婚前购房的房产归属
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摘要：近年来，房产问题日益成为人们关注的焦点，尤其是婚姻关系结束时对房产问题的纠纷，在法律上出现了一定的空白。《婚姻法》解释（三）于不久前通过，社会各界对此比较关注，人们议论纷纷、褒贬不一。该解释比较全面地规定了解决当前社会关注的婚姻财产分割问题的措施，有利于确定婚姻关系中财产的归属关系。其措施有相当大的合理性，但是在实际应用上，却仍然有相关的问题无法解决，还有待于进一步完善。
关键词：婚姻法解释（三）；共同财产；个人财产；财产分割
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法》解释（三））于2011年7月4日由最高人民法院审判委员会第1525次会议通过，自2011年8月13日起施行。可以说，这一司法解释针对近年来婚姻纠纷案件中的热点问题做出了相对明确的规定，尤其是对婚姻关系中的夫妻财产问题的规定，弥补了婚姻法上的诸多法律空白，使法院在审理案件时更加有法可依，对维护婚姻家庭的稳定、维护个人的合法权益和自由、平衡家庭成员的利益关系、平衡家庭与社会的关系等方面，都产生了显著的效果。
近年来，房产问题日益成为人们关注的焦点，尤其是对未婚的年轻人来说，有没有房子成为了能否结婚的关键因素。而且在夫妻关系中，房子也是比较敏感的话题，尤其是离婚时对房子的产权归属认定、增值部分是否分割、如何分割等问题，都是社会比较关注的焦点。《婚姻法》解释（三）第十条对这些问题作了比较明确的规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款规定为：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”
该司法解释力图合理规范这种容易产生争议的夫妻之间的不动产利益问题为统一司法提供明确的依据，其出发点是好的，条款的内容也具有相当大的合理性。但是，考虑到房产问题的复杂性和婚姻财产的特殊性，该条规定有待商榷和进一步完善。
一、《婚姻法》解释（三）第十条的主要内容及其理解
“婚前个人贷款买房归个人”，这是人们对《婚姻法》解释(三)第十条的简要概括。该解释自实施以来，社会各界对此反应不一，可谓人们婚姻观念的一次大碰撞。社会上有一部分人十分赞成这一解释，他们认为该解释规避了婚前财产公证的尴尬。虽然法律上规定可以进行婚前财产公证，但是中国传统文化、传统的婚姻观念都是很内敛的、含蓄的，既然双方都到了谈婚论嫁的地步，再把财产公证摊到桌面上，反而有伤感情。现在法律明确规定了，婚前房产谁买的归谁，避免了现实中需要公证的尴尬。还有一部分人认为，父母辛辛苦苦一辈子为子女买了一套房，如果子女结婚后变成了夫妻共同财产，显然有点不公平，并且现实中大部分情况是要求男方买房，该解释在一定程度上也保护了男方的利益，避免了不少人带着“不劳而获”的念头结婚的情况，这有利于人们树立正确的、文明的婚姻观念。更有一部分法律工作人对该解释十分认同，他们认为，该解释契合了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条的规定，该条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”由此可见，不动产的设立经登记后就发生效力，在离婚纠纷中，婚前一方按揭买房并登记与自己名下，从登记的那一刻开始就拥有了该房屋的所有权，但是问题在于该房屋是夫妻共同还贷的，并且在一般情况下，夫妻共同还贷的部分比首付要多很多，基于这种情况，在审判实践中，有的法官就忽视《物权法》的规定，裁判房屋为夫妻共有。从《婚姻法》解释（三）第十条规定来看，首先肯定了不动产物权登记的效力，其次，针对夫妻共同还贷的情形，认为取得不动产权属的一方应当给予另一方合理的补偿，并且离婚后剩下的欠款由取得不动产权属的一方承担。由此可见，该解释与《物权法》第九条保持了统一。 他们还认为，这一解释统一了区域司法实践。针对婚前按揭买房婚后夫妻共同还贷，该房屋归谁所有的问题，各地在司法实践中的做法不一，婚姻法解释（三）第十条的出台有利于全国各地对此问题做出统一的规定，有利于保持司法实践的统一。
然而，不少人也对这一司法解释持否定态度，他们认为，该解释保护了富人的利益，保护了婚姻关系中的强者的利益，不管男女，如果没有足够的经济实力，离婚时就很容易落个净身出户；并且该解释也没有照顾到中国的传统习俗，在中国的传统观念中，男方买的房子属于耐用消费品，而女方的嫁妆更多时候都是家庭日常用品，易坏易消耗，如果离婚时保护了男方婚前财产的利益，如房子，那么该如何保护女方婚前财产的利益呢？该司法解释没有明确规定。
二、《婚姻法》解释（三）的局限
《婚姻法》解释（三）第十条充分注意到了婚姻配偶一方在婚姻关系存续期间对另一方购置的房产所作贡献和不动产的市场价值变化，并且要求获得产权的人就另一方的贡献和不动产增值向另一方做出相应补偿，这具有相当大的合理性。从理论上看，该解释已经考虑到了社会的方方面面，然而，从现实的角度来分析的话，仍可以发现它存在着一些需要进一步探讨的地方。
