物业企业管理中存在的问题及对策
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摘要：我国自从1981年成立第一家物业公司以来，物业管理作为一个新兴行业得到了迅猛发展，并且迅速在我国普及开来。物业企业随着三十多年的发展壮大，物业市场也逐渐趋于饱和，市场竞争日趋激烈，竞争格局已经形成。本文分析了当前物业企业发展中出现的问题，并提出了相应的对策，以此促使物业企业得到良性、健康发展。
关键词：物业管理法制化市场经济
我国自从1981年成立第一家物业公司以来，物业管理作为一个新兴行业得到了迅猛发展，并且迅速在我国普及开来。物业企业随着三十多年的发展壮大，物业市场也逐渐趋于饱和，市场竞争日趋激烈，竞争格局已经形成。从行业发展规律来看，物业管理行业将在未来几年内通过价值规律和政府产业政策的调控重新洗牌，很多物业管理企业将会在激烈的市场竞争中被淘汰出局，在激烈的市场竞争中求得生存与发展，是对现在许多物业公司的严峻考验。清醒的分析当前物业企业发展中出现的问题，并提出相应的对策，抓住机遇，迎接挑战，促进物业企业健康良性发展，将是我们需要解决的重大课题。
一、当前物业企业管理中出现的问题
目前, 物业企业的形势不容乐观，根据2008年物业管理协会提供的《物业管理行业的生存状况调查报告》的数据显示物业管理存在以下问题。
1、物业管理企业普遍存在着经济效益低,行业未来发展不足，人员素质低、缺乏专业人才。
2、服务市场不成熟,行业竞争不规范等许多其他问题, “微利”行业的产业定位,更使物业企业内部驱动力不足，难以适应日益增长的消费市场的需求。
3、物业管理企业管理手段落后、技术含量低。新技术革命尤其是互联网技术、通讯技术和高新科技的快速发展,为物业企业服务手段的变革提供了新的平台,网络化、智能化管理服务已成为企业竞争至关重要的关键的筹码。在未来也将成为企业的基本管理服务的手段,如何利用先进的互联网技术手段来进一步提高服务水平,也是物业企业管理需要思考的问题。
二、物业企业管理的几点思考
（一）“依法物业”是物业公司生存和发展的前提。
1、实施物业管理的法制化，是走社会化发展道路的趋势,也是物业企业在新时期发展的需要。随着社会经济的发展以及人民的生活质量的提高,物业管理企业得到了快速发展。但在发展的过程。出现了一些如物业管理多方主体的法律关系的变化和物业管理企业存在的服务不够标准,服务项目不到位,缺乏章程细则等问题，导致物业管理企业的合法的权利和利益得不到有效的保障,大大地阻碍了物业管理企业的发展。因此,在物业管理企业的发展时期,加强物业管理的法制化建设，明确物业管理企业和业主的权利和义务,已成为物业管理企业生存和发展的前提。
2、市场经济是资源配置经济,也是社会主义法制经济。企业发展,就必须进行科学的管理,依法管理,以“管理于物，服务于人”的经营理念,以优质高效的服务,才能使企业得到发展。过去的职工住房公有化,财产权属于国家或者集体的。住房制度改革以后，在我国的民用住宅建设和分配制度由福利型转变为商品化,住宅的开发建设、销售、分配、管理、操作、维护和其他相关法律关系发生了质的变化,用户的法律身份转变为所有权人。因此,当一个多层或建筑高层属于很多人所有的时候,建筑物的管理模式和维护、维修、保养的出资标准等,也发生了变化,需要法律给予明确的规定,确保每一个所有人都能平等承担管理维修的出资义务。
3、根据法律实施物业管理,是促进物业管理企业发展的重要保证。因为在建造建筑物留下了许多问题,物业管理企业根本无法解决,由此表现出了服务不到位、服务质量差,业主的投诉较多。这些实际问题需要根据法律进行解决。明确物业企业和业主的权利和义务,确定服务内容、规范管理行为,把它放在政府行政部门和业主的监督之下,只有这样,才能更好地架起物业公司与业主之间和谐、信任的桥梁，树立起物业管理企业良好的形象。
（二）“和谐物业”是物业服务的中心
1、物业公司在为业主服务时,创造一个和谐物业管理区域,解决好服务中的各个方面的矛盾,要保持与业主之间的长期合作关系。为了实现这一目标,我们必须在常规服务的基础上,根据业主的不同需求,开展“特殊服务”、“个性化服务”,使业主感受到物业企业的关爱,真诚和热心。只有用这种方法我们才能得到业主的信任和支持,奠定建设和谐的物业管理区域的基础。
2、物业公司为小区居民提供服务的相关当事人形成畅通的沟通渠道。如:为小区居民提供服务的水、电、暖等公用事业的单位、物业公司要与他们建立明确的沟通渠道。在相互的支持和配合下形成和谐的周边关系。主动征求他们的意见和建议,帮助他们解决服务和费用的问题、在互信、互利的合作基础上，开创和谐的市场环境和维护稳定的服务关系。只有在有效确保业主的水、电、暖的及时供应,保证业主安居乐业的同时，,才能促进物业企业的发展与和谐。
3、在企业内部建立尊重与爱戴的内部员工队伍。企业最重要的资源就是员工,要想实现优质的物业服务就要发挥每一位员工的积极性,形成领导与员工之间的相互信任和关爱的企业文化。首先要注重专业技术人员的技术提高,企业只有建立长期的员工培养计划,并帮助员工与企业共同进步、成长、物业企业才能得到可持续发展;其次企业员工不断增长的物质生活和文化生活的需求和对企业情感的需求为教育企业员工在认真树立企业形象,通过不断的企业文化、思想教育、让员工认识到企业发展和个人的未来息息相关,只有企业发展了个人才有进步的空间；第三要民主管理企业,企业领导人应该及时收集基层员工的合理化的意见和建议,走到的服务领域,发现问题,并积极协调解决工作中出现的疑难问题等,充分发挥每一位员工的主人翁意识,才能在企业内部形成企业和员工的和谐的气氛。
4、构建和谐物业服务形象。良好的企业形象离不开公共关系的经营，所以物业管理服务企业要注意处理好与政府部门、各种媒体之间的关系,积极树立正面的形象，并积极参与各种公益活动,如魅力家园评选、文明、和谐社区建设多角度向社会公共展示企业管理的特点,在企业内部建立风险预警机制、物业管理人员才能及时预防和处理负面的信息，保持良好的企业形象。以有效配合政府工作的主题,加强和政府有关部门的沟通, 才能及时调整和谐物业建设的重点，在社会上树立起良好的企业形象。
三、结论
总之，物业企业管理只有以法律规范自己的企业行为，以客户需求作为物业管理的核心和目标，及时寻求自己在管理中存在的问题，实时调整自己的管理思路，才能促使物业企业健康、良性发展。
参考文献：
[1]刘娟. 我国前期物业管理存在的问题及对策建议[D]华中师范大学, 2007 .
[2]黄勇. 前期物业管理法律问题研究[D]复旦大学, 2008 .
[3]李晓燕. 物业管理企业基于预算的风险管理研究[J]才智, 2009, (04) .
[4]李晓燕. 物业管理企业基于预算的风险管理研究[J]才智, 2009, (04) .
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