房地产行业成本控制探析
作者 :  王 丹

  摘要:房地产行业作为我国国民经济的支柱产业,对增加国民经济收入、促进居民消费的影响不容置疑。宏观的行业外部环境对企业而言是外在因素,企业无法左右。但是向成本要效益,加强成本管理是成熟市场上企业战略管理的核心。环境形势告诉我们,房地产企业强化成本管理势在必行。�
  关键词:成本核算;成本控制;价值工程�
  中图分类号:F29�
  文献标识码:A�
  文章编号:1672-3198(2010)13-0237-01�
  
  1 房地产行业成本控制相关理论�
  1.1 成本的概念�
  在我国传统会计理念中,通常把成本定义为企业为生产和销售一定产品所发生的各种耗费,或者是指产品价值中物化劳动的价值和劳动者为自己劳动所创造的价值之和的货币表现。�
  对于房地产行业而言,成本费用发生于房地产开发企业开发经营的始终,它一方面代表企业的整体耗费水平,另一方面也反映企业的经营管理水平。�
  1.2 成本控制的概念 �
  成本控制有广义和狭义之分,狭义的成本控制是指成本形成过程中,根据预先制定的成本目标,对企业日常发生的各种生产经营活动进行严格的计量和监督,尽可能地使生产耗费不超过原定的标准和预算,并对发生的偏差进行分析,及时采取有效措施不断纠正,以此来提高成本控制的成绩。广义的成本控制除了日常成本控制之外,还应包括事前成本控制的内容。 �
  1.3 成本控制的可选方法
  1.3.1 标准成本控制方法 �
  标准成本出现于20世纪初的美国,它是为了克服成本计算无法满足管理成本所必要的信息而提出的。最早采用标准成本是为了克服生产效率低下,根据可能达到的作业标准事先定出成本,并把实际成本和标准成本相对比,以寻求提高经营效率的途径。
  1.3.2 作业成本控制方法 �
  作业成本法又叫作业成本计算法(Activity-Based Costing,简称 ABC)或作业量基准成本计算方法,是以作业管理为中心,确认和计量作业成本动因对企业资源所耗费的情况,将耗费的成本费用准确地分配到作业中,然后根据产品和服务所耗用的作业成本动因,最终将所有成本费用分配到产品和服务的一种方法。 �
  1.4 本文选用的成本控制方法�
  标准成本法、作业成本法等成本控制方法都有一个共同的缺点,那就是专门为降低成本而进行成本控制,这种思想不利于维护和提升房地产的价值。因此,通过对上述成本控制方法的衡量,本文将采用价值工程的基本原理对房地产企业成本进行控制。
  1.4.1 价值工程的含义�
  价值工程(Value Engineering,简称VE),也称价值分析,是通过研究产品或系统的功能与成本之间的关系,来改进产品或系统,以提高经济效益的现代管理技术。现在价值工程是公认的成熟技术,降低成本的好方法。
  1.4.2 价值工程的基本原理�
  按GB8283--87《价值工程基本术语和一般工作程序》所定义,价值工程是一种通过各相关领域的协作,对所研究对象的功能与费用进行系统分析,不断创新,其目的是以研究对象的最低寿命周期成本,可靠地实现使用者所需功能,以便获得最佳综合效益。价值工程的目标是提高研究对象的价值。
  1.4.3 价值工程的特点�
  价值工程是一种新的思想方法和管理技术,是一种比成本控制,提高产品质量都优越且有效的方法。具有以下一些特点: �
  (1)以使有者的功能需求为出发点;(2)对所研究对象以功能分析为核心,研究功能与成本之间的关系;(3)致力于提高价值的创造性活动;(4)有组织,有计划,有步骤地开展工作;(5)阶段上侧重于设计与计划阶段。
  1.4.4 价值工程的工作程序 �
  价值工程的工作程序是一个合理的、系统的和有组织的过程。它应用跨学科的小组进行工作:选择适宜的对象或产品,根据需花费的成本进行分析,为新的方案匹配实现这些方案的最佳途径。 价值工程的工作共分为5个阶段: �
  (1)初始阶段;(2)分析阶段;(3)革新阶段;(4)评价阶段;(5)实施阶段。
  1.4.5 价值工程法对于房地产企业成本控制的优越性分析 �
  (1)价值工程法的主旨在于提高企业的核心竞争力和持续发展能力。一个企业的核心竞争能力的是在不断提高产品的市场价值的同时,持续的降低产品成本。而价值工程正是从对价值和功能的分析入手,附条件地降低成本,是企业提高核心竞争力和获得持续发展能力的保证。 �
