房地产开发项目成本控制研究

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　　【摘要】本文主要围绕着房地产开发项目的成本控制问题展开了分析，探讨了房地产开发项目成本控制的具体情况，分析了房地产开发项目成本控制关键环节和具体方法。
　　【关键词】房地产；成本；控制
　　中图分类号：F293文献标识码： A
　　一、前言
　　由于房地产开发项目的成本控制工作环节较多，影响成本支出的因素也较多，所以，必须要做好相关的成本控制工作，才能够有效的降低房地产开发的成本，提高房地产项目的各经济效益指标。
　　二、房地产项目成本控制的概念
　　建筑项目成本控制是指项目在施工过程中，对影响建筑项目成本的各种因素加强管理，并采取各种有效的措施，将施工中实际发生的各种消耗和支出严格控制在动态成本计划范围内，随时揭示并及时反馈，严格审查各项费用是否符合目标成本，工程结算后计算实际成本和计划成本之间的差异并分析，消除施工中的损失浪费现象，发现和总结经验。通过成本控制，使之最终实现甚至超过预期的成本目标。在市场经济中，成本的控制不仅在于项目的控制中，而且在整个项目管理以至于房地产管理中都有着重要的地位，企业盈利通常是通过项目的经济效益即项目的最大化和成本的最小化来实现的，对于建筑企业单位，在确定了合同价格后，它的经济目标就完全通过成本来控制了。
　　三、房地产开发项目的成本组成
　　房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房或经济适用房所支出的全部费用。大致可分为三部分：土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本费用的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本，以此来进行项目的可行性评估。
　　配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%-15%。
　　管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。筹资成本的准确核算，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
　　四、成本控制中存在的问题及原因
　　1.不重视决策阶段的成本控制
　　决策阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。虽然决策阶段发生的成本费用较少，但对整个项目的成本控制却起着非常重要的作用，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，它将直接影响一个项目的成败。
　　2.只重视施工阶段的成本控制，不重视设计阶段的成本控制
　　施工阶段可能是成本投入最明显的一个阶段，应该说是比较重要的一个阶段，房地产开发普遍对项目工程施工阶段非常重视。另外，目前的设计人员，普遍存在“重技术、轻经济”的不正确认识。设计单位内部，技术与经济分离。工程设计（建筑、结构、水电）是设计人员的事，造价是概预算人员的事情，两者难以结合起来。由于上述几点原因，再加上开发商普遍缺乏对设计进行监控的能力，往往使施工图设计保守或不合理，从而造成浪费。
　　3.不重视计划和管理，导致成本失控。
　　长期以来房地产开发企业缺乏对计划重要作用的认识。计划一般按长期计划、年度计划和作业计划。很多企业忽略了对长期发展计划地制定和实施。这一错误认识的直接影响是：企业生产经营没有长远规划，走一步算一步。往往使企业生产经营失去连续性，甚至出现“断层”现象。企业的管理松懈也是成本失控的重要原因，管理活动效能低下，资源没有得到合理利用。
　　五、房地产开发项目成本控制的对策
　　1、前期阶段
　　房地产开发项目的前期阶段主要包含以下成本：土地成本、建安成本、市政环境成本、间接成本和贷款利息。土地成本由土地出让金、土地税费、土地征用费或拆迁安置的补偿金等构成。对于房地产开发企业取得土地，主要有三种方式：协议出让，招标出让，拍卖出售。随着国家土地管理政策收紧，以拍卖方式取得的土地的方式是最常用的方式。城市住宅房地产目前的价格结构中，土地成本进一步上升，包括室拍卖成本和税费成本两方面的成本。这个费用是根据该项目预算从数据的分析中得出的结果确定的，可用于成本控制。一般的土地在进行拍卖时会根据要建的建筑类型如地上地下两层楼或者高层住宅楼等，对使用后的项目数据进行正确的分析，数据可作为发展目标成本等分类统计的实证数据点。建筑施工时也需要考虑各种环境因素，如电梯，空调，发电机等；市政环境成本，包括电力工程，供水，供气，景观工程，市政工程，排水及排污工程，智能化工程。这种费用根据不同的标准有不同的费用，应分别进行考虑。
