营改增对房地产企业的影响
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摘要：营改增是现在国家税收的政治改革，是顺应现在的经济发展的需求实施的一项重要的税收政策。随着营改增的全面推行，房地产最终被纳入其中，了解新政策，做好应对措施对房地产企业意义重大。
关键词：房地产 营改增 纳税筹划
为了解决营业税和增值税并行重复征税的问题，2012年1月1日，我国在部分城市开展了交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点工作，该项改革对经济结构的优化起到了积极作用。金融业、房地产和建筑业、生活服务业等行业的营改增方案也将于2016年5月1日正式实施。很多的研究者认为房地产企业的营改增对现在的房地产行情和未来的发展都有着重要的意义对我国现在的经济形势有着很大的推动作用。
一、房地产实施营改增的背景
在我国现行税制结构中，增值税和营业税是最为重要的两个流转税税种，二者分立并行。然而，随着经济快速发展，这种税制不利于经济结构优化。同时在税收征管实践中造成了一些困境。首先，重复征税，造成增值税链条中断。营业税是对营业额全额征税，且无法抵扣，不可避免地会对原营业税单位导致重复征税。而对现行增值税单位，由于在购进服务环节不能取得增值税专用发票，无进项可抵扣，最终导致对未增值部分也要缴纳增值税，这与增值税自身定义相违背。同时，制约了服务业发展。从产业发展和经济结构调整的角度来看，将我国大部分第三产业排除在增值税的征税范围之外，对服务业的发展造成了不利影响。比如，由于企业外购服务所含营业税无法得到抵扣，企业更愿意自行提供所需服务而非外购服务，导致服务生产内部化，不利于服务业的专业化细分和服务外包的发展。
营业税改征增值税无疑是政府探索改革的积极信号的变化。营改增一方面可以减轻企业的纳税负担，另一方面可以进行扶植第三企业的发展，调整现在的企业经济结构，对现在的经济变化做出相应的经济应对政策，促进企业的经济发展与国家的稳定。
自2012年我国实施营改增的税收政策之后，首先纳入试点的交通运输业和部分现代服务业税赋明显减少，截至2015年6月底，全国纳入“营改增”试点的纳税人共计509万户。据不完全数据统计，从2012年试点到2015年底，“营改增”已经累计减税5000多亿元。2016年，已纳入“营改增”的行业减税规模估计有2000亿元，从5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣。“营改增”会确保所有行业的税负只减不增。
二、营改增对房地产企业的影响
此次“营改增”对房地产行业的总体影响偏于正面，同时也面临诸多微观层面操作问题，归纳如下：
正面影响：
1.对于新老项目的划分，以及老项目简易计税的适用，使行业链条上的各相关方有较为充裕的灵活度以平稳应对过渡期；
2.前期关注焦点包括土地成本抵扣以及个人购买、转售住房均得到妥善解决，此次“营改增”的方案基本实现了政府事先的承诺，即在房地产行业的各环节的税负水平做到“只减不增”；
3.企业购买不动产并按固定资产进行会计核算可分两年进行增值税抵扣将利好自用型买家对于商业和工业房地产的购买需求，促进商业房地产的去库存；
4.此次‘营改增”带来的地税国税转换，在全额转移支付的过渡期之后，基于地方政府土地财政的需求以及土地的供求关系，或将对一、二线城市的地价起到助推作用。
微观层面操作问题：
1.税收负担与经营成本的影响。
税率的直接变化（由3%/5%营业税税率变为11%/17%增值税税率），税率均大幅上升，虽然增值税可以抵扣相应进项税额，但是由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，在实际操作中很多项目往往难以抵扣，并且建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”税制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产开发企业，进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响；
2.财务管理与会计处理的影响。“营改增”税制改革对房地产开发企业宏观财务管理与具体会计处理的影响是显而易见的。一方面，企业出于合理降低税收负担与经营成本的考虑，会要求自身财会人员加强宏观财务管理，甚至要求财会人员加强与内部采购销售决策与具体执行人员的联动沟通，达到合理降低税负与经营成本的目的另一方面，“营改增”改革也会对房地产开发企业的具体会计处理、发票管理产生直接影响，主要是企业开发建设阶段、转让及销售阶段、持有自营阶段业务的具体涉税处理转变问题，以及原涉及营业税的兼营行为、视同销售与混合销售行为的转变处理问题；
3.企业融资与现金流的影响。由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，要求企业必须有良好的融资能力与充足的现金流来维持企业的正常运转。实务中，房地产开发企业多采用预售制，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用流动资金，转让无形资产、销售不动产营业税税率为5%。营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长的时间内无税可缴，减少企业流动资金的占用，扩大企业现金流。
可以看出，对建筑业及房地产业进行“曹改增”税制改革，对房地产开发企业的影响是系统性的。能否平稳过渡并做到真正“减赋”要看企业对组织架构的调整及过渡时期所采取的应对措施是否合理。
三、适应现在的营改增政策下的房地产发展的建议
营改增对于现在的房地产行业的影响是非常重大的。营改增对房地产企业不仅是税赋及利润的影响，甚至经营模式也将发生重大改变，因此，房地产企业应该对营改增所有环节高度重视，做到平稳过渡，未来持续健康稳定发展。
1.提升房地产从业人员的综合能力
房地产营改增对企业组织架调整、经营方针制定都提升了新的要求高度。过渡时期无论是房地产企业本身还是上游建筑企业和下游金融企业都在摸索期都存在准备不足的问题，因此这个阶段房地产企业从业人员的决策的正确性则尤为重要。全体从业员工都应进行新政策培训，及时全面了解新政对企业各方面各部门的影响并做好应对策略，从长远角度将企业组织架构、经营模式，发展战略带入正轨。
2.与税务机关建立行关系，积极地进行学习
营改增之后财务人员的学习及发挥的效力首当其冲。地税改国税缴纳，相关变更手续财务人员应及时与主管税务机关沟通，做好过渡工作，与主管企业税务机关建立良好的关系，及时获得最新的税务消息，为企业的税务方面做好完全的准备以及良好的纳税环境，优化企业纳税筹划。
3.根据各个纳税环节进行合理的筹划
房地产进项税抵扣成为纳税重要环节，供应商的管理，价格比对都会直接影响企业进项税抵扣金额。实务操作过程中确定好各个环节进项税的抵扣问题，同时做好发票的风险管理，避免涉税风险。
4.改变房地产的经营策略
在现在的房地产行情中，基本的定价不进行改变，营改增的政策可以降低房地产企业的相关成本与费用的支出，可以提升企业的经济利益。但是也会在一些方面加大企业的支出。在现在这种情况下就需要房地产行业在经营策略上进行创新转变，适应现在的营改增的政策进行调整。利用营改增为企业带来的不同的影响，逐一的进行创新改善。对于有利的方面要积极的进行实施，对于不利的方面要进行相应的转变。最终的目的就是尽量的降低企业税负，增加企业的利益，促进企业的发展。将传统的房产领域渐渐的发展呈多元化的形式，在营销手段上进行创新，提高房产的库存去化率，确保企业的可持续发展。
四、结束语
总体来说，营改增对于房地产是把双刃剑，既有促进的一方面又有阻碍的一面，不管是哪一方面，都是为了适应现在的经济建设与社会发展。在营改增这个条件下房地产就必须进行统筹管理，不能再以原有的形式进行经营了，要促进房地产的发展，就一定要在现在的大环境下进行改善创新。进一步的落实营改增的税收政策，使房地产自身的发展更加的适应社会环境，更好的发展房地产经济，促进经济的进步社会的发展。
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