“营改增”对未来房地产行业财务管理影响
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作者: 贺庆 蔡定凯 梁钟元 杨珊珊 吴禄权
摘 要：自2012年“营改增”在上海试点以来，“营改增”已经受到了社会的广泛关注。根据建筑业与房地产业的联系，通过阅读大量文献，分析“营改增”后房地产业的税负以及对其财务管理的影响，进而提出对策建议。
关键词：“营改增”；房地产；财务管理；影响
中图分类号：D9
文献标识码：A
文章编号：16723198（2015）20019502
1 房地产行业“营改增”的背景和必要性
2012年1月1日起在上海市交通运输业和部分现代服务业开展营改增试点改革，拉开营改增的改革大幕，同年8月营改增试点分批扩大。
“营改增”政策出台的初衷，主要是消除制约服务业发展的税收制度障碍，同时，从总体上减轻生产性服务业相关产业链的税负。“营改增”能够实现税制转换，打通连接二、三产业增值税抵扣链条，从制度上解决货物与劳务税制不统一和营业税重复征收问题。
而房地产行业具有基础性，先导性，协调性等特点，关系国计民生，其实施的必要性如下：
（1）从企业层面看，“营改增”后更加规范财务税收管理，规范经济市场行为。“营改增”后只有规范的账务处理才能正确进行纳税申报，而现有的施工行为营业税的申报方式基本上是粗放型，可能导致虚开发票的，给后续税收征管带来困难，无法规范行业市场经济行为，对行业内公平竞争形成了阻碍。
（2）从行业层面看，有利于提高房地产行业竞争能力。营改增后，房地产业营业税改征增值税，有助于提高行业的分工与专业化，如房地产公司可把原施工合同分离为采购原材业务与劳务业务，从而节约施工环节的成本，这样可降低建筑成本，提高自己的市场竞争力。
（3）从消费者层面看，利于房价回归合理平稳。“营改增”可以消除住房销售中的重复征税问题，减轻购房者负担，有利于房价稳定。另外，如果房地产企业房屋销售对象是企业，且允许作为购房者的企业可以凭据房地产企业开具的增值税专用发票抵减其销项税额。
（4）从社会层面看，有利于减轻社会税务负，担消除重复征税。房地产业营业税改征增值税后，房地产业各产业环节间紧密联系，在极大的程度上避免了重复征税，促进了房地产税收成本的降低，从而在一定程度上减轻了通胀压力。
2 房地产行业“营改增”后将带来的影响
改革总有两面性，由于现在房地产行业仍然实行营业税，“营改增”势必会对房企的经营成果、资产、企业发展能力、管理能力等产生一定的影响。
2.1 对经营成果影响
房地产行业“营改增”对企业经营成果与现金流的影响主要表现在对收入、成本两个方面。
（1）收入将会将会相对减少。“营改增”后，销售额中不包括向购买方收取的增值税销项税额。收入比含税收入下降的百分比=[1-1/（1+房地产业增值税税率）]，假定房地产企业增值税税率为17%，由此可得，依据公式可以算出，A=含税A/1.17，即表明收入减少14.5%。
（2）成本相应降低。“营改增”后企业在外购原材料等方面的进项税额在取得增值税专用发票后可以抵扣，而以前是将这项支出计入成本核算的。
2.2 对企业固定资产的影响
在“营改增”前，由于增值税进项税额不能抵扣，所以这部分费用计入固定资产的原值；“营改增”后，可抵扣增值税进项税就不计入原值，因此使得固定资产的原值降低，资金的占用减少，并且固定资产的折旧将会相应降低。因此，“营改增”后，固定资产进项税额可当期抵扣，节约了固定资产投资成本，减少了资金的占用。
2.3 对企业发展能力的影响
公司生产经营活动的根本目的就是生存和发展。本文选取营业收入增长率、净利润增长率和资本保值增值率三个指标。
营业收入增长率是本年收入增长额与上年营业收入总额的比值；净利润增长率是本年净利润增长额与上年净利润的比值；资本保值增值率是年末所有者权益与年初所有者权益的比值。三个指标值越高表明公司发展能力越好。据上文分析可知，改革后，可能会刺激公司增加固定资产投资，长期来看，随着固定资产的投入运行，公司规模会逐渐扩大，进而带来营业收入的增加，加上税负的减轻，会增加公司的净利润。这样，公司的营业收入增长率、净利润增长率及资本保值增值率都会出现增加的趋势。总体看来，公司的发展能力是有所增强的。
2.4 对企业管理水平的影响
“营改增”后企业管理也将发生变化，其中发票和成本变化比较显著。
（1）对发票管理的影响。