　　2、设计阶段
　　房地产项目的设计阶段在整个项目实施过程中是非常重要，特别是从方案设计阶段进入施工图设计阶段，这一阶段对房地产的开发重大，优秀的工程设计可以有效降低工程造价，如果控制的好，在设计阶段可以降低项目成本的70％至95％。项目开发单位委托设计单位进行设计的过程中要引入竞争机制，应及早加强设计管理。通过招标方式选择最佳设计，从而保证了设计先进，合理。一个合理的设计，应有良好的设计选择招标方式，以避免产品背后的设计缺陷，而且通过合理的评价，减少了设计失误。
　　（一）根据项目所在地确定合理的容积率。项目建筑面积与绿地的比例大小将直接关系到项目的销售收入和建设成本。据此可以确定一个基本的控制范围，土地资源的充分利用，与建设项目的环境景观地形特征相结合，提高土地利用率。
　　（二）良好的设计评估，以加强设计优化。成本控制人员应对系统的结构设计，基本形状，布局成本进行分析，向建筑师提出建议，进行优化设计。同时，设计审查过程的计算，以消除人为因素，特别是在设计上保证系数值的正确性。
　　（三）施加一个建筑设计，明确奖惩办法，对施工图设计单位设计指标配额限制,如每平方米钢筋、砼的含量等。在蚌埠海吉星项目中，我们在前期设计中，给设计单位制订相关配额限制，节约了近3%的工程造价。
　　3、施工阶段
　　工程施工阶段的成本控制是整个施工项目的主要阶段，在整个阶段可消耗大量的成本，有时甚至能超过90％。因此，成本控制施工阶段是一个很重要的一部分，必须引起足够的重视，正确的处理人力，物力和财力资源和成本控制，时间控制和质量之间的三个辩证关系是施工过程中成本控制的最重要的一个方法，这可以将技术的四个因素调整为最佳状态。具体措施如下：
　　（一）加强组织和管理施工方。机构设计方面工作的组织配置不是问题，而是一个文档管理技术和系统，它的重点是招标和签订合同范围从进行整理，审核整体技术和经济文件。从根本上讲，这种系统是有点抽象的指导，以保证施工的顺利进展也是重要的现代化建设工程科学管理的必要手段。科学组织建设，充分整合资源，真正集中到全面的生产要素配置发挥其对生产要素的应有作用。在实践中，如何加强施工组织和管理这个问题，不同公司有不同的反应，但一般企业要充分利用现代化的管理手段和方法，特别是在计算机应用和网络技术方面对工程进度进行资源的优化配置，并严格控制施工进度和质量，减少返工，节约成本。
　　（二）动态控制工程造价。建设项目的建设周期一般是很长，随着时间的推移，其相关费用将是一个非常大的变化，如材料，劳动力和其他成本的价格，不同的时间有不同的价格。面对这种情况，成本控制人员收集尽可能多的信息，最好的成本因素，可以使建设项目的全过程成本得到动态管理。
　　（三）加强工程变更和索赔控制。工程变更在项目实施阶段，由于客观和主观的原因，常有局部设计变更，工程变更，材料替代，工艺方法改变等问题，这会无形中提高或降低项目的预算[3]。因此，我们必须提高设计变更审批程序，合理，有效的控制发生变化等问题。
　　4、竣工结算阶段
　　竣工结算阶段主要以结算控制为主，结算阶段控制一般情况下有两种效益组成：一种效益是直接效益，该部分主要为同施工单位的对数阶段，严格按照工程量清单或者定额计价方式计算工程量及综合单价分析，材料调差，取费。汇总出整个工程各单项工程结算造价，作为工程款支付依据，即为该项目最终建安成本数据；另一部分为间接效益，主要为统计分析再利用阶段，根据本公司已做项目或者分析其他项目结算数据，按分部分项进行分析，找出差异且进行对比分析，汇总出不同类型的住宅或别墅单方造价，则可利用于后期购地或者项目测算用，效益更为长远。
　　六、结束语
　　综上所述，房地产开发项目在建设的过程中，必须要做好各个环节的成本控制工作，只有这样，才能够真正有效的提高房地产开发项目成本控制的水平，降低成本支出。
　　【参考文献】
　　[1]杨维.浅谈房地产开发项目的全寿命成本控制开发与建设[J].中国房地产.2011，（9）.
　　[2]李岿.张建成.房地产开发企业开发项目成本的降低途径[J].探讨与研究，2011，（4）.
　　[3]金波.房地产项目成本控制分析[J].山西高等学校社会科学报，2012，（8）.

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