浅谈房地产工程项目管理
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摘要：加强房地产工程项目管理重点在于选准项目经理、加强项目管理班子建设；做好项目评估、合同签订工作；搞好质量控制；搞好成本控制；做好人力资源优化配置；加强外部劳务工管理；建立健全激励、约束和调控机制。
关键词： 房地产；工程项目；管理
房地产工程项目管理是房地产开发施工企业的“窗口”，施工生产和经营管理的基点，经济效益的源泉。以房地产工程项目管理为中心，提高工程项目的运作质量，是房地产开发施工企业生存和发展永恒的主题。当前房地产开发施工企业工程项目管理仍然存在诸多问题，不能适应形势发展的需要。本文结合近年来从事房地产工程项目管理的实践，就加强房地产工程项目管理问题，谈谈我们的一些认识，共同探讨。
1.加强房地产工程项目管理的意义
从宏观上说，项目已成为我国当前经济发展的重要构成要素，项目管理作为管理科学的重要分支已渗透到各行各业。在当今项目林立的时代，项目管理不仅是大型、复杂项目管理的有效方法，而且已成为21世纪政府或企业组织和管理的一种主要形式。加强房地产工程项目管理的意义在于：
1．1．有利于合理安排项目进度，有效使用项目资源，确保项目能够按期完成，并降低成本。通过项目管理中的工作分解、网络图和资源平衡、资源优化等一系列项目管理方法和技术的使用，制定出各项任务顺利完成的先后顺序及科学实施方法，有效安排资源的使用，特别是项目中的关键资源和重点资源，从而保证项目的顺利实施，并有效降低项目成本。
1．2．有利于加强项目总包与分包的合作，提高项目施工力量的综合能力。项目管理提供了一系列人力资源管理、沟通管理的方法，可以增强各施工力量的合作精神，提高工程项目全体人员的士气和效率。
1．3．有利于降低项目风险，提高项目实施成功率。房地产工程项目实施过程中，因为种种原因具有很大的风险，通过风险管理可以有效降低不确定因素对工程项目的不利影响。
1．4．有利于尽早发现项目实施中的问题，有效地进行项目控制。项目计划、执行状况的检查、反馈和处理，能够较早发现项目实施中存在的和隐含的问题；可以使项目决策更加有依据，避免了项 目决策的随意性和盲目性；可以有效进行项目的知识积累，以将更多的项目管理经验，转换为企业的财富。总而言之，项目管理的理论与实践从根本上改变了房地产施工企业管理人员的运作效率。它在运作方式和管理思维模式上最大限度地利用内外资源。它使项目得以实施顺利，降低项目的风险性，最大程度地达到预期目标。
2．加强房地产工程项目管理应重点抓好的几项工作
2．1．加强房地产工程项目管理首先要选准项目经理，建好项目管理班子。近几年来，我局房地产开发公司每年开发承建的大小工程项目都在十个以上。在工程项目规模、含金量基本相同的情况下，为什么有的原本微利的项目却获得较高的经济效益，有的本应盈利的项目反而亏损，看来问题在于项目经理和项目班子成员的综合管理能力、业务技术水平和思想道德素质，才能决定项目管理的好坏、优劣与赢亏。因此，要把选准项目经理，建好项目管理班子，作为项目管理的“龙头”来抓。
2.2．加强房地产工程项目管理要做好项目评估、合同签订工作。
实行项目经理负责制做好项目评估、合同签订工作是堵塞项目效益流失的第一道关口。当前不少房地产开发施工企业对项目评估、测算的地位和作用认识不足；有的评估、测算的权限不明确，方法不科学；有的评估、测算滞后，激励、约束不到位，缺乏动态跟踪考核，造成项目管理失控，项目盈亏到竣工时算总帐。为解决好这个问题，我们认为，必须抓好四个方面的工作：一是要提高认识。在思想上切实把项目评估、测算作为加强项目管理的基础，堵塞效益流失的第一道关口来认识，自觉地搞好评估和测算。二要加强评估、测算的组织领导，要成立专门的领导小组，有专人负责，建立科学的评估、测算指标体系。三要依法签订承包经营合同，上缴风险保证金、委派主办会计。四要认真进行项目运行中的监督、检查、指导和考核。帮助项目经理及时纠正工程项目在经营管理过程中的偏差，确保项目目标实现。