房地产企业“营改增”后，建筑业也纳入了增值税抵扣链条，各企业应当严格管理增值税专用发票。由于此前房地产企业是按营业额全额计征营业税，所以营业税发票的计税作用相对较小，因此企业对其的管理也较为松散，不太规范。房地产企业“营改增”后，许多经办人员也不是很熟悉增值税抵扣的原理，对发票管理的意识也较薄弱，以至税负增加。因此各企业相应人员应管理好已有的发票，在购进时应尽可能选择能够提供进项抵扣的企业。
（2）对成本控制的影响。
成本控制是企业财务管理的重要组成部分。改征增值税后，房地产企业成本可以按照是否属于增值税进项税额抵扣范围，区分为属于增值税进项抵扣范围的成本与不属于增值税进项抵扣范围的成本，对属于增值税进项抵扣范围的成本，还需要根据适用税率以及取得增值税专用发票情况做出进一步细分，明确每一笔成本支出的实际数额大小、有无进项税额抵扣以及金额的大小，分门别类地做好相应的会计记录核算与实物盘点清查工作，因此，房地产企业必须不断提升企业成本核算与管理水平，使增值税进项税额抵扣机制在房地产企业中得到充分发挥。
3 房企应对“营改增”的措施
针对房地产行业“营改增”带来的上述影响，本文基于企业的角度分别从税率确定、税票抵扣、会计核算、税务机构、税收政策和税负风险预警等五个方面阐述应对“营改增”的措施。 3.1 确定合理的增值税税率
“营改增”确定了17%的标准税率和13%低税率，虽然另外增有11%和6%两档低税率。若实行“营改增”后，整个房地产企业可以完全取得增值税专用发票，抵扣链无缺口，税负无疑是可以大大降低的。而中国建筑会计学会综合分析研究也认为，企业“营改增”后若以11%的税率，会使建筑施工企业的税负增加，不少建筑业的相关人士认为“营改增”后税率定在5%-6%之间才不增加或降低企业税负。
此外，由于抵扣困难的原因和制度不够完善等问题，不同地区经济发展状况不同，对税率的适应程度也不同，因此不同地区适用一定差异的税率可能才会是适应我国地区发展不平衡的良策，待改革趋于成熟，再统一规范相关税率。
3.2 解决税票抵扣问题
“营改增”后，企业要想抵扣进项税就必须严格取得正规的增值税专用发票，所以企业要选择合作商时考虑成本的同时必须考虑增值税发票的取得，尽可能选择能开具增值税发票的一般纳税人企业，尽可能取得大份额可抵扣进项税额成本，为增值税的抵扣提供保障，切勿为了取得较低的价钱而舍弃发票。当一般纳税人和小规模纳税人处于同等地位时，选择一般纳税人可以取得按17%抵扣的增值税发票，而从小规模纳税人，取得的发票不能抵扣，所以应优先选择一般纳税人企业。
3.3 加强与税务机构的联系，关注“营改增”新动态
企业要时刻关注中央及地方“营改增”的相关文件，充分了解“营改增”要求，避免出现不必要的失误和损失。另一方面，“营改增”初期，国家政策会根据企业税负的高低情况给予一定的优惠政策和补贴，企业加强与税务机关的联系有利于企业全面了解相关的优惠政策及申报流程，方便企业根据自身的符合条件申请纳税补贴，降低税负。
3.4 充分利用税收政策的“洼地效应”为企业服务
税收政策的“洼地效应”是指税收政策试点地区由于税收政策的利好而使众多资源流向试点地区形成优势的现象。若企业已处在“营改增”地区，应该充分利用“洼地效应”带来的众多资源为企业服务，使企业在税改中占据先机。若企业所在地区未纳入“营改增”范围或只部分分公司在“营改增”地区，可以在合作企业的选择上优先考虑处于“营改增”的企业，以更加方便取得增值税发票，或重点发展“营改增”地区的业务，充分利用政策减轻税负，使企业在营改增中获得更多机遇。
3.5建立完善的税收风险预警机制
“营改增”之初，由于各行业“营改增”步调不一致，可能会导致一些企业面临着税负有增无减的问题。所以，企业应该提高意识，提前做好应对的措施，对纳税情况进行评估，对比“营改增”前后税负和税率的变化，建立完善的税收风险预警机制。根据企业生产和销售设定合理的税负预警线，并据实际的税负和税负率数据，做出实时的决策改变，把风险降到最小。
4 结语
综合上述，房地产行业“营改增”或将到来，对房企的影响不可小觑，企业必须高度重视，并及时分析“营改增”对自身可能带来的影响，制定相应的应对方案和应急机制。本文仅从财务管理相关要素角度探索房地产行业“营改增”给房企带来的影响，通过实地探访、查阅大量文献等方式进行分析和研究，得出一些应对此次税制改革的建议，可为房企提供宝贵的参考资料。
参考文献
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