  (2)价值工程法注重的是产品的寿命周期成本。价值工程法控制成本的主要思想是从产品即将产生一直到产品从社会中因功能发挥完毕而消亡的整个过程角度对成本进行控制。因为房产在交付后的质量同样对企业的生存和发展产生重大影响,因此,房产交付后的所有成本都应该在企业控制之列。此成本称为寿命周期成本。 �
  (3)价值工程法不仅考虑显性成本,还考虑隐性成本,从现代经济学和现代管理学更加开阔的视野来分析企业成本,隐性成本对企业生存和发展产生的影响不低于显性成本,所以,价值工程法在这个角度看是能够保证企业生存的唯一成本控制方法。�
  (4)价值工程法不是对其他成本控制方法的全面否定。价值工程法的应用并不排除企业采用其他的成本控制方法。价值工程法的核心在于产品设计阶段的事前控制,在
  事中控制时,企业还可以视具体情况采用其他成本控制方法进行卓有成效的成本控制。 �
  2 房地产行业成本控制内容�
  2.1 土地获得过程中的成本项目 �
  土地的取得在房地产开发中起着重要作用,有时甚至是决定性作用。土地的获得方式也仅限为招标、拍卖、挂牌以及二级市场转让方式。 土地获得过程中的成本项目主要表现为土地投标的价格和进行土地投标决策以及投标行为的相关费用, 因而控制土地获得过程中的成本主要就是控制土地投标的价格。 �
  2.2 设计活动过程中的成本项目 �
  设计活动包括两部分,一是概念设计,二是规划设计。概念设计通常指开发商的开发理念也就是项目主题,更准确的说应该是购房者的理念。概念设计是用来指导规划设计的。概念设计也就是项目市场定位的分析,通用的方法为 SWOT 分析法。 �
  2.3 工程建设过程中的成本项目 �
  工程建设过程中, 相关的成本项目表现为实现设计的功能而在项目建设过程中花费的所有投入。根据当前行业惯例,工程建设过程中的成本的支付分为两种情况,一种是房地产企业自己有建筑施工资质或者有下属建筑公司,可以自己施工建设;另一种是房地产企业仅作为开发商,通过招标确定施工单位。本文将对这两种情况下的工程建设成本进行分别探讨。�
  (1)自建工程的成本项目。自建项目的成本主要是在施工阶段进行的与工程建设有关的所有投入。 从工程的组成角度可以分为前期工程费用、岩土工程费用、基础工程费用、主体工程费用以及室外配套工程费用等;从成本类别角度可以分为建筑工程费、安装工程费、设备购置费、工器具购置费以及其他费用等。由此可见,从工程的组成角度来看,主体工程费用是控制的重点;而从成本类别角度看建筑工程费和安装工程费以及设备购置费是控制的重点。 �
  (2)外包工程的成本项目。如果房地产公司自身没有施工资质或下属建筑公司,则需要将工程建设部分外包给其他建筑公司,在这种情况下,房地产公司发生的成本主要是招标过程中的相关成本、中标价格以及变更签证。其中招标过程中的相关成本应该属于管理成本的一部分,而中标价格主要是建筑工程的总成本以及建筑公司的合理利润。因此中标价格的高低是影响建筑工程成本的关键,也是房地产公司控制的重点。�
  2.4 销售活动中销售税金项目 �
  随着国家对房地产企业税收政策以及监管的加强, 房地产项目的总纳税额高达项目销售额的10%-20%,有的项目甚至超过20%。税金是企业的一项成本支出,税金的支出在房地产项目成本中是暨土建安装成本后的第二大成本,不得不引起企业的高度重视。合理避税是纳税人应该享有的权力,也是开发商控制成本的有效措施。通过前置性的税收筹划,做到总体税收成本的最低。 �
  2.5 售后的成本项目 �
  在房产交付后, 房地产公司的价值链并没有终结, 还会发生售后的相关成本,包括售后服务成本、工程索赔成本等。而业主购买楼盘后会更关注后期能源的消耗和物业管理费用的支出。 关注售后成本是一个房地产开发商能够长远发展的基本要求。因而,售后活动成本作为房地产企业生命周期总成本的一部分也必须加以控制。 �
  2.6 资金成本 �
  房地产开发与其他一般行业相比,具有建设周期长、投资数额大、风险高的特点。一般来说,房地产企业,尤其是大型房地产企业,都会采用负债经营的方式以增加公司资本。随着宏观信贷政策的调控,"银根紧缩",存款准备金率的上调,贷款利息的上调,都导致房地产开发的资金成本加大。另外,房屋交付使用后, 对于开发商来说, 房屋是对外出售还是对外出租都要注意考虑到资金成本。