（一）该解释规定不动产产权归属的情形比较单一，无法应对婚姻纠纷的复杂性
解释明确规定了个人登记，个人首付情形下不动产的归属问题，法院在审理案件时若碰到此类情形便可直接引用；但是在现实生活中，离婚纠纷的情况往往比较复杂，涉及到不动产方面，除了前述情形之外，亦有其他情形存在，如夫妻双方在婚前签订不动产买卖合同时，由于诸多因素的影响，是以一方的名义签署不动产买卖合同，但不动产首付款是由双方共同支付，而后两人结婚并以夫妻共同财产还贷，此时不动产登记于签署不动产买卖合同一方名下，在这种情况下，如果双方离婚，法院就很难处理该不动产的归属问题。该司法解释只是单一地考虑了个人登记、个人首付的情形，而忽略了一人登记、两人首付的情形。实际上，在当今房价高涨的背景下，完全由个人承担首付款的情形相对较少，大部分都是由双方共同支付首付款。而部分购房者为节省时间和减少贷款批复的程序，选择将不动产登记在一方的名下，而实则由双方共同支付首付款。如果严格按照这一司法解释来处理的话，就明显对未登记而出资首付的一方不公平。
（二）该解释以单一的分割方式确定不动产的归属，不能全面考虑到另一方的权益
按照该司法解释，如果个人在婚前已经登记并且首付，那么无论在何种情形下，该不动产仍然属于该个人，即使该个人对离婚存在过错，而另一方只有追讨补偿的权利，这显然不利于保护未登记一方的利益。例如，《中华人民共和国婚姻法》第四十六条规定：“有下列情形之一，导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿：（一）重婚的；（二）有配偶者与他人同居的；（三）实施家庭暴力的；（四）虐待、遗弃家庭成员的。”如果产权人具有以上过错情形时，在离婚时，无过错方可以请求损害赔偿，但是作为婚姻关系中最有价值的财产――房产而不能得到分割，这不利于保护无过错人的权利，不利于维护婚姻的稳定和维护法律的公平正义。
（三）非房产所有权人获得合理补偿的给付可能会遭遇执行困难
首先，该司法解释把非房产所有权人一方的财产由所有权转变为债权，由主动一方变成了被动一方，其利益的实现增加了不确定性。因为该非所有权人对于帮助对方偿还贷款的钱款，是拥有所有权的，其权利的实现处于一种“自在状态”，只需要求非特定的义务人不侵害其权利即可。然而，当非所有权人将这些钱款用于偿还对方的购房贷款后，根据该解释的规定，该个人仅享有请求对方给付合理补偿的权利，其权利由原来的所有权变成了债权。这一债权的实现有赖于债务人的积极作为，如果债务人不主动履行债务的清偿义务，债权人债权的实现就要付出新的代价。其次，从现实角度来说，由房产所有人给予另一方合理补偿会遇到执行难的问题。债务人由于某些原因而丧失清偿债务的能力，使债权的实现造成了困难，债权人面临这种风险的可能性极大。因为购房人为购买房屋已经欠下了巨额的债务，如果离婚，那么他将很难筹集足够的资金向对方做出补偿，如此一来，对方的利益就无从保障。
三、完善《婚姻法》解释（三）第十条的建议
《婚姻法》解释（三）第十条对夫妻一方婚前购置不动产的归属问题作了规定，但是在某种程度上，该解释对婚姻关系特殊性的关注得还不够，对婚姻财产特殊性的重视仍不足。
（一）区别不同的情形适用不同的法条
针对一人登记、两人首付的情形，笔者认为，应当根据不同的情形来适用不同的条文。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”根据这一解释的规定，法官有较大的自由裁量权，可根据具体的案例综合判断；对未登记的一方而言，尚有权利去争取不动产的所有权，只要有充分、合理和合法的证据即可。参照这两条司法解释，法官在处理案件时，就可以较明确地保护未登记人的利益，从而防止只适用解释（三）第十条的规定，以不动产登记为准，以致对未登记而出资首付的一方不公平。
（二）着重考虑非产权所有人对房产的贡献
对于非产权所有人而言，在离婚时，其处于相对弱势的地位。其对不动产所作的实际贡献，最终只会成为产权所有人的利益。例如，在共同生活的过程中，非产权所有人曾帮助过修缮房子，共同管理该不动产等，这些对不动产的贡献都是其牺牲了自己的一定利益，从而维护了另一方的权益。法院在处理这些案件时，应重点考虑其对房子所作的贡献，酌情批准这类请求，保护其物质利益的同时，又给与其精神的慰藉。进一步保护的话，就可以规定为因产权所有人有过错而导致离婚的，另一方可以要求分割房产。这样，也可以在一定程度上防止产权所有人故意犯错而离婚，维护了婚姻家庭的稳定和社会的稳定。
（三）保障非产权所有人获得合理补偿的措施要切实可行
合理补偿应当是考虑“不动产的市场价格”及“共同还贷款项所占全部款项的比例”，综合考虑各种影响房产价值的因素，并且，在房产判归给一方当事人时，可以考虑让其付清对方补偿款后才取得完全所有权。这样，可以在一定程度上督促债务人清偿债务，缓解执行难的问题。同时，当一方有困难无房居住时，法院可以根据《婚姻法》第四十二条规定判决有对方给予适当帮助，直至对方得到合理补偿后可以按市场价格另行购置房屋。
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