一线城市房价之惑

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　　短期内一线城市的房价仍会惯性上涨，但必须密切关注政策走向与长期负面因素，不要一窝蜂地急于入场。
　　最近一段时间，一线城市房价上涨成为热门话题。虽然首付调降至20%、二套房的契税优惠等去库存措施并不适用于限购的一线城市，但2015年5次降低利率，减轻房贷负担，房产中介与P2P网贷平台提供的首付贷降低购房门槛并引发投资客入场，股市不振使得闲置资金回流楼市，开发商、中介与媒体的造势诱发恐慌性入市等，都是引发一线城市房价短期暴涨的原因。在经济增速放缓、通胀压力不大等不利于房价上涨的大环境中，一线城市大增的成交量是否已经提前透支需求？这一波房价涨幅将持续多久？以下几个因素将影响房产市场的中长期发展。
　　人口因素 一线城市较好的工作机会与收入、较佳的子女教育与医疗环境等，都是外来人口不断流入的原因，也是导致一线城市房价易涨难跌的主要因素。但近年来这种趋势已相对减缓，除政策层面的因素外，北京的高房租与生活成本使很多流动人口未达到常住人口的标准就打道回府，未来，人口因素对房价的支撑力度会相对减缓。
　　货币与财富集中因素 2008年金融危机过后，中国的货币发行量大幅增长，加之2015年以来多次实施降息、降准政策，社会游资充斥。内地一线城市的豪宅价位虽无法与香港地区相比，但已超过世界不少主要城市。最近几年高净值人群的移民与海外置业热潮及美国升息后人民币由升转贬的趋势，分流了富人投入国内楼市的资金。实体经济的持续低迷会降低以企业主为主体的豪宅购买力，加之豪宅的供应量不断增加，豪宅市场冷却下来只是迟早的事，也会带动一线城市平均房价的调整。
　　政府政策调控因素 2016年两会期间，央行、国土部、住建部、发改委等部门主管均表示，会密切注意一二线城市房价上涨幅度过快的现象，未来可能推出打击首付贷与场外配资、增加土地供应、加快推进保障房建设和棚改等措施抑制房价过快上涨。幅员有限的深圳将推出大面积的填海造陆计划以增加土地供应。政府过去的调控政策未必能发挥作用，但希望能有效抑制投资性炒房。在目前一线城市房价收入比高达20倍，已经超过刚需人群负担能力的情况下，一线城市房价再上涨的空间有限。
　　房产周期因素 房产市场本身存在一定的周期波动，一线城市地王频现往往是周期见顶的信号。虽然一线城市的土地供应较为有限，但以待售面积加施工面积作为库存指标，2015年年底的库存销售比仍在6倍以上。虽然销量弹性大使目前去库存压力相对较小，一旦政府的调控政策，销售热潮降温，开发商仍面临降价去库存的压力。
　　总结起来，短期内一线城市的房价仍会惯性上涨，但必须密切关注政策走向与长期负面因素，不要一窝蜂地急于入场。
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