建立以目标管理的房地产成本控制体系

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　　近年来，房地产一直是中国经济的“发动机”，它牵动了上下游几十个产业。房地产企业因为行业的高利润，一般都不是十分关注成本管理，在当前地产新政的形势下，由于政府行为日益规范、市场竞争加剧，加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。
　　
　　一、理论基础
　　
　　目标管理又称为成果管理，它是在泰罗的科学管理和行为科学管理理论的基础上，形成的一套管理制度。它强调：“凡是工作状况和成果直接地、严重地影响着公司的生存和繁荣发展的地方，目标管理是必要的，而且希望经理所能取得的成就必须来自企业目标的完成，他的成果必须用他对企业的成就有多大贡献来衡量”。其基本理论包括如下几个方面：
　　1　目标管理是参与管理的一种形式。《管理学》指出管理是一门科学，也是一门艺术，他包括五大功能，而目标管理包含于控制功能。
　　2　强调“自我控制”。任何员工都喜欢被看作被“领导”而不是一台永不停止的机器，目标管理的主旨在于“用自我控制”的管理代替“压制性的管理”。
　　3　经理权力下放。经理不是一位体育教练，而是一位实干家。经理权力下放，有利于为职工创造一个舒适的工作舞台，而不是家长式的管理的氛围。现代文明时代任何人都主张推崇民主而拒绝独裁。
　　4　效益优先。目标管理的目的就是体现效益。传统的管理方式，往往容易犯主观主义错误。
　　
　　二、以目标管理理论为基础的房地产成本控制体系的建立
　　
　　1　目标责任体系的建立。通过建立目标责任体系，力求各部门能够及时建立成本管理目标责任体系，细化工作任务，逐级分解成本控制指标，层层落实目标责任。最终达到控制房地产管理成本、降低房地产市场价格的目的。
　　(1)建立成本控制目标。要求房地产开发公司在各个项目的开始阶段，即及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门。
　　(2)公司成立成本控制小组，组长由公司总经理担任，定期(每半年)对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施。
　　(3)设计是成本控制的关键控制点。加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响。
　　(4)严格规范工程分判程度，及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本。
　　(5)完善设计变更、现场签证程序、完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限。
　　(6)开源节流，严格控制管理费用开支。
　　2　目标成本管理体系的建立。所谓目标成本是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划，目标成本是项目在开发过程中成本控制的依据之一，也是编制成本责任考核指标的基础文件。
　　由于房地产企业自身的特点，地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细，但是房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算，做到花钱明明白白。事实上，如果有好的方法和成本数据的积累，建立目标成本并不难。具体来说，房地产管理成本可归纳为以下几个方面：
　　(1)开发成本费用：包括土地使用权取得费、前期工程费、建筑、安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费。
　　(2)期间费用：商品住宅开发期间费用，为管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。
　　(3)税金：税金为依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
　　(4)商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政性事业性收费。
　　(5)利润：销售利润以(1)、(2)项之和为基数计取。实行市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营者自主确定。
　　在实际操作中，目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。在可研阶段要进行成本的估算，这个时候主要是对投资的可行性进行估算，然后随着方案的不断深化，目标成本开始逐渐的准备和细化，到主体工程施工图预算确定后形成最后定稿的版本。
　　从流程上讲，建立目标成本首先应该根据项目的设计特点、选材用料标准、财务利润要求和类似楼盘的成本经验，测算项目的单方建筑安装成本。然后根据项目特点和公司拟分包思路，明确各分包工程承包范围及其相互搭接关系，将单方建筑安装成本分解到各分包工程上，测算各分包工程的单位成本，检讨是否与选材用料标准吻合，如不吻合，调整有关要求或标准，重复上述步骤。
　　这个过程关键是目标成本的市场化，由于市场是经常发生变化的，因此在制订目标成本时除了要参照历史数据外，很重要一点是要随时了解市场，同时成本的测算一定要与项目的定位档次相匹配。由于在规划设计阶段已经决定了绝大部分的项目成本，因此应把此阶段应该作为成本管理的重点。
　　房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。(安徽财经大学科研项目(ACKYQ1052ZC)的阶段性成果)
　　(作者单位：安徽财经大学工商管理学院)
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