中小城市房地产发展现状浅析
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摘要：自改革开放以来，经济体制转轨，房地产市场发展变化可谓翻天覆地。从开始阶段的突飞猛进到时至今日的日趋平稳，房地产发展可谓已经进入到攻坚克难的“深水区”。笔者正是以我国西南地区比较典型的中小城市――铜仁市为例，通过分析其房地产发展现状，探究影响其房地产发展因素，以期提出能够促使其房地产良性发展的构想建议，助力我国中小城市房地产市场又好又快发展。
关键词：铜仁地区；房地产；现状；中小城市
一、研究背景
1978―2013年，中国城市化率达到了53.7%，受益最大的是房地产市场。之前的20多年，房地产开发商热衷于大型或巨大型的城市开发。原因在于大型城市经济比较发达，居民收入较高。政策环境稳定，且人口数目较多，房地产需求较大。相比而言，中小城市房地产市场风险较大，导致中小城市房地产发展滞后。但是近几年，对于房地产开发商而言，随着开发增多，很多大城市需求赶不上房屋供给，出现供大于求的现状。且房地产开发企业愈来愈多，导致房地产市场竞争很大，一旦遇到经济下行，房开商将会遇到前所未有的危机。
相反，近几年中小城市交通获得了极大的改善、中小城市经济发展较快，且相比大城市房价很高、居住环境由差，中小城市的优点日渐明显，所以大多数人选择在家乡置业。迫使许多大型房地产开发商将目光投向了中小型城市。对于中小城市房地产开发而言，亟需大城市的开发商给他们带去新的住宅理念以及房屋使用中的物业管理服务。本文选取铜仁市作为研究对象，是在考虑其人口状况、经济因素、区域位置以及行政区域划分等综合条件下筛选出来，使其具有代表性。
二、铜仁城市概述
（一）铜仁历史文化
铜仁地处贵州省东北部，属于武陵山脉地区。该地区历史悠久，可以追溯到石器时代。铜仁地区总面积1.8万平方米。下属2个区、4个县和4个自治县且多数属于少数民族聚居区。该地区气候宜人、俗话说“夏无酷暑、冬无严寒”，很适宜人类居住。
（二）铜仁人口现状
据最新数据①，铜仁在籍人口有427.2万人，且农业人口占总人口数的88%。侧面说明铜仁仍然具有很大的城镇化潜力，则对住房需求相对比较大，房地产发展前景良好。根据《中小城市发展报告（2010）》②中对城市划分标准为：
铜仁全市427万人、中心城市36万人，属于小型城市，但由于出生率较高，未来城市将往中等城市发展。
（三）铜仁经济发展
2013年铜仁市实现生产总值535.22亿元，增长15.4%，虽然在贵州省几个地区来说，铜仁市国民生产总值靠后，但其经济增长速度快，城市的经济发展潜力较大，促使房地产业高速发展。按经济区位划分铜仁属于中国经济中部崛起重心地带，铜仁2014年以前没有直接通往省会贵阳的火车，但2015年高铁开通后贵阳到铜仁高铁仅需1个小时左右，铜仁到湖南车程仅1个小时，交通十分发达。
三、铜仁市房地产发展现状
（一）城市化普及迅速，市场活力大。伴随城市化的迅速普及，房地产市场愈发活力，铜仁市预计2020年城镇化率达到70%，2030年城镇化率达到85%。截止2013年铜仁市城镇化率为36.6%低于全省37.83%的平均标准。综上所述，铜仁市城市化率发展空间巨大，且发展速度很快。房地产市场活力巨大。
（二）市场供需状况均衡，新区潜力巨大。铜仁房屋预售签约信息来看，新建商品房市场消化率为95%，整体比较均匀但是地区分化严重。老城区由于城市规划和土地制约的影响。导致规模较小，房屋品质不高，房价相对而言过贵，导致市场消化率较低，市场供过于求。而新区品质较高，未来发展前景良好，市场消化率较高，出现供过于求的状态。
（三）商品房价日趋稳定，稳步上升。铜仁房屋价格低于全省平均水平，但是铜仁市房地产开发投资额仍然保持快速上升，本地居民购买住房主要为了居住，炒房现象相对较少。未来铜仁市商品房价格应稳中有涨。
