上海打不响的房价攻坚战

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　　从2008年初以来，上海个别地块成交价格出现下滑，以及万科宣布在上海从元宵节开始九五折售房，引发了关于上海房价终于出现松动的强烈期待。然而，如果没有强大外力的推动，上海房价攻坚战注定难以打响。由于上海大量的房地产企业和政府有着扯不断的渊源关系，因而政府在回收逾期未开发土地上并不会动真格，而只要这些巨量土地短期内不进行集中开发，上海楼市供不应求的虚假僵局仍将维持
　　
　　新地降价难撼房价
　　
　　
　　1月23日，上海市杨浦区新江湾城第5幅地块（F地块）被美国房地产开发商铁狮门房地产基金（TISHMANSPEYERGSCPARTNERSLLC）以67.5亿元的底价购得。地块土地面积26.7万平方米，为办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅类综合用地，容积率为3.37，总建筑面积可达90万平方米，折算下来，楼板价为7500元/平方米。而2007年11月初，新加坡仁恒置业获取的新江湾城第4幅地块（D3地块）楼板价是20000元/平方米。
　　新江湾城地块售价的急跌，让很多等待购房的上海市民眼前一亮。3年前，新江湾城出让的第一幅地块楼板价为5600元/平方米；13个月前，第二幅地块（C2地块）出让楼板价为6677元/平方米；7个月前，第三幅地块（D1地块）出让楼板价为12509元/平方米。也就是说，第三幅地块的地价在6个月内比第二幅地块的地价上涨了87%，第4幅地块的地价在4个多月内比第三幅地块的地价上涨了60%。而今，第5幅地块的地价在短短两个多月内又较第4幅地块暴跌62.5%。
　　F地块当初推出时，业内普遍判断它将改写上海土地出让的总价纪录。上海佑威房地产研究中心主任薛建雄就明确表示，如果按照之前D3地块2万元的楼板价算，F地块将可能以180亿元的成交价成为新地王。即使参考绿城新江湾城地块1.25万元／平方米的楼板价测算，F地块最后成交价格也会超过百亿元。按照“面粉”成本（地价）下降必然降低“面包”价格（房价）的简单逻辑推论下去，自然意味着连飚数年的上海房价要拐头的强烈期待了。
　　然而，新增地块的降价或许难以撼动上海的高房价。
　　首先，F地块成交价的“暴跌”并不表明新江湾城地块乏人爆炒，急跌系出让方为铁狮门房地产基金“量身定做”的结果，而“量身定做”意在产生更大的“楼宇经济”效应。
　　“公开出让”的F地块，出让过程“相当封闭”。根据2007年国土资源部39号令第十一条的规定，中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。也就是说，投资者只要符合法律规定，都可以参与土地的竞买。但F地块则人为设定了高门槛，竞买者需要符合如下条件：所开发建设的甲级综合商办项目（非住宅）不小于200万平方米；有在大型轨道枢纽上盖不少于100万平方米商办综合项目建设和管理业绩。同时，要有超高层建筑建设业绩；拥有和管理不小于500万平方米的商业物业；有开发世界级专业绿色建筑机构标准的建筑项目不少于100万平方米，获得世界级专业绿色建筑机构颁发的认证等。正因为这个“苛刻”的竞拍资格标准，使得李嘉诚旗下“长和系”（长江实业、和记黄埔）在资格审查阶段就被淘汰出局。有知情人士透露，F地块的归属早已在铁狮门董事总经理冯凯希2007年8月访问上海时成为定局，如今人们看到的竞标“只不过是走走出让程序而已”。
　　邀标文件要求竞买者“与500强企业中不少于100家有紧密的租赁合作关系”，清楚表明了杨浦区政府对F地块“楼宇经济”的强烈诉求，意在借助铁狮门这样的世界级开发商增强杨浦区“楼宇经济”对GDP和税收的贡献。事实上，新江湾城从上海经济适用房基地到新一轮涨价龙头的变迁过程，已经展现出了这一野心。1990年代初期，上海市政府陆续从空军手中受让了新江湾城土地。随后，拥有9.45平方公里规划面积的新江湾城与万里、春申、三林一起被上海市政府定位为上海的居住示范区。在万里、春申、三林都已经开发得棋过中盘之际，新江湾城却仍旧是一片荒草。1996―2003年期间经历了数十次的讨论论证和规划方案国际招标后，新江湾城最终明确了“绿色生态港，国际智慧城”的战略定位。其间，上海的住房保障体系也几经变迁，新江湾城不再属于经济适用房体系之内，而是作为上海市区最后一块未经开发的超大面积“处女地”。由此，房地产开发商对新江湾城也基本经历了“不看好―迟疑―尝试―争夺―疯狂”的过程。
　　其次，上海现阶段主动供应的新地数量极其有限，因而即使成交价下降，也不足以撬动整个上海的高房价状况。
