探讨“营改增”对房地产企业未来影响及对策

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　　摘要：随着社会经济的发展，我国为调动各行业的生产积极性，根据经济社会发展新形势推出了《全面推开营改增试点后调整中央与地方增值税收入划分过渡方案》，减少重复纳税。各行各业推行“营改增”，包括房地产企业。但是“营改增”是否会对房地产行业产生什么影响，本文旨在研究“营改增”政策对房地产企业的影响，并给出相应的对策。
　　关键词：“营改增”房地产企业；未来影响及对策
　　中图分类号：F812 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）018-000-01
　　一、“营改增”的含义及意义
　　“营改增”是指营业税改征增值税，即以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。
　　党中央、国务院，根据经济社会发展新形势，从深化改革的总体部署出发做出重要决策――“营改增”。“营改增”是国家在经济亟待改革的阶段提出的地经济政策，首先在一些地区进行试点，效果在期望之中，所以将从2016年5月1日开始，各行各业全部推行“营改增”，即将营业税改为增值税，以降低企业的税务负担，提高企业的生产积极性。
　　二、“营改增”给房地产行业带来的影响
　　1.“营改增”极有可能加大经营成本
　　建筑材料不仅种类繁多，而且供应途径繁多。这样使得建筑行业的增值税进项税额抵扣工作困难重重，另外由于各类施工材料供应主体实力低下，一类小规模纳税人供应分布范围广。从而，房地产开发人员实际购置的材料一般不会提供增值税专用发票，更不用考虑之后既定进项税额的快速抵扣的难度之高，进而会不断加大建筑行业最终税负压力。所以营改增之后会增加房地产企业的经营成本。
　　2.“营改增”对财务管理与会计处理的影响
　　“营改增”对财务管理与会计处理的要求是非常明显的。从而要求企业需要良好的沟通能力、财务管理与会计处理能力。
　　3.“营改增”对企业融资与现金流的影响
　　因为房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，“营改增”从税负上看是给企业减负的行为，由于可以采取3%预缴的方式纳税，营业收入减少，利润降低，导致附加税金、企业所得税等随之降低。税负的降低会使相同业务状态下支付税款的现金支出减少，从而改善房地产企业现金流状况。另外随着土地出让金收入增幅下降，已对土地财政产生强烈依赖的地方政府加大对房地产行业的税收征管，例如对土地增值税预缴和清算力度的加大，将使企业面临更加严峻的财务压力。虽然面临市场竞争，但鉴于税改的初衷房地产企业会有望改善现金流的状况。
　　4.后“营改增”时代虚开增值税专用发票的风险与挑战
　　“营改增”之后房地产的相关支出、收入应该要有相应的发票，而且要保证货物流、资金流、发票流一致，否则可能是虚开，因刑法起刑点过低、处罚过重。企业内控制度要健全，人员培训要到位，采购与销售是重点，规避关联交易风险。
　　三、房地产行业可采取的措施
　　进行“营改增”改革的一个主要目的就是为了重新连接营业税的抵扣链条，提高营业税税款抵扣制度的规范性，尽可能避免重复征税，为企业减少税负。但是实施“营改增”政策后，确实会对房地产企业造成很大影响，因此为了有效应对这些影响，房地产企业可以采取以下几点措施来提高适应性。
　　1.提高房地产行业工作人员财务管理和会计审核等能力，公司应定期举行实习培训
　　“营改增”税制改革会产生对房地产开发企业财务管理与会计核算处理等的影响，所以房地产行业人员财务管理与会计核算处理能力要高，从而要求房地产行业要有阶段性的人员培训，能力的提高，保证房地产行业在“营改增”税制改革下的负面影响降低到最小，甚至消除。不同能力的工作人员分层次培训，更有效率地提升企业的财务管理与会计审核等能力
　　2.预估税务风险，早做税务筹划，不断完善计划来弥补带来的损失
　　企业全面对营改增政策及监管动向进行前瞻性预判，全面梳理内部管理流程；全方位地评估和分析“营改增”可能为企业带来的潜在税务影响及风险，并进行税负有效性测试；研究过渡期税务筹划（如：经营模式的转型升级、商业合同的重新安排、房产项目销售的时间和方式），提出过渡期方案；针对增值税风险，提出管理建议；为修改增值税管理的各项流程制度及编写各项操作手册进行准备；提出系统改造需求建议，包括企业系统与金税系统对接的解决方案；根据监管要求或内部管理需要，完成营改增相关的内外部研究分析报告。
　　3.发展新的经济增长方向，增加业务
　　如果房地产开发企业能够做好税务筹划与业务规划，就能够以“营改增”税制改革为发展契机，充分利用进项税额抵扣优势，扩展业务范围，加快业务转型升级。从传统单一的住宅地产格局，向多元化的房地产及相关行业扩张，在从事一般房地产开发的同时，投资于物业、零售商业、保障性住房、工业地产、商业地产、旅游地产等，加大精装修范围与力度，使之成为新的业务增长点，并且混业经营模式也比单纯的房地产开发更加能够抵御市场风险。
　　房地产企业可以增加一些其他的增值业务，使其成为新的经济增长点，来增加房地产企业的收入，不至于改革之后房地产企业经济收入有大幅度变化，给企业的信誉度，工作人员的薪水与工作积极性带来太大打击。
　　4.提高房地产公司的纳税意识
　　完成增值税管理的各项流程制度、操作手册；明确发票取得及认证安排；界定虚开标准；制定开票方防范风险措施。
　　四、总结
　　综上所述，我国房地产行业必须遵循“营改增”税务体制规则，“营改增”税制改革对房地产开发企业的预期影响将是系统性的，虽然现在我们不能预估税改后与现在的比较，但是经济改革的同时也是企业改革的契机，抓住契机，房地产企业进行更好面貌的呈现，相信房地产企业会在以后即使经济不稳定时期也会稳定发展，有更好、更健康的发展态势。但是根据改革政策预估对产业的影响，早做准备，早做打算，早日适应。该策略的实行是我国大势所趋，正是我国经济体制改革的必要阶段。
　　参考文献：
　　[1]王军，熊雪军.建筑业营改增影响分析及应对策略[J].会计师.2014（03）.
　　[2]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习.2013（06）.
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