供给侧改革下的房贷利息抵个税分析
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作者: 杨澜
【摘要】社科院2015年发布《中国住房发展报告》中明确推荐尽快实施房贷利息抵扣政策。2016年财政部部长楼继伟表示要义无反顾地进行个人所得税和房地产税制的改革，而房贷利息抵个税也是个税改革当中的一个焦点。笔者对尚未出台的新政策进行利弊分析，并给出政策落到实地的四条建议，推动供给侧改革当中的房地产去库存化，并推进我国个税综合税制改革的工作开展。
【关键词】房贷利息；抵扣个税；分类税制；综合税制
房贷利息抵扣个税也就是个人每月工资先扣除房贷利息后再交税，相当于减少了税基，可以让还房贷的老百姓少缴个税，达到变相降低月供负担的效果。
一、首先让我们来回顾一下个人所得税的计算方法
小杨的月工资为10000元，按工资的80%作为五险一金扣除的基数，五险一金要扣1779元，他缴纳的个人所得税=（10000-1779-3500）*20%-555=389.2元，小杨到手的实发工资=10000-1779-389.2=7831.8元。
假设小杨买房一共贷款100万元，分30年还清，选择还款方式是等额本息，月均还款额是5300元，接近4000元都是房贷利息支出，那么按照贷款利息可以税前抵扣的情况：
应纳税所得额=10000-1779（五险一金）-4000（房贷利息）-3500=721元
缴纳个人所得税=721*3%-0=21.63元
实际到手的实发工资：10000-1779-21.63=8199.37元
从上例可看出，原本应交税389.2元的小杨，现在只需缴纳个税21.63元，少缴个税367.53元，到手的工资也比以前增加了4.69%。
采用房贷利息抵扣个人所得税对于刚需购房者是一重大利好的消息，而对于购买高档住宅且工资水平高的人群减负效果也是非常明显。假设购买总价款为250万的普通住宅，用商业贷款八成按揭，贷款期限二十年，抵扣总利息将近33万元；若购买总价款1000万的豪宅，用商业贷款按揭六成，贷款期限二十年，则抵扣金额会高达220万左右。
二、房贷利息抵扣个税易引发的社会问题
（一）房贷利息抵扣个税容易引起高收入人群在房地产市场的新一轮投机行为
（1）在同等居住条件下，如果房租不能抵税，贷款利息可以抵税，无疑是引导消费者远离租赁市场，这可能会加剧供需的矛盾，阻碍住房消费市场的结构优化。
有不少城市已经取消了限购、限贷，高收入阶层的贷款能力又强，他们利用大量购置不动产来避税的可能性大大增加。在中国的北京、上海、深圳等城市，房价普遍高企，能买得起房子的人收入是处于中高阶层，而房贷利息抵扣个税正好有利于这部分人群。对于买不起房的人，这个政策没有任何红利。长此以往，会导致穷人越来越穷，富人越来越富。而这个政策如果盲目出台，很可能会刺激房价无序上涨，造成本来无房的人们更加负担不起，造成恶性循环。
（2）从我国国情来看，在城市家庭中最大的经济负担就是住房负担，包括一次性付款买房、按揭买房、租房等。把这些生活必须的住房系列支付从个税中予以抵扣是完全必要的。
（二）房贷利息抵扣个税存在的问题
（1）目前个税大多数都是由单位代扣代缴，而购房者申请贷款的国内银行却多达几十家，如果抵扣行为需要购房者自己来完成，那么银行系统必须开设相应的柜台业务，但据笔者了解目前银行没有相应的柜台业务开展，面对庞大的潜在客户和对建立新系统的要求，银行还需要很长的时间来进行筹备。（2）个税属于地税征收，房贷利息抵扣个税还会牵涉到税法的修改，而国家目前实行的分类征收主要针对的还是个人，而不是以家庭为征收单位，所以房贷利息抵扣个税短期内实行还比较困难。
三、新政策实施的建议措施：
出台房贷利息抵扣个税的政策必须加以细化：
（一）比如可以设置房贷金额的上限；设定合理的抵扣范围、抵扣次数、抵扣额度。
比如北上广等一线城市刚需旺盛而库存量不算太大，政府应该只允许扣除首套房的房贷利息；而三四线城市楼市库存量巨大的，政府应积极鼓励改善型购房的需要，允许多套房屋购买的购房者房屋贷款利息允许税前扣除。总之，在政策设计层面注意与纳税人的负担能力相匹配，平衡不同收入阶层人群的抵扣水平，适度的让利于中低收入家庭，防止高收入人群利用政策避税。
（二）设定便捷的操作流程，在个人所得税现有的分类征收体系下，针对个税由所在工作单位代扣代缴的工薪阶层，可采取申报抵扣制；针对自由职业或农民工群体，采取先交后返制。由于房贷还款方式既有等额本金法、等额本息法也有按期付息还本法，每个月的房贷利息都可能不同，如果是按月计征、核算个税，既给购房者带来不方便，也给征收的地税机关带来巨大工作量，因此简便的做法――预先设定一定的可扣除金额，按年计征，由纳税人自行申报，先征后退。
（三）建立个税联动机制，配套的相应政策要及时出台。实施房贷利息抵扣个税的政策，务必要求放贷的银行的利息信息反馈到税务机关，因此要在税务机关、人民银行、公积金甚至用人单位等部门要做好信息对接工作，建立起个税联动机制，给每个购房者建立唯一不变的纳税人识别码，其中能查询到个人与家庭的各项收入、住房贷款的利息支出、以及房屋的购置与处置情况，提升自动化审核的准确性和高效性，保障政策能落到实处。
（四）推进以家庭为基础的综合税制个人所得税征收模式改革
在现代社会，家庭作为社会的最小单位，应当成为个税征收的主要对象，而不应该是个人。当然，对于婚后家庭及离婚家庭等不同的家庭结构模式应该实行不同的扣除方式。若婚前个人购房或离婚后房屋产权归属个人的，以个人为单位，在计征个税前扣除房贷利息；双方组建家庭后，应以家庭为单位综合考虑家庭各项收入来计征个税，对夫妻双方或夫妻一方扣除房贷利息。而对于我国放开二胎的生育政策，生二个孩子的家庭供养孩子的负担随着生活成本的攀升而加重，也可以适当考虑多给予扣除。
（五）为了应对新政策的实施，银行系统必须开设房贷利息抵扣个税相应的柜台业务，面对庞大的潜在客户和对建立新系统的要求，银行需要积极进行筹备。
中央强调供给侧改革，而供给的核心政策主张就是减税。房贷抵扣个税政策的实施，会让处于中产阶级的“房奴”为减税而欢呼，但我们也要避免新政的实施助长某些城市本来就高不可攀的房价造成买房更加不易。
参考文献：
[1]余丰慧.房贷利息抵扣个税将引发房地产核聚变[J].财经，2016，（1）：54
[2]刘超，冯春林，黄义兵.房贷利息抵扣个税改革的研究[J].安徽商贸职业技术学院学报，2016，（1）：50
作者简介：
杨澜（1982-），女，四川南充人，四川财经职业学院财税金融系，讲师。
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