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房地产开发项目工程管理难点分析

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  摘要:当今社会,管理学被广泛运用于各行各业,目的是为了实现资源的有效利用。工程管理同样也是房地产开发项目整个过程中的重中之重,工程管理在整个项目中起着提纲挈领的作用。本文分别就房地产开发项目管理含义、房地产开发项目工程管理内容、房地产开发企业项目管理难点以及解决房地产开发项目工程管理难点的措施进行了探讨。
  关键词:房地产开发;项目管理;难点分析
  中途分类号:C93 文献标识码:A文章编号:
  引言:
  随着经济水平的迅速发展,我国房地产行业在近年来得到了快速的发展。与此同时人们对居住条件的要求也发生了变化,但是房地产开发项目管理中仍存在一些难点,如何以科学的房地产开发工程管理工作提高管理效果,提高工程质量成为了项目管理企业面临的重要问题。
  一、房地产开发项目管理含义
  房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目目标,其是以项目经理负责制作为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,在开发项目建设的全过程,按其内在运行规律,建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产项目管理融合了项目管理实践经验,系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具,使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。
  房地产开发项目管理是一套复杂的管理体系,它以房地产企业、监理公司为主管,各参建单位参与,通过计划、组织、协调和控制四个方面的管理,保证房地产开发项目有效进行,最终实现项目目标。
  二、房地产开发项目工程管理内容
  1、总体规划
  人类在做任何一件事情之前都有一个想法, 如同在房地产开发项目中一样, 房地产的开发企业在开发某项具体项目之前都要有一个总体规划, 总设计也就是工程建设之前做的准备工作。
  2、配合协调
  房地产开发涉及的社会因素众多, 同时由于房地产的建设工程自身的特点,如工程项目多,施工周期长,建设范围广涉及部门广泛单位多, 所以建设当中的矛盾众多, 在众多的矛盾当中,要达到工程建设的顺利进行,就必须进行配合协调。在协调工作中,需要注意的是配合好开发建设相关单位,并处理好开发过程中出现的各种矛盾。
  3、质量监理
  过硬的质量保证是激烈的市场竞争中最重要的祛码, 房地产开放企业要想使 自己开发的楼盘实现最大的经济效益和社会效益,首要的是保证建筑物质量的过关, 因此在工程的建设过程中要十分注意现场施工的监理,及时发现施工质量问题, 并注重抓落实。
  4、工程验收
  建筑工程的竣工不是简单指建筑物的建造完成, 还是在完成工程设计文件要求和合同的各项内容后, 依照国家和地方有关建筑工程竣工的相关法规,进行工程验收,只有在竣工验收合格后,才能将产品交给用户使用。
  三、房地产开发企业项目管理难点
  1、项目管理概念的狭隘与局限
  导致项目运作成本过高、房地产交易纠纷不断的原因,是由于项目管理概念的狭隘与局限。对于项目工程现场管理以外的工作,如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。资金运作成本偏高,直接影响了项目最终收益是融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致的。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中,纠纷不断。
  2、图纸设计管理方面存在问题
  大多数房地产开发企业都不重视图纸设计的管理工作,对于开发商来说,他们只是对方案、功能进行确定,然后统一交由设计院进行处理,因此,在图纸设计管理上没有引起足够的重视,甚至有些设计人员根本没有成本概念,图纸上出现很多错误。而开发商对于图纸设计阶段所包含的成本、质量控制不够重视,而只注重在施工现场如何节约成本,如何进行质量控制等,甚至有的房地产开发企业在功能和要求还不是很明朗的情况下,为了能早日拿到图纸,擅自要求设计院对图纸进行设计,如此,必然会导致设计出来的图纸存在一些不足。当工程在施工的过程中,开发商才发现其中的不足而要求对图纸进行修改,不仅会影响到施工的进度,提高成本,还会影响到工程的工期。除以上所说的问题之外,设计院在对图纸进行设计时,是否有考虑到投资成本方面的问题还很难说,而房地产开发行业对这方面更是缺少管理和监督,尚没有有效的办法来进行控制。
  3、合同管理方面存在的问题
  目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱,合同意识不强,更谈不上合同管理。国内企业签订的合同,几乎都有“未尽事宜,双方友好协商解决”的条款,但如果合同签订不完善,一旦协商不好,往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下几点问题:
  3.1 不少项目鉴定的合同十分简单,不符合标准合同要求,更不符合国际上通行的合同文本要求,合同签订不严谨,存在漏洞,给对方提供了索赔依据。
  3.2 签约双方都不认真执行合同,随意修改合同,或违背合同规定打折扣。没有严格按合同进行工期、投资控制管理,合同履行率低。如果一方没有严格执行合同,通常会发生工程索赔、工期加长、投资加大等情况,给企业加大成本。
  3.3合同产生纠纷时,大多数采用行政手段解决,不采取法治形式解决。
  四、解决房地产开发项目工程管理难点的措施
  1、加强开发前期的管理 
  开发前期管理就是对项目规划设计过程的管理,房地产开发企业在拿到建设用地后将要开发楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成,必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可采用规划管理系统来对规划设计进行管理。
  1.1 加强规划设计
  规划管理和规划设计关系非常密切,规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是:保证规划设计成果满足工程项目规划的要求,通过计算机提供的各种审查工具,提高规划设计管理的水平。 
  1.2 加强方案设计
  方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案,也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后,一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划,确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向,作为招标任务书拟定和评标的依据;不论是招标或是直接委托设计,都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析,甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。 
  在方案设计阶段,项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段,主要的沟通为:内部沟通(纵向和横向的沟通),与设计公司沟通,与政府部门的沟通。
  2、不断规范建设项目合同管理
  建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位,为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同,其内容包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发过程中,每个楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的施工合同进行管理,并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。
  3、加强施工阶段的质量控制
  明确质量目标房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关, 同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此,项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低,会对项目带来伤害, 失去市场竞争力;过高会造成投入成本加大, 综合开发绩效降低。那么, 如何准确地确定质量目标? 首先, 要进行质量投入的收益和费用分析, 要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本,减少非一致成本; 适当增加预防成本, 大力降低事故成本。
  4、加强项目成本管理
  房地产开发工程项目成本管理可通过多种方式进行优化,如可通过全面控制原则-即全员控制和全过程控制。项目全员控制涉及到项目组织中的所有部门、员工的工作,并与每个员工切身利益有关,因此应充分调动每个部门和每个员工控制成本、关心成本的积极性,真正树立起全员控制的观念,如果认为成本控制仅是负责预、结算及财务方面的事,就片面了。全过程控制是指从项目立项、开发、建设的全运转过程中进行成本管控则继续寻找有效途径,实现投资控制目标。 建设工程主要做好两个方面的工作:一是决策阶段、设计阶段对项目的定位、材料的选用进行控制,推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。二是对材料价格进行过程控制,主要是在招标过程中严格审查施工单位资质,运用科学的评标方案,选择相对实力较强的施工单位。在保质保量前提下,要求择优购料,合理组织运输。再就是要考虑资金的时间价值,合理确定合同工期,尽可能快地完成工程项目。加强合同管理,控制工程投资。
  五、结束语:
  综上所述,房地产开发企业项目工程管理是一项极为复杂,却十分严重的工作。因此,只有做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展,才能完成项目,并取得较高的经济效益、社会效益、及环境效益的统一。
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