　　进入鼠年之后，位于北外滩地区的汇山中块地块挂牌征求竞购者，它是北外滩乃至上海整个滨江两岸地区一年多来首次推出的新地块。按照1.9039万平方米土地面积和3.9容积率计算，汇山中块地块总建筑面积约7.425万平方米，而11200万元土地保证金使得起始楼板价已达每平方米1.5万元。因此，汇山中块地块只会刺激周边的楼价继续上扬。
　　同在1月底，上海另外出让的几幅地块也出现了地价走低迹象。比如说，嘉定区部分商业办公地块的成交价不到1500元/平方米，浦东新区唐镇出让的三幅土地中地价最高的只有5000元/平方米。然而，由于新供地块数量极其有限，即使它们成交价真的大幅下降，也不足以影响周边房价的走低。瑞士信贷第一波士顿董事总经理兼亚洲区首席经济分析师陶冬说，上海可供住宅建设的土地资源根本不稀缺，即使香港那样的弹丸之地也可够房产商开发50年，上海反反复复强调土地资源的有限性，王顾左右而言他的用意非常明显。在这种情况下，上海断然不会大幅增加新地的供应量。
　　
　　囤地开发决定房价
　　
　　真正能够决定上海房价走向的，是那些掌握在开发商手里的巨额土地。这些土地一旦开发成商品房向市场供应，上海房价非但难以维持目前的高价僵局，而且还会出现商品房的供过于求。
　　
　　2007年，上海市社科院房地产业研究中心向上海市委、市政府提交了一份长达4万多字的研究报告。这份迄今针对上海市房地产发展现状最为权威和翔实的报告指出，土地供应过量和房价过高，将导致上海“十一五”期间商品房大量过剩。
　　报告指出，住房价格非正常上涨，除成本增加因素外，从某种程度上说主要是人为造成的，而土地供应不足并非是形成上海房价连年飙升的主要原因。“十五”时期，上海共出让了32351万平方米土地，其中可建各类房屋的建筑面积是2000年全市全部存量房屋面积的98.3%; 工业用地可建工业用房建筑面积是2000年全市工厂面积的202.5%; 供应居住用地可建住宅面积（不包括综合用地中可建住宅面积）是2000年全市城镇全部存量住宅面积的73.8%。
　　高房价之所以能够维持，是因为供过于求的矛盾被暂时掩盖。报告指出，自本世纪初起，上海的商品住宅投资和新开工面积就逐年呈现较大幅度的增长，导致后期供应量激增。2003年，上海商品住宅竣工面积超过2000万平方米，批准预售面积超过3000万平方米；2004年，上海商品住宅竣工面积和批准预售面积都超过3000万平方米。这些远超过市场正常需求能力的矛盾之所以没有暴露出来，是因为市场投资和投机需求的大量进入。但是，这种隐患正在不断加剧。转让但没有开发的土地一旦进入开发，上海“十一五”期间的房屋供应大量将过剩。
　　这种历史供应过剩和当前供应不足的矛盾，在上海已日益突出。上海房地局一位不愿透露姓名的人士表示，上海市房地产部门这么多年来批出去的土地，可建住房面积总量高达3亿―4亿平方米，而以上海每年约2000万平方米左右的供应量计算，这些土地足够20年的开发。现在的问题，确实在于其中有很大一部分土地因种种原因没有得到及时开发，从而不能对市场形成有效供给，成了存量甚至闲置土地。由此，近几年形成了土地供应减少导致新增供应价格狂飙而大量存量土地却迟迟未能形成供应的“时空”矛盾。他认为，为促使存量土地的开发和减少新增存量土地，政府部门自然会严格控制新增土地供应，但少量的新地供应又难以满足开发商的发展需求，从而形成高地价推动房价的飙升。
　　上海到底转让出去多少可供房地产开发的土地，一直是个谜。上海市社科院报告指出，“十五”时期上海土地一级市场共出让土地32351万平方米。其中，协议出让24090万平方米，“招拍挂”出让8261万平方米，分别占74.46%和25.54%。但上海房地局一位不愿透露姓名的官员指出，这个数据与市场的实际存量土地相比，实在是九牛一毛。这种说法并非妄言，记者办公室窗口对面就是一块荒草长得比人高的土地，而它这个样子至少8年了。在它边上，没有任何社区环境的一桩近20年的楼盘因新近取得产权证而售价达到1.5万元/平方米左右。
　　上海协议出让的土地主要发生在2003年以前，“上海首富”周正毅、上海房地局土地利用管理处处长朱文锦、上海周氏集团董事长周小弟为独吞升值地块雇凶杀人等土地大案，也主要发生在2003年之前的协议转让土地时期。上海一位房地产企业老总说，现在很多上海开发商都有不少土地储备，基本上都是在2003年以前通过协议出让方式拿到的。由于握有大量低价协议出让的土地，鲜有上海本地开发商去高价竞标新供地块。
　　值得注意的是，上海开发商手握的低价协议出让土地大多处于中环线以内的市中心，而外环线内外房价的飙升愈加让他们囤而不开。2006年下半年，上海市房产经济学会第十六分会（黄浦）调研组在对黄浦区闲置土地状况调研后发现，黄浦区已列入闲置土地管理范围的土地达31幅，用地面积25.2公顷，其中25幅为2000年以前批准的项目，用地面积18.1公顷；6幅为2000年以后批准的项目，用地面积7.1公顷。
