关于房地产工程项目管理的若干思考

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　　摘要:从房地产企业的角度出发,对房地产企业施工项目进行高效的管理是房地产企业面临的问题,结合笔者多年的实际工作经验,本文从房地产施工项目管理的内涵入手,强调了施工质量控制、协调各部门工作以及市政配套设施建设的管理措施。
　　关键词:房地产项目;施工阶段;协调工作;竣工验收
　　
　　引 言
　　随着我国改革开放和住房制度改革不断深入, 房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。近几年, 我国房地产行业发展迅速, 房地产也的发展现已逐步成为拉动我国经济发展的重要因素。但从房地产行业发展的规律看, 我国房地产行业的发展还处于起步阶段, 期间存在着许多制度和管理方面的问题。施工阶段是房地产开发经营的重要环节, 如何有效的全面提高房地产企业施工项目管理的质量已成为房地产企业亟待解决的问题。本文结合本人多年的实际工作经验,本文从房地产施工项目管理的内涵入手,强调了施工质量控制、协调各部门工作以及市政配套设施建设的管理。
　　1.注意施工阶段的过程控制和管理
　　房地产甲方管理建设工程,应该管些什么?哪些是必须由甲方来管理的,哪些又可以通过监理、甚至施工单位自身来实现管理的?细分各方的管理权限。甲方工程管理才会有的放矢,而不是漫无目的地进行“大爷”式的甲方管理。“大爷”式的管理是施工单位极为反感的管理方式。工程管理的理想境界是:工程质量达到甚至超过期望,施工工期控制在充分的时间内,使施工单位获得了合理的经济效益。这样甲方和施工单位不再是对立的双方,而是真正的合作伙伴。所以,甲方要从以下几个方面进行管理。
　　1.1 严把工程质量关
　　加强质量管理,控制返工率。在施工过程中,要严把工程质量关,充分认识到“细节决定成败”的含义,各方质量管理人员要把加强施工工序的质量检查和管理工作真正贯彻到整个过程中,采取防范措施,消除质量通病,避免造成不必要的人、财、物的浪费而加大工程投资。
　　1.1.1 要管理好施工质量,首要的任务是按图施工
　　甲方代表应随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。若发现问题,及时处理,该返工则返工,由此造成的损失由施工方负责。但需注意,不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。其次应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的,使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的,应责令其改正、处以罚款;造成建设工程质量不符合规定的质量标准的,施工方应负责返工、修理,并赔偿因此造成的损失;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
　　1.1.2加大对隐蔽工程和中间部位的检查和验收
　　房地产工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位,施工方要进行自检,并在48小时前通知甲方代表。通知内容包括施工方自检记录,隐蔽工程和中间部位验收的内容、时间和地点,并且请求甲方进行验收。若验收合格,甲方代表要在验收记录上签字后方可继续施工,倘若甲方代表查验不合格,施工方要在限定的时间内修改并重新验收。隐蔽工程未经验收,甲方代表有权对已经隐蔽的工程进行检验。乙方要按要求进行剥露,并配合检查。检查不合格的,甲方代表不能在隐蔽工程记录单上签字,并要求其拆除返工。
　　1.2确保工程按期完成
　　在施工进度方面,甲方代表要注意查看施工单位是否按合同工期进行施工。是否按施工组织设计进行,发现问题要及时提出来。对于按照施工组织设计进行的。发现在合同约定的工期内确实完不成的,要适当延长工期或者督促施工单位加人加班。
　　1.3对施工单位奖惩分明
　　在施工合同上,可以注明对施工质量好坏及工期提前或拖延情况的奖惩制度。这样甲方就能充分调动施工方的积极性,在使施工单位获得合理的经济效益的基础上感到“干好干坏不一样”,同时也达到了工程管理的理想境界。
　　2.做好个部门的协调工作
　　2.1充分认识协调工作的重要性
　　工程中各专业的交叉部位明显的问题容易发现和解决,容易出问题的多数都是一些小的东西。一般情况下对工程影响不大。但有时也会出现一些较大的问题,让我们很难补救,甚至无法挽救。即便是这些小的问题,如果事先不设法考虑解决,事后处理起来也很麻烦,有时甚至要花几倍的代价,而且还会影响工程的质量,造成经济损失。
　　2.2加强管理建立科学的管理模式
　　这里所强调的加强管理,是指在现有管理水平的基础上,认真对待每一个管理环节,不走过场,针对影响工程质量品质的一些关键问题,从技术上、人事制度上、体系结构上建立更有效的、更加科学的管理体制,从而达到进一步提高管理水平的目的。
　　2.3发挥监理单位的技术协调作用
　　2.3.1明确监理权力
　　甲方书面授权给监理单位进行监理,监理在委托的范围内,有工程使用材料和施工质量的检验权、工程施工进度的检查监督权、结算工程款的复核确认权和否决权等。这就明确了在建设工程中,监理方是甲方重要的技术协调和行使权力代表。
　　2.3.2监督监理方是否真正履行其职责
　　这就要求甲方代表要留意监理是否在甲方赋予的职权范围之内进行了实际工作。比如监理查验质量工作后,对所批准使用的建筑材料、设备、构件是否真正合格,甲方代表要实测一下,发现问题,甲方代表要责令监理方监督施工方更换建筑材料、设备、构件,或可依照《建筑法》有关条款追究其法律责任。
　　3.重视市政工程建设和竣工验收
　　3.1市政配套设施建造
　　市政配套是房地产项目中非常重要的一部分,且自来水、雨污水、电力、采暖、天然气、绿化等市政工程的实施难度极大,体现为时间要求紧、作业场地小、互相影响大,垄断单位多等特点。做好市政配套设施建造的关键一是及早准备,比如说天然气工程,目前其设计与楼体施工图设计脱节,但要在项目主体施工前完成天然气工程的设计及交底,可避免主体的二次破坏、防水隐患、成本等;二是做好各专业间设计图纸的叠加,及时进行设计优化和加强对各专业的施工组织设计的审查:是对垄断专业队伍的选择慎之又慎。
　　3.2必须安排好竣工验收
　　做好竣工验收工作的基础除了保证各专业工程顺利完成,质量合格外,还必须在工程建造后期做好竣工验收计划,计划中明确工程竣工备案时间和要件要求,明细产品主体、电梯、消防、人防、环境、规划等验收和取证时间,明细由建设单位牵头,参建各方参加的工程验收小组,施工单位验收整改人员的安排等。做好竣工验收的关键首先是利用好公司培养的各种政府职能部门的社会资源;二是要尽早安排。一般至少在建筑主体完成后,院内市政配套开始施工时,就适时安排消防检测和联系规划验线;是保证申报验收的资料正确完整,因为政府的验收受理方式都采用了工作日制度。资料的错误肯定会延误验收的进度。
　　4.结语
　　总之,在建筑施工过程中,房地产甲方的施工管理工作是一个系统工程。它必须紧密围绕着建筑所包含的施工内容的多样性和繁复性进行管理。对工程中涉及到的各项专业内容从了解认识到熟悉掌握。系统合理地控制施工中各项工作的实施。及时会同设计、监理、施工及各专业施工队伍,理顺施工中出现的各类矛盾,督促参与工程项目实施的各方协调工作。从而保证技术管理、质量管理,进度管理和合同管理的根本落实。从根本上保证整体工程项目的具体落实。

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