房地产企业如何加强成本控制
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摘要：随着政府加强对房地产企业的宏观调控，房地产企业已逐渐步入市场规范阶段。成本控制将直接影响着企业的经济效益，房地产企业如果想要获得长远发展就必须提升自身的成本控制管理水平。本文由房地产企业成本控制的意义出发，分析了成本控制过程中存在的一系列问题，提出了加强成本控制的策略与方法。
关键词：房地产企业；成本；控制
中图分类号：F234.2 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）020-000-02
一、房地产企业成本控制的意义
首先，房地产企业的成本控制保证了其健康发展，在竞争激烈的经济市场中生存下去是企业需要首先解决的问题，也是实现收支平衡的基本条件。其次是在市场竞争中的取胜关键，日益激烈的市场竞争是房地产企业面对的主要外部压力。受丰厚利润的影响，很多投资者竞相加入这个行业，导致业内竞争越来越激烈，取胜的关键便是通过降低企业成本增加内部利润。最后还可以提升房地产企业的整体经营管理水平，企业管理中，成本控制是一项十分重要的工作，作为一种综合性的经济指标，一方面它可以控制企业整体成本，另一方面它还有助于提升企业生产、技术、质量、物资等其他方面的管理水平。成本的高低影响着企业整体工作的开展进程，是企业发展过程中不可忽视的重要环节。
二、房地产企业成本控制的原则
1.实行全过程成本控制
全过程成本管理主要针对企业活动成本的管理思想，在此种模式下的房地产项目主要由一系列的活动组成，因此，项目的全过程控制必须贯穿建筑项目的每个活动环节。受惯性影响，我国大部分房地产企业并未真正意识到工程前期对整体成本控制的重要作用，往往将施工阶段作为成本控制要点，并通过施工预算、核算工程款等方式实现成本控制，但这种方法的效果十分有限。调查发现，虽然项目工程前期费用较少，但对成本的影响度却在80%以上，显然，控制成本的关键在于项目施工前的投资决策阶段。
2.主动控制和被动控制相结合
主动控制主要是通过预先分析可能影响成本控制的各种因素，采取一定的预防措施减小偏差，是一种面向未来的控制手段。被动控制则是在建筑项目计划的实际施工中发现偏差，通过分析偏差原因采取一定的纠正措施，实现项目的事中与事后控制。在建筑工程的实际施工过程中，主动控制的效果要明显好于被动控制，但如果仅依靠主动控制也无法取得预想结果，因为建筑过程中往往存在很多无法预知的风险因素，对那些概率小且损失小的因素使用主动控制并不经济。当然只采用被动控制也是不够的，它不能彻底消除偏差，难以保证项目的预期效果。因此，只有将主动控制与被动控制紧密的结合起来才可以发挥成本控制的最佳效果，确保项目的顺利实施。
3.技术与经济相结合
项目的开发建设过程涉及的一切经济与技术因素都会不同程度的影响工程的成本管理，因此，企业有效的成本控制必须是全方面系统性的。影响成本控制的技术因素主要包括技术方案、工艺方案、设备材料以及设计规划方案等；经济因素主要包括经济指标、经营方法及财务管理等。只有实行技术与经济相结合的控制手段，正确处理技术与经济之间的统一关系，才可以真正掌控建筑工程的成本管理。
三、房地产企业成本控制现状
受外部压力与内部竞争的影响，房地产企业肯定会优胜劣汰，运营成本低、资金充足且信誉好的企业才会继续生存下去。房地产企业格外重视科学合理的成本控制方法，但目前我国大多企业的成本管理还处于较低水平，科学的控制措施得不到足够重视。
1.成本控制观念落后
首先是房地产企业的成本控制范围仅限于施工与财务管理领域，忽视了工程前期的设计、规划过程，没有对企业的整个过程实行成本控制，无法真正降低项目的总成本。其次是事后成本控制，部分企业只重视建筑项目的事后成本，忽视了前期的合理组织，导致项目事前的成本预测、成本策划缺乏制度性。最后是参与成本控制的主体只有财会人员，导致其他部门成员的成本意识淡薄，加之财务人员只能看到事后成本，实现企业的全过程的成本控制比较困难。
2.缺乏系统的成本管理体系
