房地产行业成本控制建议
作者 :  王磊

  [提要] 自改革开放以来,房地产行业得到了较好的发展。但粗放型的管理模式依然是我国房地产企业的主要管理模式,企业的成本控制能力普遍较弱。本文分析现代房地产行业成本控制存在的问题,并提出相应对策。
  关键词:房地产企业;成本控制;营销费用
  中图分类号:F275.3 文献标识码:A
  收录日期:2015年11月8日
  一、我国房地产行业成本控制存在的问题
  (一)工程可实施性不够严谨。工程的实施性研究报告还没有达到工程建设所需的要求。当前市场情况下,企业对市场价格预测的可实施性报告不具有针对性,对报告中所说明的问题认识还十分浅薄,同时在策略分析时只对方案的基本情况进行了研究,对内部情况和内部收益的分析不够都会导致策略的决定失败。工程的成本预测计算差强人意,工程项目有其自身特点,所以我们应该采用适合项目自身的估计方法。但是如今我国使用参数估计法,计算过程没有进行详细的项目分析,从而导致工程实施达不到要求,估算不准确。
  (二)缺乏成本控制意识。在成本控制的过程中缺少确切的意识形态,而且企业管理层在成本控制的阶段没有给予高度重视,从而导致下面的员工对成本控制这项工作更加不重视,成本控制就难以在企业中进行。同时大部分企业还未形成对应的管理体系,管理工作没有形成规范,这就使得工程可实施性的不重视产生,使企业忽略了工程设计的成本控制管理。
  当前许多企业还未形成有效的制度体系,不能从实际情况下对企业进行有效力的成本反馈。虽然部分企业有从先进国家引进一些控制软件,但是其与我国房地产企业的根本情况不相符,这就使我国部分企业虽然想建立起完善的成本控制体系但是却没有十分有效的办法,同时国内高新技术开发行业对我国房地产行业成本控制系统的开发也缺乏相对应的技术。这样的情况也影响着我国房地产行业,他们也不能建立起有效的成本控制系统。
  (三)项目建设阶段部门职能分配不协调。成本控制是各职能部门的分解,每个部门只注重其功能的成本控制,这将导致整个项目的利益放在局部利益之后,工程经理的权力被限制,但是却没有相应地减少责任,协调各部门的工作反而增加,使项目经理的工作将成为成本控制方面的重点。成本控制的工作量被不同程度的分配给其他部门,部门之间如果不进行有效的交流,将造成成本控制的工作效率下滑,继而又致使成本上涨,于是造成下滑而又上升的循环。
  (四)施工阶段未形成动态成本监控。这个时期主要是设计方案和构画建造图纸,然后根据方案和图纸利用各材料的设备建设建筑。施工阶段不可预知的因素较多、危机多、工程进程慢、恶性事件多,这些对全局投资也有不利的影响。往往施工现场还会出现设计更改的问题,这同样增加了控制的难度。一些企业还没有完善动态的成本监控,因此动态监控还远远达不到要求。还有一些企业工程监管太形式主义,没有真正的进行管理。
  (五)竣工阶段工程结算制度不完善。竣工阶段是建设项目施行总结性的最后工程,一些工程建造公司为了获得更好的工程收益,会上报虚假的结算材料和结算价格,大大增加控制难度;而且有的工程建设公司没有检查合格的竣工图,结算资料与实际情况差很多;有时甚至没有完成工程建设,这样造成责任不确定的工程,进而使企业承担额外设备损失,这些都给成本控制的最后阶段造成了不必要的麻烦。
  二、我国房地产行业成本控制改进建议
  (一)改进前期阶段成本控制的建议。开发商要对将要动工的工程做出准确分析,在最开始就进行市场的前期调查。通过对市场调查再选择市场上的建设项目;然后才是定价的选择。为了使房产在一定时期内销售出去,开发商需要对人民的需求现状和房产的显著特点进行准确的定位。这一成本占发展成本一个更大的比例,土地价格也如此,尽量选择可直接用于建设的土地,避免一系列由于土地成本造成的污染问题,避免土地成本增加。
  设计构画阶段可以被锁定,可以超过90%的成本,该工程的构画阶段是控制成本有效且重要的步骤。工作人员应该把成本管理和技术结合起来,注意方案的选取。提供给施工建设公司尽量清楚明白的材料和指标,确定工程的限额,为成本控制提供依据。其次实行限定额度设计,进行有效的控制造价。
  (二)改进中期项目建设与施工阶段的建议。在工程建设与施工环节,成本控制是指对工程的全部过程的规划,工程招投施工单位的环节,工程的采买的环节,在工程施工阶段都要进行有效且具体的成本控制。在成本控制过程中把握好这几大部分的控制就是对地产企业最直接有效的控制。
  在工程被确立后,规划环节的成本对整个工程成本影响也是最大的。对工程的设计方案进行招标,对设计进行再次优化和校正。邀请在行业内有名气的设计单位为企业设计工程建设方案,对设计单位进行统一的管理,让其进行共同投标,组织专业知识过硬的学者对工程方案进行比较,根据比较结果选取最佳的设计单位。同时,必须对工程的投资进行估算控制工程的设计价格,当企业完成工程的概算后,然后再用概算的结果控制施工图的设计。
  加强建筑工程造价的审查。各设计单位间合作设计图纸难免部门之间人员会出现一些矛盾,所以邀请更专业的设计人员给出意见,将好的修改意见提供给设计单位,这样就能避免摩擦或减少不和谐现象,减少其他的费用支出。同时与设计单位在签订合同时要注意部分不利条款,从而对工程造价进行有效的控制。
  (三)改进后期营销阶段与竣工阶段的建议。大部分房地产开发商的营销支出要做好具体的控制。现在房产广告通过媒介在各种电视网络中的出现频率很高,大部分企业甚至在各大电视台的黄金时间做广告推广,可以得出结论广告费用也是一笔较大的支出。但如何花较少的资金做到更大的广告效益是营销部门的重要任务。但营销支出作为成本的重要部分,需要作为成本控制的首要目标。
  完工检查验收是工程的最后阶段,这个环节结算就是成本控制的最后程序,需要结算出真实的成本,大部分建设单位都虚报了结算金额,有的甚至与真实情况差很远。严格审查结算程序,可适当减少出错率,结算出的数据要与公司的实际数据进行对比,有差异的进行合理分析,找出原因。最后,应在相关部门负责下实行会签制度。
  主要参考文献:
  [1]范宇.中国房地产业对经济发展的影响研究[D].新疆财经大学,2010.
  [2]张勇强.房地产企业成本控制研究[D].南京师范大学,2012.