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要加以严格控制和掌握，并制定相应的风险防范措施，保证预期目标的实现。
　　敏感性分析包括单因素敏感性分析和多因素敏感性分析，单因素敏感性分析是指每次只改变一个因素的数值来进行分析，估算单个因素的变化对项目效益产生的影响；多因素分析则是同时改变两个或两个以上因素进行分析，估算多因素同时发生变化时的影响。为了找出关键的敏感因素，房地产项目大多采用单因素敏感性分析。
　　一、房地产项目敏感性分析步骤
　　房地产项目敏感性分析一般按以下步骤进行：
　　1、确定影响因素
　　影响项目经济效果的因素众多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要影响经济效果的指标有总投资额、建筑面积、销售价格及租金等。在实际工作中，主要以总投资额和销售及出租收入作为影响因素进行单因素敏感性分析。
　　2、确定不确定因素的变化程度
　　敏感性分析通常是同时针对不确定因素的不利变化和有利变化进行，以便观察各种变化对效益指标的影响，并编制敏感性分析或绘制敏感性分析图。
　　一般是选择不确定因素变化的百分率。房地产项目中一般选取±5%，±10%作为总投资额、销售及出租收入变化的百分率。
　　3、确定分析指标
　　建设项目的经济评价有一整套指标体系，敏感性分析可选定其中一个或几个主要指标进行，最基本的分析指标是内部收益率或净现值，根据项目的实际情况也可选择投资回收期等其他评价指标，必要时可同时针对两个或两个以上的指标进行敏感性分析。
　　通常情况下，房地产项目基本上只采用项目投资财务内部收益率。
　　4、敏感性分析的结果表述
　　5、确定最敏感因素
　　6、针对敏感性因素制定相应措施
　　最敏感因素一般影响效益目标较大，有时甚至关系到项目预期目标的成败。加之可行性研究是项目的前期阶段，很多因素都属于预测因素，具有很大的不确定性，因此应对最敏感甚至可能影响预期效益目标成败的敏感因素制定相应的对策，从而能有效的避免因该因素变化而给项目带来的风险。
　　二、实例
　　最后针对最敏感因素---销售收入制定风险防范措施，如通过加大宣传扩大影响力提升价格、制定价格策略、优化户型凸出项目优势等措施保障项目收益。
　　三、结语
　　通过房地产项目的敏感性分析，可以使投资者事先知道哪个参数对预期利润影响较大，哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。
　　参考文献：
　　[1]佘健明，王永银，于守法，马天余项目决策分析与评价2012
　　[2]国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版） 2006
　　[3]房地产开发项目经济评价方法 中国计划出版社
　　[4]房地产开发项目经济评价案例 中国计划出版社
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