目前我国房地产企业的成本控制主要实行以计划价格为基础、以事后核算为要点的静态管理方式。房地产的开发成本主要是开发商根据市场预测确定销售价格，在确保预期利润的情况下需要达到的计划成本。企业的财务人员一般通过合同管理控制开发成本，并未做到对建筑项目的全过程实行成本控制。加之建筑项目涉及策划准备、设计定型、施工以及竣工四个阶段，开发周期较长，成本管理应全面覆盖上述阶段，包括销售过程中的成本费用。但目前我国的房地产行业缺乏行之有效的成本控制体系，控制过程与实际施工过程严重脱节，造成企业只注重项目主体成本，忽略其他部分的成本控制。
3.投资成本过大
充足的资金是支撑房地产企业持续经营的关键因素，没有足够的资金支持，房地产企业将无法继续开发建设，也无法获得利益。目前大多数的房地产企业依靠银行信贷获取经营资金，资金来源单一、供应不及时等问题严重限制了企业上市。加之贷款需要支付大量的利息费用，导致企业资金成本过高，一旦资金链出现问题，企业的施工进度将会受到严重影响，甚至停工，很大程度上危害了企业利益，影响了企业的整体形象。
4.合同管理过程不遵守制度
企业项目的实施过程主要分为签订合同与履行合同两大阶段，两者紧密联系，不可分割，缺一不可。房地产行业弹性较大，项目中的不确定因素较多。实际项目中，由于开发商与分包商没有借鉴标准的合同文本，合同内容不严谨的现象时有发生。如果合同中考虑了未知的风险因素，写明了具体的应对策略，企业将会减少很多的费用损失，制定严谨可行的合同条款具有十分重要的意义。
四、房地产企业各阶段加强成本控制的策略
1.投资决策阶段 项目的投资决策阶段主要指的是开发商选择与决定投资方案的过程；是对不同方案的成本进行比较的过程。只有开发商的投资决策正确，才可以避免企业人力、物力的浪费。因此，企业一方面应建立有效的成本控制体系，并配置相应专业人才。投资阶段的成本控制是一项综合性工作，不但需要专业的成本控制人才，而且需要良好的组织构架。为此企业可以成立投资决策分析团队完成企业的投资决策工作，并任命具备丰富实践经验的综合人才担任团队领导，在企业中形成科学合理的成本控制系统。另一方面，企业还可以对房地产项目进行投资估算，开发商可以通过工程造价信息了解市场动态，初步估算工程的承包价格。
2.招标投标阶段
目前我国房地产企业招投标阶段存在恶性竞争、缺乏市场价格体系以及评价系统不合理等一系列问题，为了有效控制招投标阶段的成本费用，企业首先应推行清单招标计划，传统预算定额的计价模式已不再是双方企业关注的焦点，清单招标计划更利于招标工作的进行，它坚持了政府宏观调控、企业自主报价的基本原则，由政府统一规定项目名称、编码、计量单位等规则，为企业留出足够的自主空间，给予充分的选择权利，利于控制成本。其次还应完善评标办法，不能一味强调低价中标，应使用综合评估办法评审标书，杜绝出现造价成本漏洞。最后还应做好基础工作，强化成本控制措施，企业可以根据市场调查，制定详细的招标计划，建立完善信息集群，在单位工程、供应材料、等方面控制成本。
3.施工阶段
工程的施工阶段是房地产企业完成工程实体的阶段，是体现工程项目价值的重要阶段。为了取得良好的成本管理效果，企业应在技术、经济、合同等多方面实行成本控制措施。首先应加强项目的签证管理，减少施工变更行为。由于周期较少，涉及面较广，项目建设期间不可避免的受到多种因素干扰，应加强项目的签证管理工作，不可随意变更设计图纸、提高设计标准，减少变更成本控制与现场施工进度之间的矛盾。其次还应做好市场的材料价格调查，及时关注政府机构公布的价格体系，建立完善的价格保护网，把握材料价格走向，充分降低材料的采购成本。最后还应做好反索赔的预防工作，项目合同中的索赔条款是双向的，为了进一步降低成本，房地产企业还应重视反索赔工作，注意保留现场证据，充分利用监理机构保护自身的合法权益。
五、结束语
当前房地产企业的市场竞争越来越激烈，所处的经济环境也越来越复杂，加强企业的成本控制才可以促进企业的健康发展。房地产企业的成本控制是一项系统工程，需要企业、社会、政府的共同努力，建立健全可行的成本监控体系，一切由企业利益出发，增强自身的核心竞争实力，使企业可以在多变的经济环境中立于不败之地。
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