2.3．加强房地产工程项目管理要搞好质量控制。
房地产工程项目管理中的质量控制主要表现为施工组织和施工现场的质量控制，控制的内容包括工艺质量控制和产品质量控制。影响质量控制的因素主要有“人、材料、机械、方法和环境”等五大方面。因此，对这五方面因素严格控制，是保证工程质量的关键。
2.4．加强房地产工程项目管理要搞好成本控制。多年来，不少房地产施工企业一直未能摆脱效益低、积累少、资金紧张的困扰，症结何在？我们认为主要是存在粗放经营、重干轻管、先干后算、干而不算等问题。因此，应当注重做好以下三方面的工作。
2.5．加强房地产工程项目管理要做好人力资源优化配置工作。房地产开发施工企业要根据工程项目对劳动力的需求情况，在各项目之间，对劳动力进行周密计划，有效流动，合理调配，充分调动人的积极性和创造性，提高劳动效率。项目经理部要按照动态平衡、统筹优化的原则，建立劳动力整体优化、实现劳动力供给与项目需求最佳组合的人力资源管理运行机制，对劳动力的分配和流向做出总体安排，保证劳动力与项目需求的总体平衡，并定期跟踪检查，进行有效监控和及时调整，使劳动力资源得到最大限度的利用。
2.6．加强房地产工程项目管理要做好外部劳务工的使用与管理工作。外部劳务工的使用与管理是房地产施工企业适度规模扩张和追求效益最大化的有效途径。要根据房地产工程项目的实际情况和不同特点，在用工高峰期适当补充外部劳务工，做到养在社会、用在企业，召之即来，挥之即去。房地产施工企业应积极主动地同周边地区的社会劳动力市场接上轨，同劳务公司或相关企业保持经常的联系，使之成为劳动力资源的“蓄水池”和供应基地。当前部分房地产施工企业对外部劳务工的使用与管理，存在着一些不规范的现象，如受人为因素的影响，违心地使用有“关系”的劳务队伍，使用一些无资质、低资质、低素质的劳务队伍，一旦出了问题，责任和损失全由企业承担，造成项目亏损。有的项目经理对劳务队伍重包轻管，以包代管，安全质量事故频发，损害了企业的信誉和形象，丢失了市场。
2．7．加强房地产工程项目管理必须建立健全激励、约束、调控机制。房地产施工企业要想保证项目生产经营的良性运转和健康发展，必须发挥好企业管理层调控和服务的两大职能，建立健全有效的激励、约束、调控机制。为此，应着重做好以下三个方面的工作。
2.7.1．实行严格的审计监督制度。要在管理办法可行、组织制度健全、任务责任明确的基础上，重点抓好在建、竣工、分包工程项目的审计，对规模大、工期长的项目实行年度和终结审计，以及项目经理调离和项目部解体审计，重点是做好经营责任与效果、经营活动合法性和财经纪律等重大问题的审计工作。
2.7.2．全面推行项目考核制度。要根据项目经营承包合同书，做好项目年度和终结考核工作。对实现经营目标和超额盈利的，要严考核、硬兑现，最大限度地调动积极性；对出现项目亏损、发生重大质量安全事故和经营越权行为等责任问题的，要给予相应的经济、行政或法律的处罚。真正形成企业与项目之间的经济责任监督与执行关系，以保证项目高质量、高效益地运行。
2.7.3． 搞好项目管理过程中党的组织监督和职工民主监督。项目部必须按照党的十六大精神的要求，坚持和维护党的集体领导，坚持民主集中制原则，落实 “重大问题集体讨论、重要工作情况通报和重大问题请示报告”的制度，项目经理不搞个人说了算。坚持依靠职工群众管理好工程项目的方针，推行“政务公开”，增强项目部经营管理的透明度，切实发挥职工民主监督的作用。
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