关于加强老旧住宅小区综合整治的思考

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　　摘要：改革开放以来，随着城镇化和房地产市场的快速发展，一大批设施完备、功能齐全、服务规范的住宅小区相继投入使用，极大地改善了人民群众的居住环境和生活品质。与此同时，还有部分设施不完备、功能不齐全、安全隐患多、管理服务不规范的老旧住宅小区有待于加强改造整治。本文从加强政策宣传、建立工作机制、分类推进实施等方面，提出了相应的解决思路及办法。
　　关键词：老旧住宅小区；综合整治；思考
　　中图分类号：TU984 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）003-000-01
　　2015年中央城市工作会议指出“要有序推进老旧住宅小区综合整治，力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造”，为今后一个时期，加快老旧住宅小区综合整治、有效提升人居环境指明了方向。进入新世纪以来，随着城镇化和房地产市场的快速发展，一大批设施完备、功能齐全、服务规范的新建小区相继投入使用，极大地改善了人民群众的居住环境和生活品质。与此同时，还有部分老旧住宅小区，受制于当时的规划、建设和管理条件的限制，普遍存在设施不完备、功能不齐全、房屋质量差、安全隐患多、管理服务不规范等问题，人民群众要求开展老旧小区综合整治的愿望积极。因此，全面落实中央城市工作会议精神，扎实有序推进老旧小区综合整治，将是今后一个时期城乡建设管理工作的重要内容。
　　一、老旧住宅小区类型
　　老旧住宅小区规划建设“先天不足”，物业服务“后天营养不良”，居民业主面临诸多生活困难，主要分为三类：
　　第一类：房管部门的直管公房。此类房屋基本来源于解放初期私房改造（经租房产）、没收官僚资本及建国后的新建公有住房。私房改造和官僚资本房屋多为民清甚至更早时期建筑，土木结构，平（瓦）屋顶，四合院形态，民居特色鲜明；建国后新建公有住房，多为低层砖混简易结构房屋。上述房屋一般无物业管理，由房管部门根据租金收益情况，实施简单的维修养护，满足一般的居住需求。
　　第二类：居民自建房屋。此类房屋多为改革开放后城市居民和村民自建房屋（城中村），砖木（砖混）结构，独立院落，建筑密度低，占地面积大，一般无物业管理。
　　第三类：单位自建宿舍小区。此类小区大多为住房制度改初期新建的房改住房，一般由单位后勤管理服务，随着改革的深入推进，原单位已不存在或无力提供管理服务，逐步演变为无人管理小区，房屋本体及共用设施设备得不到正常的维修养护，环境卫生脏乱差，业主居民的基本生活难以保障。
　　二、存在问题
　　1.基础设施缺失老化。老旧住宅小区房屋一般为非节能建筑，房屋本体主要存在基础下沉、屋顶渗漏、外立面破损等问题；基础设施配套方面基本没有，既使部分配套，也存在管网锈蚀、功能衰退、故障频发等问题。
　　2.居住环境脏乱差。主要存在居民业主私搭乱建、乱堆乱放等问题，生活秩序乱，卫生环境差，缺乏基本的环境卫生维护。
　　3.居住安全隐患众多。主要存在危房比重较大、消防设施设备不能正常使用等问题。
　　三、原因分析
　　1.规划设计先天不足。老旧住宅小区囿于历史条件的限制，规划建设时，多注重满足当时单一的居住需求，忽视了对居住环境、设施设备配套等因素的考量，难以满足居民业日益提高的住房需求。
　　2.住房观念陈旧落后。长期以来，我国一直采用福利型的房屋管理模式，房屋的建设、管理都由国家统包统揽。改革开放以来，随着住房制度改革的深入推进，仍有部分居民业主的住房观念未及时转变。主要表现在：市场经济条件下花钱买服务的物业管理意识淡漠，抵制或拒绝市场化、专业化的管理服务；物权意识薄弱，民主管理能力不强，不愿介入小区公共管理事务，自主管理缺乏内生动力。
　　3.配套资金落实困难。近年来，虽然中央、省不断加大老旧住宅小区综合整治工作力度，但市、县政府基于财政困难的实际，综合整治资金难以落实到位。
　　4.物业管理服务缺位。一方面，老旧住宅小区居民业主多为中低收入群体，购买市场化的物业管理能力不强；另一方面，物业服务企业鉴于老旧小区经营利润低、收费困难等原因，不愿承接此类项目。
　　四、开展老旧住宅小区综合整治的建议
　　老旧住宅小区历史欠账多，现实利益复杂，实施综合整治，应当坚持“政府引导、业主自治、社区参与、企业实施”的原则，上下联动、分类推进。
　　1.加强政策引导。要积极开展老旧小区综合整治宣传工作，引导居民业主转变住房消费观念，切实提高有偿服务、自我管理的物业管理意识，为顺利开展综合整治工作及后期物业管理创造积极宽松的社会环境。
　　2.建立综合整治工作机制。建立由政府牵头，住建、规划等部门参加的工作组，将综合整治纳入市政重点工程，制定计划，分批实施。
　　3.建立财政奖励补贴机制。一是建立财政扶持机制，将综合整治资金列入财政预算；二是对中低收入家庭实行物业服务费补贴机制，提高物业服务的消费能力；三是建立绩效考核机制，对承接老旧住宅小区的物业企业，给予一定的资金奖励，维护好小区的日常管理工作。
　　4.分类推进综合整治。一是对老旧小区中符合城市棚户区改造条件的，拆旧建新，实施棚户区改造，在项目建成后统一实施规范化物业管理；二是对有较大使用价值的房屋，综合实施建筑节能、设施设备配套改造或补建，同时结合居民业主实际需求，推行灵活多样的物业管理服务，建立长效管理机制，避免出现“前改后乱”；三是对直管公房中具有文物保护价值的老旧宅院，坚持历史真实、风貌完整、生活延续的原则，科学规划、积极保护、合理利用，正确处理好文物保护与城市建设的关系。
　　5.严格新建项目监管。要严格新建房地产项目设施设备配套建设的监督管理，全面落实各项规划指标，加强物业管理用房、停车场（库）、垃圾转运等配套设施设备的验收工作，从源头上减少新建项目规划设计“先天不足”，后期管理“营养不良”等问题。
　　参考文献：
　　[1]中华人民共和国国务院.物业管理条例[Z].2003-06-08.
　　[2]中国物业管理协会.物业管理基本制度与政策[M].北京：中国市场出版社，2014：5-6.
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