房地产企业“营改增”后的税负分析
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作者: 李启太
摘 要：营业税改为增值税将直接影响房地产企业现行税负水平。为了更有效地进行直观分析，对比在不同条件下房地产企业的税负变化，对未纳入“营改增”范围的行业进行税制改革，特别是如何对房地产业进行税制改革成为舆论关注的焦点之一。针对是否考虑土地增值税情况，就“营改增”前后房地产企业税负负担进行对比，以青岛岳洋宇房地产有限公司为例，分析房地产企业减负的方法。通过对“营改增”后房地产企业税负变化分析预测，对“营改增”前后房地产企业税负情况进行分析。
关键词：房地产企业；“营改增”；税负
中图分类号：F812.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）04-0072-02
在当前房地产开发投资增速下降明显的背景下，房地产“营改增”的推进将进一步改善行业运行环境，并有效调节房地产企业税负水平、提升企业积极投资开发的信心，同时也将给房地产企业带来不同的机遇与挑战。
一、房地产企业“营改增”后面临的问题
首先，建筑业主要是为房地产业提供服务，两者上下联通，相辅相成。如果房地产行业不一起改，而只改建筑业，那就只改上游不改下游，下游企业得不到抵扣。建筑、房地产行业性质较为特殊，房地产作为支柱产业，其重要性不言而喻。目前，我国房地产企业普遍采用5%的营业税税率，建筑业营业税税率为3%，基于行业与经济发展的现状，此次“营改增”房地产、建筑业的增值税税率均为11%。其次，房地产企业普遍关注新政是否允许抵扣土地购置费。房地产开发成本中土地成本的占比高达60%。据测算，土地成本都会影响房地产企业的税负水平，若土地成本不能抵扣，企业税负较之前上升2个百分点。而土地成本可以抵扣，税负较之前下降0.6个百分点。目前，业界就对土地购置费采用“虚拟进项税”计算抵扣的呼声很高。最后，增值税和企业所得税是相互结合的。“营改增”后，企业取得增值税专用发票，即可以获得进项来抵扣增值税，又可以获得成本来抵扣所得税。由于建筑业普遍是挂靠经营，挂靠经营带来的就是在“营改增”下小型建筑公司，挂靠方往往不具备向大型供应商采购的习惯，无法取得增值税专用发票。
二、不同条件下“营改增”后税负影响
房地产企业税负测算均以我公司为假设条件下：当期营业额100万元；其中土地成本占营业额的35%，建安成本占营业额的25%，财务成本占营业额的3%，其他成本占比为10%；在土地出让的情况下，土地增值税对出让国有土地使用权的行为不征税；建筑业“营改增”后行业增值税率为11%和6%；其他成本增值税率为6%；营业税为营业额的5%；附加费（包括城建税、教育附加费等）为流转税的12%；在没有特殊强调时，上游建筑企业能够将进项税转嫁给开发企业，并且开发企业能够将销项税转嫁给消费者。税率作为房地产业“营改增”的核心环节，当前四档增值税率分别是6%、11%、13%和17%，房地产业增值税率或为其中之一，但不同税率对于房地产企业的应交税负有着不同的影响。
（一）不同税率下对“营改增”前后税负分析
假设“营改增”前的企业税负指标包括：营业收入100万元、应缴税费5.6万元、营业税为5万元，其增值税中的销项税、进项税抵扣、建安成本增值税抵扣、财务成本增值税抵扣、其他成本增值税抵扣在营改增前均无指标，其附加费为0.6万元。
当增值税税率为6%时，营业收入100万元、应缴税费2.77万元、营业税为0，其增值税为2.47万元、销项税为6万元、进项税抵扣为3.53万元、建安成本增值税抵扣为2.75万元、财务成本增值税抵扣为0.18万元、其他成本增值税抵扣为0.6万元、附加费为0.3万元；当增值税税率为11%时，营业收入100万元、应缴税费8.37万元、营业税为0，其增值税为7.47万元、销项税为11万元、进项税抵扣为3.53万元、建安成本增值税抵扣为2.75万元、财务成本增值税抵扣为0.18万元、其他成本增值税抵扣为0.6万元、附加费为0.9万元。当增值税税率为13%时，营业收入100万元、应缴税费10.61万元、营业税为0，其增值税为9.47万元、销项税为13万元、进项税抵扣为3.53万元、建安成本增值税抵扣为2.75万元、财务成本增值税抵扣为0.18万元、其他成本增值税抵扣为0.6万元、附加费为1.14万元；当增值税税率为17%时，营业收入100万元、应缴税费15.09万元、营业税为0，其增值税为13.47万元、销项税为17万元、进项税抵扣为3.53万元、建安成本增值税抵扣为2.75万元、财务成本增值税抵扣为0.18万元、其他成本增值税抵扣为0.6万元、附加费为1.62万元。
（二）不同建安成本对“营改增”后企业税负分析
“营改增”后建安成本占比越高将越利好企业税负抵扣。房地产业“营改增”后增值税率为11%，在各项条件不变的情况下，建安成本占比趋多，应交税额越少。假设营改增前的企业税负指标包括：营业收入100万元、应缴税费5.6万元、营业税为5万元，其增值税中的销项税、进项税抵扣、建安成本增值税抵扣、财务成本增值税抵扣、其他成本增值税抵扣在营改增前均无指标，其附加费为0.6万元。