四、影响铜仁市房地产发展因素分析
（一）宏观因素
1.国家宏观调控政策影响。2015年，国家多次下调利率，以及积极出台各类与房地产相关的政策，促进房地产市场更好的健康平稳发展。总的而言，房地产市场开始总体偏暖。有利于铜仁市房地产市场更好、更快发展。
2.居民平均收入与消费水平的影响。铜仁市经济稳定快速增长，为城市建设和房地产发展奠定坚实的基础。而且居民平均收入增加，居民可支配收入增多，城市居民生活较为富裕。市场消费稳定增长。铜仁市居民仍然具有很大的消费潜力。
3.消费者对房地产预期的影响。消费者对房地产市场的预期会促使或抑制其消费房地产这一特殊的商品。从近期来看，铜仁市居民对房地产市场普遍看好，特别是伴随国家相应出台的房地产政策许多人预计房地产市场即将回暖，并且根据铜仁市发展状况，以及其交通的改善，许多人开始对房地产这一特殊的商品“下手”。
（二）微观因素
1.物理因素影响。铜仁东西为峡谷、限制其只能像南北发展。且老城市中心可开发土地已经基本完成。而存量土地二次开发成本较高，不如新地开发成本低，总上所述未来铜仁土地供应主要集中在谢桥等几个新区。新区正在积极建设“两纵两横一系统”以后交通也会十分发达。但近期房价可能不会太高。
2.社会环境因素。包括小区配套设施、教育、医疗等设施。
房屋价格受小区配套设施以及周边配套设施影响巨大。若小区周边有知名小学和中学，该房屋均价平均比周边楼盘高出20%。若小区为智能型小区那么小区价格也会相应提高。如果房地产开发商想让自己楼盘售价比平均价格高，可以适当引进一些较好的小学。如“铜仁一小、二小或五小。”
3.自然环境因素。包括噪音影响、小区环境、空气质量等。
如今，人们生活条件越来越好，对住宅要求越来越高，小区环境、空气质量以及周边污染情况也越来越受大家重视。所以在铜仁如果开发高端住宅这是房地产开发商必须思考的问题。
五、促进铜仁市房地产良性发展建议构想
（一）政府层面。铜仁市政府积极出台有关良性促进铜仁房地产市场发展的条例，避免出现一些不合法、不规范的行为。避免房地产市场出现混乱现象。由于铜仁房地产市场正处于萌芽发展的阶段，可以让房地产开发商享受适当的政策优惠。促进房地产业的发展。并且同时加大保障性住房项目，使保障性住房落实到实处。
（二）房地产开发商层面。对于开发企业而言，可以引进一大批高素质人才，加强企业管理，加强自身竞争力。提供出“环境好、居住舒适、配套齐全、具有自我特色”的小区。
（三）购房消费者层面。铜仁市居民可支配收入高速增长，老百姓手里的余钱越来越多。现很多人秉承“存钱不如存房子”的理念大幅度的购买住房。导致一、房屋空置率较高。二、使房地产发展速度过快。三、房地产供给不均。（需要房屋的人，而得不到房屋。）所以，消费者需要理性分析市场，理性消费。（作者单位：贵州职业技术学院）
注解：
① 易丹青.铜仁房地产市场发展现状分析与建议[J]。现代经济信息.2011（05）：
② 《中小城市发展报告（2010）》，作者：中国城市经济学会中小城市经济发展委员会，社会科学文献出版社，2010年10月1日。
参考文献：
[1]许雷.房产新政下我国房地产发展现状及建议[J].现代商贸工业.2011（03）：25.
[2]乔晓刚，阮连法.浅析我国房地产业发展现状[J].中国市场.2011（09）：34.
[3]李国平.我国房地产市场发展现状及健康发展的路径选择[J].金融经济.2011（06）：10.
[4]王磊.我国房地产发展现状及问题分析[J].江南论坛.2011（04）：36.
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