新形势下的房地产企业成本控制研究
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摘 要：中国房地产不仅是国家的经济支柱产业之一，也是普通老百姓重要的投资，政府为维护社会和谐发展不断进行宏观调控，同时房地产企业之间的市场竞争也日趋激烈。房地产作为一种商业投资行为，开发商必须获得适度的经济利益。如何能在房价与企业利润间寻求一个公平合理的平衡点，成本控制成为实现这一方针的首要目标。因此，成本控制管理是当代房产企业管理中十分重要的课题。本文主要通过对房地产成本的概述，探讨成本控制的意义，分析当前存在的问题，提出加强成本控制的对策。
关键词：房地产；房地产成本；问题；对策
中国经济步入新常态，开启了大众创业、万众创新的新一轮企业改革序幕，房地产业内部面临洗牌，一批管理落后、收益率不强的企业将逐步被淘汰。如何找准企业赖以生存和发展的空间，只有向管理要利润，加强成本管理，开源节流。成本管理是企业发展的基础，成本控制好的企业具有显著竞争力和抗压本领。因此，加强成本控制管理的研究、做好成本控制对策是当代房产企业管理中十分重要的工作。
一、房地产企业成本控制概述
（一）成本控制的定义。成本控制，是企业在一定时期内预先设定的成本管理目标，由成本控制责任主体在其职权范围内，在各项费用发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的内外因素和条件采取的一系列预防、防范、调节措施，以保障成本管理目标实现的管理行为。
（二）成本控制的内容。成本控制按照成本形成过程包括项目前期阶段、建设过程和销售过程的控制，是一个动态持续的管理过程。按成本费用，主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、公共设施费、管理费用、财务费用、税费以及行政性费用构成等。
（三）成本控制的方法。成本控制的方法是指完成本控制任务和达到成本控制目标的手段，其方法多种多样，不同的阶段、不同的问题所采用的方不一样，即使同一个阶段，对于不同的控制对象控制方法也不尽相同，常用方法：绝对成本控制、相对成本控制法、标准成本法、本量利分析法、全面成本控制、目标成本法等。
二、房地产企业成本控制中存在的问题
目前中国大量房地产企业都具有优秀的市场管理经验、成熟的企业运作模式，但在市场竞争中仍有部份企业显露出不足，主要有以下几方面：
（一）企业成本控制管理理念有缺陷。房地产的开发是动态管理，必须将成本控制贯穿于各个阶段以利于实现投资的良性循环，不是单方面控制某一费用，对市场情况的把握、宏观形势的分析稍有差池，就会导致投资策略失误，使项目失去市场竞争力。个别房地产企业成本控制方法老化，缺少科学性、合理性和严肃性；或成本控制理论的学习多局限在直接成本环节，没有对企业运行环节展开成本控制，没有定期及时研究国家出台相关政策。如L房地产企业到一个三线城市开发商品房，单方面地利用加大单体项目的开发量来缩减产品单位成本，造成单体楼盘开盘一年后房屋空置率仍高达30%。之所以出现这种情况是因为房地产企业成本费用控制缺乏市场理念，未调查准确的市场需求信息致使成本控制决策出现失误，销售不畅，投资回收期变长，财务成本增加，利润减少。
（二）企业内部控制体系不完善。内部控制制度是建立现代企业制度的核心内容之一，对企业可持续发展起到控制作用，有《企业内部控制规范》指导性文件，而仍有部份企业内控体系不完善。
一方面是未全面健立内控，部分企业在建设内控时，只考虑了费用支出控制类的风险控制及管理，对监督、考核未纳入内控体系。
二方面是内控制度设计有缺陷，各项内部管理制度间存在矛盾冲突，如某集团制定了《项目变更管理办法》，办法约定变更超100万元时需集团总经理办公会审议；但该集团的《“三重一大”集团决策管理办法》约定，企业的大额支出超50万元，需集团总经理办公会审议或联签审批；两个制度授权存在冲突，不利于统一管理。
三方面是内控运行有缺陷，不严格执行内控，造成投资成本增加。
（三）未建立严格的目标成本体系。目标成本是项目投资开发过程中成本控制的依据，是编制各环节责任考核指标的基础参考，目标成本按开发进度处于动态调整中，每一阶段目标成本原则不会超过上一阶段的成本。但有的企业对项目成本管理体系不落实，没有形成管理环节上各履其职、各担其责、互相制约的工作机制。
三、加强房地产业成本控制的对策
房地产开发具有高风险性、高投资、投资期限长、成本内容多等特点，因此必须加强企业的成本控制理念，制定有效的法人治理结构，细化成本控制点等多项成本管理对策。
（一）树立企业成本控制意识。房地产企业的成本控制意识，要全员化加强，即包括广大职工。一是提高成本控制知识，举办各种类型的成本培训或推荐企业员工到成熟房地产企业学习，借鉴先进经验。二是引进优秀的房地产企业管理人才，增加企业更多的先进理念。三是建立监督机制和激励机制，提高员工的工作积极性和加强成本控制的意识。
（二）加强相关政策及宏观形势的专题研究。明确责任部门及时地对房地产成本相关政策、宏观经济形势研究分析，形成房地产市场分析报告。如限购令，公积金缴存比例变化，营改增推行，贷款利率的调整，各项调整均值得房地产企业认真研究，以确定发展方向，降低项目因政策等带来的成本损失。还要加强养老地产、智慧性地产的专题研究，走新型理念类别的地产。
（三）企业内控制度的建立与完善。内部控制是企业董事会、监事会、经理层和全体员工共同实施的旨在实现控制目标的过程。建立和实施一套统一、高质量的企业内部控制规范体系，有助于提升企业内部管理水平和风险防范能力。每年对内部控制进行专项审计，并及时修订、补充完善内控制度。
（四）建立规范的目标成本体系。目标成本标准是成本控制的基础，可以通过各项费用指标分解法、全面预算法和相关的法律法规指定可行性的标准，科学地处理成本指标与质量、市场等技术经济指标的关系。以达到企业总体目标出发推进房地产开发，为防止片面性、不科学性，在必要时进行多种方案建立，以便能择优使用。
（五）推行施工阶段投资跟踪评审。为防范项目建设过程中的投资成本变化风险、建设质量风险，有效的全面控制项目，要最大限度利用好内部审计、内部监督管门职责，项目管理过程跟踪评审是现代内控管理的一种新模式，将投资“事后算帐”，改为“事前预警、事中控制”。
（六）加强项目结决算管理及后评估。项目财务决算须对项目的建设程序、概算执行情况、结算管理、移产进行评审。包括项目法人制、招投标制、合同制、监理制的情况；决算需对缺陷责任期整改情况等进行清理。
项目建设后期评估，是项目关门后的总结，主要对项目竣工结算的造价资料及其结果进行汇总，建立成相应的数据库，获得未来项目管理、造价控制的改进的经验建议，为发展决策提供信息支持。
四、结束语
房地产市场的激烈竞争和现代市场的完善，使我们的房地产企业必须采取科学有效的成本控制对策，及时完善内控管理，提高经济效益，成本控制的管理在一定程度上也体现了企业的综合经营水平。因此加强房地产成本控制不仅有利企业持续长效健康发展，同时也是企业对资源的合理利用，对国家的经济、城市的发展作出的贡献。（作者单位：重庆市城市建设投资（集团）有限公司）
参考文献：
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