房地产去杠杆启幕
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作者: 寇佳丽
继“十一”黄金周的限贷限购政策之后，银监会首次发声，指出未来将要控制银行理财资金流向房地产行业。在此之前，部分房地产企业传出发债被叫停的消息。至此，房贷、债券、理财三大流入楼市的资金通道都遭遇进一步监管，房地产去杠杆化大幕即将拉开。
屡禁不止的首付贷
2016年10月12日，银监会发布第三季度经济金融形势分析会内容，明确指出要加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。银行资金流入房地产的途径有不少，不过怎么做才算违规呢？
“银行通过自己的渠道买断贷款资产或者买断收益权，进而转化为理财资金对接房地产中介首付贷，就是一种非常普遍的违规方式”，方圆地产首席分析师邓浩志在接受《经济》记者采访时这样说。
什么是首付贷？根据邓浩志的介绍，当一个人去买房子，手中的钱不够支付首付，投资者或者机构为买房人提供的贷款，就称作“首付贷”，分为有抵押和无抵押两种形式。
有抵押的首付贷通常发生在更换住房的情况下。购房人希望卖掉现有的房子重新买房，但手中资金不足，而卖出旧房子和支付新房首付的时间又没能衔接上，短时期内资金紧张，可以将已有住房抵押取得贷款再支付新房首付。
相比之下，无抵押首付贷则完全依靠贷款人信用获得贷款，也就是没有抵押物。一些中介机构在与客户签订居间合同后，根据客户购房真实成交价核定贷款额度。“如果购房杠杆比例是1：5，也就是首付需要支付全款的20%，首付贷占首付的50%，最终购房杠杆比例就放大为1：10”，邓浩志这样解释。
这也是为什么首付贷属于违规操作。它利用购房者的信用加大杠杆，一旦购房者没办法偿还贷款，银行将面对更多逾期状况，同时助长中介公司炒作房价、从中牟利的恶意。此外，无抵押首付贷还会让开发商对购房对象的风险筛选与控制更难操作。
邓浩志告诉《经济》记者，首付贷早就被禁止，如今市场上也很难见到这样的说法，不过它并没有消失，只是以其他更加隐蔽的方式存在。
“银行直接贷款给购房者支付首付的方式太过明显，它们早就不会这样做，但如果金融机构利用理财资金以融资租赁、私募资产证券化产品等方式参与首付贷，钱款的具体流向就很难说清楚，追踪起来也很麻烦，毕竟弹性空间太大。”
因此，即使银监会此番规定看上去很严格，邓浩志也不认为它会斩断首付贷的所有路径。
《中国银行业理财市场报告（2016上半年）》显示，2016年上半年，有13.06%的银行理财资金流向了房地产，规模占比从2015年的第三升至第二，共计有2.09万亿元，比2015年新增5500亿元。尽管亿万理财资金不会全部违规流入地产市场，却也到了需要引起足够重视的程度。
控楼效果已显示
为什么理财资金瞄准了地产市场？
中国政法大学研究生院院长李曙光在接受《经济》记者采访时表示，部分投资者希望借助地产投资获利，尽管风险大，但利益诱人，而热钱总是喜欢有利可图的领域。房地产市场短暂的牛市迎合了投资者抱团取暖的心态，因此就算全国都在闹资产荒，房地产市场却不差钱。
“抓住机会的投资者可能会因此高兴，但监管层却相反，而银监会当前的态度也表明了未来会加强对房地产市场的降杠杆行动”，李曙光这样分析。否则，不仅会影响房地产市场平稳健康发展，还会危及商业和金融业。
北京大学经济学院金融系副主任吕随启教授则指出，从金融风险角度分析，监管层更重视银行体系的稳定问题，如果房地产调控刚刚开始，理财资金就涌进楼市，等于高价买房后房价随之下跌，这样一来资金就收不回来，不良后果全部由银行承担。“这是在提醒银行，调控刚开始，还没到头，要及早控制风险”。
从此前楼市调控政策的效果看，及早控制风险显然是正确选择。在今年国庆节多地控楼政策的协调下，很多一线城市已经没有了上半年的疯狂，北京、上海和深圳等地楼市均开始“退烧”。
中国物流信息中心经济师武威表示，针对房地产市场的诸多调控政策在10月份集中发布，目的就是通过抑制投资需求以及资金管控等手段，遏制过快上涨的房价趋势，防止资产泡沫过快聚集的风险，但后续效果如何，还需要继续观察。
邓浩志则告诉《经济》记者，不少一、二线城市成交量开始萎缩，房价涨幅增速明显放缓。“这不仅是此前的政策在起作用，很多监管机构、地产研究所在统计样本、统计口径上存在差异，甚至会适时做出改变。”
然而，无论是官方数据还是民间数据，对照各自的数据，楼市“高烧”现象都在慢慢平复。而邓浩志确切地告诉记者，银监会的措施将会再次加码楼市降温政策，后期效果也值得期待。
理财产品受楼市青睐
话说回来，理财资金能够大批涌入房地产市场，也是因为它不差钱，而理财产品之所以广受关注还要从今年下半年明显对其青睐有加的上市公司说起。
统计数据显示，2016年年初至10月底，已有超过650家上市公司先后发布公告购买理财产品，共涉及理财产品个数6500多个，累计认购金额超过5400亿元，而有些上市公司一边定向增资一边购买理财产品。
一些分析人士对此表示不满，认为监管部门应该收紧上市公司的再融资政策和募集资金的使用政策，防止上市公司浪费宝贵资源。《经济》记者也表示疑惑，毕竟如果上市公司闲置资金那么多，为什么还要不断募金？投资者或者股东直接购买理财产品岂不是更省事儿？
对此，长江证券首席分析师王建对《经济》记者表示，从法律或监管上来看，上市公司利用账上的闲钱购买理财产品增加股东收益无可厚非。2012年年底，证监会发布《上市公司监管指引第2号――上市公司募集资金管理和使用的监管要求》，明确规定上市公司可以对暂时闲置的募集资金进行现金管理。在这份文件之前，上市公司购买理财产品的钱只限于自有闲置资金，不包括募集资金。
“从经济利益上看，上市公司有一个优势，资金流进口低、出口高。具体说，大型企业发债，尤其是AAA-或AA+级别的，融资利息比银行贷款低很多，企业债的年利率一般在4%左右，银行的则在5.6%左右。前段时间长江证券经手的一个项目则只有3.24%的年利率，对几百亿元的本金来说，其中的溢价优势不可小看”，王建这样分析。在他看来，闲钱趴在账上也浪费，不如做理财。
可是，募集资金可以购买理财产品的闸口一旦放开，案例只会越来越多，用于理财的资金占募集资金总额的比例就存在越来越高的可能。有消息显示，有些上市公司甚至把购买理财产品作为主业，有些则主要净利润都依靠理财产品。这不会造成上市公司职能的浪费吗？
王建也认为，上市公司利用低息募集资金，本应该将企业做大做强，发展实业创造更多财富回报股民和社会。但是，国内实业处于转型期，投资实业的周期很长，从建立生产线到量产再到取得回报，非常耗时耗力，且结局不一定令人满意。
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