　　上海市社科院的报告指出，上海内环线以内地区新开工面积逐年下降，内外环线间地区2004年以后逐年下降，外环线以外地区逐年较大幅度上升。如果说远郊区出让工业用地有利于承接制造业的转移，那出让占全市46.7%的住宅用地面积显然是过量和超前的。2003―2005年，上海市中心区出让土地面积合计1199万平方米，占5.9%；浦东新区1801万平方米，占8.8%；近郊区5418万平方米，占26.6%；远郊区11222万平方米，占55%；崇明县748万平方米，占3.7%。因此，一旦商品住宅潜在供应量变为可供购买量的话，上海将出现供远大于求的局面，而国家陆续出台的一系列抑制需求的政策，将进一步加剧上海供远大于求的矛盾。
　　
　　囤地是烫手山芋
　　
　　除了巨额囤地可供开发大量的商品房外，上海各级政府手中掌握的近1260万平方米房源也将成为打破高房价僵局的撒手锏。上海佑威房地产研究中心主任薛建雄指出，市场上的可售房子确实越来越少，但政府手中的房子其实一直不少。如果这批在政府手中的可售房源能形成供应，不仅可以有效分流市场的部分需求，更重要的是让市场认识到政府手中有大量房源，从而对房价下调形成预期。
　　依据“网上房地产”数据库，上海市佑威房地产研究中心整理出来的一份“上海存量房报告”显示，2007年11月初上海全市存量的动迁配套住宅房源总面积高达1257.584万平方米，大多集中在市中心城区以外的区域。其中，南汇区动迁配套房源存量共26192套计2255611平方米，闵行区为22742套计2026549平方米，浦东新区为19821套计1733969平方米，宝山区为17314套计1535650平方米，嘉定区为15002套计1243297平方米。
　　上海各级政府手中形成的这1260万平方米的房源有两个来源，一是以往各区没有由动迁户认购的历年房源，另外还有很大一部分来自“两个一千万”工程。当时，“两个一千万”工程的土地其实基本上都按计划进入了市场，多数项目也最终建成了，但后来由于种种原因整个计划并未能彻底实施，最主要的一环就是项目建成后房源并未按计划进入对应市场。而动迁户之所以不愿认购，系很多动迁配套房当初相对较为偏僻，周边缺乏成型的生活配套。但如今这些不被看好的动迁房源所在板块配套已逐渐成熟，而且周边普通商品房普遍出现了价格飙升，像上海主要动迁配套房基地中的周康、顾村板块，均价已超过8000元／平方米。
　　因此，只要政府把这近1260万平方米的闲置房推向市场，立马就可以影响上海外环线内外的房价水平。薛建雄指出，如果政府方面短时间内把这些早已获得预售许可证的房源提供给市场，将对房价产生明显的影响。但上海市房地局的官员则表示，这些分散在各个区县政府手中的存量房源，很难形成统一的调配，因为每个区都有自己的想法和计划。
　　与政府对自己手中的可控房源难以调配有所不同，上海迟迟不下重手逼迫开发商开发囤积土地，则更多是因为政府不愿碰这个烫手山芋。
　　上海市房地产协会2005年排出的“上海市房地产开发企业50强”名单显示，像上海城开(集团)有限公司这样国资渊源的地产商在50强中超过60%，前10强中，政府背景的地产商更有7家之多。这些房地产商之所以笑傲群雄，根本原因在于能够从政府那里拿到便宜的土地。一位上海地产界资深人士说，很多中小型房地产开发企业资金在1996―1999年上海地产市场调整时期被套牢，只好纷纷向政府背景的地产商卖身自保。由于拿地这个产业链前端环节决定了房地产业的成败，因而那些掌握土地资源的“红顶地产商”容易做大做强。过去如此，现在还是一个样子。“上海社保案”牵扯出来的上海国资至少70亿元资金以委托贷款形式帮助房地产商应对国家宏观调控难关，就是明显例证。
　　不言而喻，在有权决定“由谁来受让土地使用权”的情况下，上海一些官员从出让土地使用权过程中收取“交易费用”就再自然不过了，而地产富豪周小弟为了独吞升值地块而雇凶杀人，不啻说明地产商面对暴利诱惑会更主动选择交纳“交易费用”。2008年1月底，原上海市房地局副局长、上海市土地学会会长殷国元，被上海市检察院第一分院以受贿罪、巨额财产来源不明罪、滥用职权罪以及私藏弹药罪向上海市第一中级人民法院提起公诉。目前，上海还有多名官员因涉嫌收取“交易费用”而遭遇调查。其中部分为上海房地局在职处级干部，另有几个是已退休及调任上海市房地产协会的原房地局处级干部。
　　在房地产系统几近整体塌陷的情况下，上海目前显然缺乏逼迫开发商开发囤积土地的动力。由于诸多官员落马，这个曾经造就辉煌的产业现在恐怕连一根稻草的压力也难以承受了。

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