关于房地产企业工程造价管理问题的思考

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　　 摘要：为了更好的配合政府提出的相关政策，从而使人民群众得到更大的实惠，这就要求房地产企业在开发新楼盘的过程中挖掘自身的潜能，尽力想办法降低工程成本，减少工程造价。本文提出从土地前期计划、成本控制、财务费用三个方面来合理的管理房地产企业工程造价方面的问题，对房地产企业的发展有很好的参考价值。
　　 关键词：房地产；工程造价；管理
　　 一 、合理进行成本控制
　　 （一）房地产设计阶段成本控制方法与措施
　　 要切实做好设计方案审评方面的工作。成本控制工作者应该在平面布置、结构体系、基础造型方面进行合理有效地分析，如果有好的建议要及时向建筑师提出，从而不断的优化设计方案。同时合理控制施工图设计指标。其指标主要包括：a、在设计变更方面的费用限额指标。b、单位的施工策划图预算指标。c、平均每平方米的所需各中材料（如钢筋、水泥等）含量指标。
　　 在施工组织设计时要做好审定工作。大部分造价工程师易忽略施工组织设计工作，一般是直接交给监理审核工程部门审阅之后就批准。大多施工方为了缓解自身的财务压力而希望早点结束工程，所以把精力都放在提前交工的目的上，此阶段的造价不容易把握，如果工程出现错误，就会使以后的结算比较麻烦。造价人员在工程中可以控制总造价的5%。因此造价人员必须参与施工组织设计的审定。同时在设计方面要不断的尽力优化。身为造价人员一定要了解设计变化对效益的影响，不然就不易把握成本，其基本原则是质量第一、经济合理、合法可行。其中的经济合理是说要在其他方面的标准都不变的情况下，有效的节约成本，如果是在增加收益与口碑的前提下也可以适当的增加成本。
　　 （二）房地产施工阶段成本控制方法与措施
　　 （1）工程在施工变更中的合理管理。建设项目的目标是有效的进行工程变更控制，对工程方面的变更进行评价、分析以及改进，从而保证工程的变更有效且合理。如果设计方面要变更就必须在原合同条款的约束下才可进行，单价还要按照原合同进行执行，假若合同中无这方面的价格可参考，就要依照有关合同的条款进行合理的估价，并由承包商制定有关单价分析的数据，经过监理工程师和开发商一致同意之后，就可以有效的执行。
　　 （2）要充分的掌握材料市场价格。因为房地产开发周期时间较长，开发过程中的材料价格会经常有波动，特别是装饰材料方面的价格波动更为突出。造价工作者不要全部相信政府公开的价格信息，而应该经常走访市场，从而了解每种材料的价格参数，同时多收集并整理一些有关生厂商或经销商的信息，并多咨询工人与包工头。
　　 当今社会房地产竞争日趋激烈，加强房地产开发企业核心竞争力的重要手段是合理有效的管理项目成本，在设计与施工阶段合理的管控好工程造价问题，是保证实现企业可持续发展的前提条件。
　　 （三）房地产房地产施工竣工决算阶段的成本控制
　　 审定工程成本的最后一关即竣工决算，而工程量的审定是竣工决算成本控制的重点，在进行竣工决算时，要附带有关质量监督部门的工程量记录和施工单位工程的竣工决算书，认真的对实际工程进行审核，同时签署意见，由工程部门审批、财务部依合同审签、预算部核算金额之后，报告总经理进行审批并拨款。当拨付尾款时，除正常审批的程序以外，还要由销售部门签署，最后财务部才可以实施支付款项。在工程竣工决算之后，财务部要对整个项目施工进程的成本进行全面分析与对照评估，同时找出成本起伏的因素，同时写出分析报告并提出成本控制方面的建议报告总经理。
　　 二、在新形势下我国房地产企业工程造价财务管理措施
　　 （1）在房地产企业工程内部增强会计管控环境
　　 众所周之，土地属于不可再生资源，因此在房地产开发过程中要特别关注国家在土地资源的宏观调控政策。房地产周转慢，但投资大且施工时间长，所以要建立合理的项目决策责任制度，把不相关的岗位进行合理的分离。开发成本项目方面包括很多环节，如设备与材料的采购，就要切实的在保证质量的前提下保证成本降到最低。还要将审查决算相关决算的编制正确与否、文件齐全与否、竣工的清理安全与否、决算的依据完备与否等作为重点对象。同时合理有效的分析、对比并制定下年度的借贷、广告、员工提成等方面的预算方面工作。
　　 （2）完善企业内部的财务信息系统
　　 内部会计制度的要在通俗易懂的前提下进行设计；设计企业组织结构时要保持有效的沟通；强调其内部员工的利益与会计控制目标相同，使其内部原本的约束制度转化为房地产企业内部财务工作者的需求。
　　 （3）大力增强房地产企业中财务的成本管理
　　 房地产企业实施正确的成本项目划分，有助于分析研究有效降低成本的方法，同时还能客观合理的地反映出企业产品的成本结构。尤其是建设方面的成本，假若是分合同发包的方式，就要按照合同实施明细的计算，可以为企业的工程决算提供有效的资料，而且还方便随时掌握工程进度与支付款项的状况。房地产企业财务管理的重要环节是其项目的成本预算及完工之后的结算，而且在办理工程有关款项的结算、减少开发成本与工程造价等方面有很重要的现实依据。一定要实施内外相结合的财务审查监督方式，以确保数据有效真实。“三算审计”是当前开发企业的一种比较好的方式，此方法一般情况下是施工技术人员与预算员进行审核，而财务工作者仅仅起着记账的作用，因此就要要求财务工作者灵活掌握并合理运用“三算”的方法，以提供精确的财务信息，同时参与到监督的工作中来，这样可以增强对决策、资金、质量以及投资方面的成本的管理与控制。
　　 （4）对房地产企业中的财务工作进行合理的督促、指导、分析
　　 房地产企业在进行开发的过程之中，就会投入比较多的资金，此时企业会尽量筹措到相应的资金来保证每个投资项目在市场经济中正常的运转。这时社会社会市场经济不但要求房地产企业有效合理的安排资金方面的筹备，同时其还有更高的要求，就是更好的把投资与回收方面的工作做好，以提高资金的正常运作效率，同时增强项目投资的风险与研究问题的分析。为确保将风险将到最低，从而有效的防范、抵御风险，企业在财务预测方面的要求就更加精确。实施财务的督促是为了更好的减少企业的投资成本，从而可以获得更大的利润，其具体的内容主要有：在开发的过程中企业对资金的筹备、分配、回收等形式，开发产品的成本与核算正确与否，对企业经营活动与经济业务方面要进行全面的监督、指导，从而完善其内部财务管理方面的制度，这就要求其必须增强财务的监督，并依据财务制度的有关内容进行严格的去执行，是各层管理者都清楚的认识到其监督的主要目的是为了保证国家、集体以及个人的利益受到不必要的损害。要想改善企业经营管理的现实状况，就要借助于企业中每个工作者的共同努力与奋斗，这样才能更好的实现企业价值的最大化。
　　 结语：
　　 工程造价控制可以说是一个很大的系统工程。与其相关的造价控制不能只是仅仅将控制成本作为目标，还要与工程的质量与进度为前提，要系统全面的处理好各方面的工作，最大限度的节约能源、低工程的造价、提高企业的经济效益。
　　 参考文献：
　　 [1]尹贻林.工程造价计价与控制[M].中国计划出版社, 2003.
　　 [2]谢国森 李秦 张晓文 黄伟.工程项目的施工成本控制方法[J].建筑管理现代化, 2003 (4): 30-33.
　　

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