浅析房地产成本控制

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　　摘要：房地产企业要想在激烈的市场竞争中获得经营利润，应该加强成本管理，实现成本控制。房地产成本控制主要是对房地产开发过程中主要费用中的可变费用的控制和管理。因为这些费用既是可控制的资本费用，又是对房产项目经济效益影响较大的费用。本文从房地产成本控制的概念及目标出发，分析房地产成本的构成要素，最后从宏观和微观两个方面提出控制房地产成本的措施。
　　关键词：房地产；成本控制；成本构成；影响因素；控制措施
　　一、房地产成本控制
　　房地产成本控制就是对各项成本所占的比例、构成、弹性空间、可控性等进行分析，在投资决策时进行成本估算，在初步设计方案出来后进行成本预算，在开发过程中根据目标进行成本动态控制，从而实现项目利润指标的一个过程或活动 。简单来说，房地产成本控制是把房地产项目的成本和费用控制在预定标准之内的一系列组织管理工作，是一种全员的、全过程的管理。
　　加强房地产成本控制与管理是房地产企业摆脱困境，增加收入、提高经济效益的有效手段，并且也是影响企业生存与发展、竞争力大小的战略问题。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中长期立足并得到发展， 取得良好的经济效益， 就必须重视成本控制工作， 切实提高成本管理水平。
　　二、房地产成本构成
　　房地产作为商品的开发经营与其他商品的开发经营不同，其商品成本构成有它的特殊性。房地产成本是指一定时期内房地产企业为生产和销售房地产开发产品而花费的各项耗费。房地产商品的成本由开发成本和经营成本两大部分构成，其中房地产的开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等；房地产的经营成本包括销售费用、管理费用、税收、财务费用、行政性费用等 。
　　三、控制房地产成本的措施
　　当前，房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化，成本管理弱化，成本行为软化现象，致使成本失控日益严重，成本水平居高不下，严重制约着房地产企业效益的提高，影响企业的发展。究其原因，主要是企业在 “谁来管”、“管什么”、“怎么管”这三个基本问题上陷入了误区，造成管理上的认识偏差与行为偏差 。本文从宏观层面和微观角度提出控制房地产成本的措施，来达到严格控制各项费用支出，降低成本的目标。
　　（一）宏观上的房地产成本控制
　　1.树立科学的房地产成本控制理念
　　成本控制是一个全过程的、相对的控制，是从宏观到微观、从粗放到细致的过程，是根据项目运作的不同阶段性价比进行优选的问题。所以，房地产成本控制必须上升到经营的高度，站在这个层面，大力倡导全员、全过程的成本控制方法，树立科学的成本控制理念，实行正确的成本控制形式。
　　2.建立房地产成本管理体系
　　成本管理体系是以合理的成本结构分类作为成本管理的基础，以目标成本作为成本控制的基线，以合同为中心，是包括全过程、全成本、动态成本和以合同为中心四个要点的全动态成本管理。房地产企业应该根据自身实际情况，选择适合的成本管理体系软件，进行科学有效的管理，从而达到控制成本，获得最大经济效益和社会效益的目的。
　　（二）微观上的房地产成本控制
　　微观层面上的房地产成本控制应该坚持节约、全面控制、动态控制的原则，采取组织、技术、经济等措施控制工程成本，加强质量管理，控制返工率。具体来讲就是根据房地产项目的各个阶段，分别进行成本的控制。
　　1. 编制科学合理的成本控制目标
　　在房地产项目投资决策阶段， 开发商就要对所开发的房地产项目的市场定位、品质要求有一个初步的估计，对项目成本进行初步测算，并在项目设计过程中予以体现。房地产项目设计实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法， 这有利于在保证项目市场定位和品质的同时， 有效地控制工程造价。在保证品质的前提下，继续加大改进和优化设计，进一步降低开发成本，合理安排工程周期和建设资金，严格控制建安成本、材料和设备的价格成本。
　　2.设计阶段的成本控制
　　设计阶段是全面规划和具体描述开发项目实施意图的阶段， 是科学技术转化为生产力的纽带，是处理技术和经济关系的关键性环节，是计划与控制建设工程成本的重点阶段，对房地产项目的建设成本有着举足轻重的作用。
　　设计阶段的首要任务是设计方案的优化，设计方案不但要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。通常设计阶段成本控制的具体程序是：专题调研--设计任务书--方案设计--图纸会审。建议进行设计招标，推行限额设计，是设计阶段控制工程造价的有效手段。实行设计招标，可多方面择优选择设计方案。同时，规划设计要树立“以人为本”的思想，适应市场的需求。据统计，设计费一般只相当于建筑工程总费用的1%左右 ，但正是这1%的设计费用决定了几乎全部后期的工程建设费用，由此可见，设计阶段的成本控制在整个项目投资中的重要性。
　　3.房地产建设阶段的成本控制
　　首先，要抓好施工图审核与细化。在房地产项目建设过程中，施工图纸设计质量的好坏以及审核的水平高低，对成本控制有着直接的关系，它们对建设施工过程中，减少可变因素和不确定因素起着至关重要的作用。要控制好建设成本， 就必须抓好房地产项目建设过程中的施工图审核与细化工作。
　　其次，强化工程施工招标、材料采购招标和合同管理工作。在房地产项目的建设过程中，应尽量选择公开招标方式，让符合要求的企业能充分获知工程招标信息，从而保证投标单位能最大限度响应招标书的要求，合同条款能在满足其他要求同时，最大限度地有利于建设成本控制工作。
　　第三，加强工程建设的现场管理，派合格的现场代表进驻工地，并委托有实力的监理公司，加强对工程质量、工期和成本管理。加强预算与施工现场检查的联系，深化预算管理，严格预算制度，杜绝人为因素造成的成本上升，及时发现可能发生的成本变动因素，通过管理措施，控制不必要的成本上升，提高预算的真实性和准确性，最大限度地发挥预算工作对成本控制的预警作用、 辅助作用， 完善项目成本控制的体系。
　　4. 结算阶段的成本控制
　　为保证项目竣工验收的顺利进行，要遵循一定的程序和建设项目总体计划的要求，按施工进展的实际情况分阶段进行；所有建设项目竣工后，按照国家有关规定编制结算报告。
　　结算阶段控制一般情况下有两种效益组成：一种效益是直接效益，该效益主要为同施工单位的对数阶段，严格按照工程量清单或者定额计价方式计算工程量及综合单价分析、材料调差、取费。汇总出整个工程各单项工程结算造价作为工程款支付依据，即为该项目最终建安成本数据。另一种效益为间接效益，主要为统计分析再利用。根据本公司已做项目或者分析其他项目结算数据，按分部分项进行分析，找出差异且进行对比分析，汇总出不同类型的住宅或别墅单方造价，则可利用于后期购地或者项目测算用，为以后的项目作准备。
　　四、结语
　　房地产成本控制是房地产企业管理的核心的内容之一，成本控制的效果直接关系到企业的经济效益，通过控制成本可以减少和杜绝企业中的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。房地产成本控制是一项技术性专业性很强的工作，采取正确的成本控制的方法等于成功的一半。房地产开发企业要想在市场竞争中增强竞争力，成为行业的领跑者，就必须不遗余力，精益求精，持续改进和加强成本控制。

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