“营改增”后的企业税负指标包括：当建安成本为20%时，营业收入100万元、应缴税费5.6万元、营业税为0，其增值税为8.02万元、销项税为11万元、进项税抵扣为2.98万元、建安成本增值税抵扣为2.2万元、财务成本增值税抵扣为0.18万元、其他成本增值税抵扣为0.6万元、附加费为0.96万元；当建安成本为30%时，营业收入100万元、应缴税费7.75万元、营业税为0，其增值税为6.92万元、销项税为11万元、进项税抵扣为4.08万元、建安成本增值税抵扣为3.3万元、财务成本增值税抵扣为0.18万元、其他成本增值税抵扣为0.6万元、附加费为0.83万元；当建安成本为40%时，营业收入100万元、应缴税费6.52万元、营业税为0，其增值税为5.82万元、销项税为11万元、进项税抵扣为5.18万元、建安成本增值税抵扣为4.4万元、财务成本增值税抵扣为0.18万元、其他成本增值税抵扣为0.6万元、附加费为0.7万元；当建安成本为50%时，营业收入100万元、应缴税费5.29万元、营业税为0，其增值税为4.72万元、销项税为11万元、进项税抵扣为6.28万元、建安成本增值税抵扣为5.5万元、财务成本增值税抵扣为0.18万元、其他成本增值税抵扣为0.6万元、附加费为0.57万元。 （三）不同财务成本对“营改增”后企业税负分析
财务成本或财务费用，主要指借款利息支出。从企业报表来看，财务成本占营业额的1%～15%。对房地产企业“营改增”后，财务成本可抵扣部分较多，利好企业资金压力缓解，但就整体税负变化而言，还需要综合其他因素进行判断。假设“营改增”前的企业税负指标包括：营业收入100万元、应缴税费5.6万元、营业税为5万元，其增值税中的销项税、进项税抵扣、建安成本增值税抵扣、财务成本增值税抵扣、其他成本增值税抵扣在“营改增”前均无指标，其附加费为0.6万元。“营改增”后的企业税负指标包括：当财务成本为1%时，营业收入100万元、应缴税费8.5万元、营业税为0，其增值税为7.59万元、销项税为11万元、进项税抵扣为3.41万元、建安成本增值税抵扣为2.75万元、财务成本增值税抵扣为0.06万元、其他成本增值税抵扣为0.6万元、附加费为0.91万元；当财务成本为3%时，营业收入100万元、应缴税费8.37万元、营业税为0，其增值税为7.47万元、销项税为11万元、进项税抵扣为3.53万元、建安成本增值税抵扣为2.75万元、财务成本增值税抵扣为0.18万元、其他成本增值税抵扣为0.6万元、附加费为0.9万元；当财务成本为5%时，营业收入100万元、应缴税费8.23万元、营业税为0，其增值税为7.35万元、销项税为11万元、进项税抵扣为3.65万元、建安成本增值税抵扣为2.75万元、财务成本增值税抵扣为0.3万元、其他成本增值税抵扣为0.6万元、附加费为0.88万元；当财务成本为10%时，营业收入100万元、应缴税费7.9万元、营业税为0，其增值税为7.05万元、销项税为11万元、进项税抵扣为3.95万元、建安成本增值税抵扣为2.75万元、财务成本增值税抵扣为0.6万元、其他成本增值税抵扣为0.6万元、附加费为0.85万元；当财务成本为15%时，营业收入100万元、应缴税费7.56万元、营业税为0，其增值税为6.75万元、销项税为11万元、进项税抵扣为4.25万元、建安成本增值税抵扣为2.75万元、财务成本增值税抵扣为0.9万元、其他成本增值税抵扣为0.6万元、附加费为0.81万元。
三、对房地产企业“营改增”后的建议
当前，“一带一路”建设是中国经济发展的新机遇和全面提升开放型经济水平的新战略，“营改增”便是新战略中的战略突破点。全面推行“营改增”对于进入经济发展新常态的中国而言，绝对不容犹疑。一是要改变观念，规范原始凭证。房地产企业土地购置费用的进项抵扣问题是其增值税进项抵扣的主要问题。企业必须改变观念，包括采购货物、接受劳务时要索取增值税专用发票，才可以抵扣进项税额而减轻税负。二是改变经营模式、进行架构改造。建筑企业可以考虑自己在施工现场建立搅拌站，采购水泥增值税率17%，向小规模纳税人采购砂石，请税务机关代开增值税发票，可以获得3%的进项税额抵扣。这样，降税清费的好处就转移给了建筑企业，可以达到降低增值税税负的目的。三是选择提供方，取得建材发票。可以取得税率为6%、11%、13%或17%的增值税专用发票进行抵扣；选择小规模纳税人作为提供方，“营改增”之后，建筑企业与甲方进行工程结算时，计税的销售额中必须包含材料价值，缴纳增值税。进而使收入与成本配比取得的增值税普通发票。四是选择增值税一般纳税人，取得四档税率的增值税专用发票。既采购砂土石料、砖瓦白灰等地方材料，也不要向自然人采购，而向小规模纳税人采购，取得增值税专用发票可以抵扣进项税额。总之，房地产企业在“营改增”过程中不必过多关注土地增值税对公司的影响。
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