中国楼市调控须重视供给管理

来源:用户上传      作者: 苏培科

　　2010年国庆节前夕,中国房地产市场再次推出了密集的调控政策,被人们视为中国楼市的“第二轮调控”,如果说的冠冕堂皇一点:是为了进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》精神;若说的直白一些:实际就是对上一轮调控政策的补充和加强。因为被称为“史上最严厉的调控政策”效果并不明显,在房价僵持了几个月之后又开始出现了新一轮上涨。为了落实调控政策的严肃性,新的调控政策就自然孕育而生,但新一轮调控政策能见效吗?
　　从最近出台的调控政策来看,调控措施仍然采取收紧银根和收紧地根的需求调控模式,这样调控的结果是抑制了部分购买需求和部分开发商的供给,最终被压抑的刚性需求还会突然集中释放出来,从而导致房价的快速上涨,今年8、9月份的房价反弹就是最明显的例子,所以新的调控政策仍然很难有效调控畸形的中国房地产格局。但新政强化调控问责制、实施差别住房信货政策、切实增加住房有效供给、加大交易环节的检查和调整交易环节的契税等大多都是对“新国十条”的补充,进一步细化和明确了细则,也便于执行和监督。同时明确了市场的预期,表面房地产调控政策还在继续。
　　比如,9月26日由国土资源部和城乡住房建设部联合发布的“进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知”,要求严格限制低密度、大户型住房的建设,住宅容积率要大于1(如果容积率小于l则是非普通住宅),还要求对通过合法手段拿到土地的企业,从土地交付之日起一年内必须动工建设,开工后三年内必须竣工,对土地闲置一年的企业要禁止拿地,显然规则较以往更加明确和量化,但要达到决策部门的调控预期也比较难。
　　我们知道“问责制”在中国虽然比较管用,但是目前地方政府土地财政的格局仍然没有改变,很多地方政府又与房地产商是利益同盟,他们想方设法来高价卖地,因此指望“房地产市长”来调控房价显然难度较大,况且问责制又没有明确划定问责的范畴;而暂停第三套及以上住房贷款被人们视为最为严厉的政策,但实际上是调控政策的补充而已,既然要抑制投机性和投资性购房,就必须要停止多套房持有者的贷款行为,否则一边在输血一边又在调控,结果必然会对冲了调控政策。好在这次提出了要切实增加住房有效供给,要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度,切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。但是,从目前各地对保障性住房的建设情况来看,进度和质量并不理想,而且保障性住房的总供给数量太少,不足以解决问题。从2010年政府工作报告来看,中央财政2010年保障性住房专项补助资金632亿元,比2009年仅增加了81亿元。而这与2009年全国土地出让收入15910亿元相比,仅是1/25;与2009年房地产销售额43995亿元相比,仅是1/70。这种投入不要说抑制房价,就连解决少部分人的住房问题都不现实。显然,杯水车薪的保障性住房很难起到平抑高房价的作用,难怪很多房地产商不担心政府花拳绣腿式的调控。
　　“史上最严厉的调控政策”失效已经证明中国的房地产调控不能再简单地实施需求管理,需求管理的政策使用已经到了一个瓶颈,当前应该尽快采取需求和供给相结合的管理方式,否则第二轮楼市调控仍然会落空。
　　当务之急,首先在进一步强化和规范需求调控的同时,应该强化供给管理。中央财政应该增加保障性住房专项补助资金的数量,并带动各地方政府增加保障性住房建设的资金投入,加大保障性住房、廉租房和公租房的总供给,以平抑市场的需求。
　　其次,应该让国有企业全部退出商品房开发领域,让以房地产开发为主业的国企和央企去承担政府的保障性住房建设,以保障这些保障性住房的质量,当然保障性住房建设绝对不是搞分蛋糕的游戏,应该进行公开的项目招标,切勿交给一些关联交易、利欲熏心的开发商来偷工减料式的开发建设。像目前这样让国企和央企全部介入商品房开发领域,他们借助各种特权和垄断地位,拿着全民所有制的资产,不计成本地拉抬地价、炒高房价、获取垄断利润和与民争利显然不太合适,而且政府的调控政策也会被这些权贵既得利益者对冲。
　　第三,应该尝试征收物业税、空置税和提高遗产税,增加多套房拥有者的持有成本,用税收杠杆迫使其释放存量房和空置房,平抑畸形的市场供需格局,以保障市场的公平与效率。
　　第四,应该尽快完善我国的房屋租赁市场,在规则方面不妨可以借鉴德国的经验,对房屋租赁用严格的法律条文来界定成“使用租赁”和“收益租赁”,对“使用租赁”的胡乱涨价行为要加以限制,用法律法规来保障普通民众租赁住房的需求和利益。
　　目前我国的房屋租赁市场十分混乱,在政府廉租房和公租房缺位的情况下,被租赁的房子大部分来自私人,加之缺乏相应的法律条文约束,一些私人房东可以随便涨价,可以随时撵走租户,这让很多租房族感觉居无定所,缺乏安全感和归宿感。从而导致很多买不起房的非刚性需求也被逼成了刚性需求。如果政府能出台相应的政策来规范房屋租赁市场,房租上涨幅度相对稳定和合理,房屋能够长期、容易的续租,法律能够适当地保护租房者利益,相信大部分人会选择低成本租房、高质量生活,而不是像当前一样倾其所有去买房、让自己变成房奴。如果我国的房屋租赁市场健康合理,相信没有人天生愿意当房奴!

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