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挤兑地产泡沫刚刚开始!

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  房价应再下调15%~20%才合理
  房价调整刚刚开始,死守高价肯定没有出路。现行政策本身就是暗示开发商主动降价售楼
  去年,中国东南部的房地产市场率先进入低潮期,随后,开发商死守高价的坚冰被打破,纷纷降价。但是,为什么购房者反而变得越来越小心谨慎?中国房市又该何去何从?
  
  从数据看泡沫
  
  衡量房市泡沫最需要看的是两个比例:第一是房价收入比。在发达国家一般为300至600。这也是经济学上认为正常的数字。上海或者北京的房价收入比,则远远超过发达国家不止10倍;第二,房屋的租售比。一般来说,租售比在1:100属于正常。实际上,上海的房屋租售比,远超过1:300。
  囤积泡沫的集中时间点是2007年。以上海为例,大约升幅在40%~50%。而从2008年下半年到2009年初,随着开发商开始对楼盘打折出售,早先在高位买入房屋的购房者则纷纷要求退房,甚至有冲撞售楼处的极端事态出现。那么,泡沫什么时候破除?
  
  房价调整刚开始
  
  破除泡沫不仅需要整体经济回暖,还需要开发商自我救赎,以及政府托市。但最近在北京两会上,市长郭金龙明确表态,不会救高房价,敦促开发商降到消费者能承受的范围。
  中国房地产没有次贷,也不存在美国“两房”这样的机构。中国的信贷控制得非常好,房地产开发和消费贷款,总的来说都属于优质贷款。
  现在针对开发商已经有一系列相关政策出台,例如限贷,禁止囤积土地等等。这些政策本身就是催促开发商加紧开发土地,加紧售楼。也就暗示开发商在房市低迷的今天,主动降价售楼。
  其实,现在的房市中并不存在信心的问题。如果房价下调20%,仍然没有人买,那才是购房者信心的问题。万科降价速度非常快,本身就说明他们对于后市非常有信心。只能说此轮房价调整势在必行,而且才刚刚开始。
  
  下调15%~20%
  
  地产业的宏观调控主要举措集中在赋税减免和降息方面,但从市场反应来看,还没有真正活跃。这主要还是由于开发商打折意愿尚不明显,开发商一见政府托市的利好消息,便开始人为维持泡沫,认为自己用不着降价。而普通购房者,会直接认为房地产市场已经需要“救”了,价格回落在望,自然暂时不该买房。
  房价要下调多少才算合理?很难划定一个确切的数字。但是死守高价肯定不是出路。从现实意义上来说,房价应该再下调15%~20%才算合理,到时候就很容易引发刚性需求释放入市购买。至于说楼市何时才会趋向平稳,从如今的市场态势来看,可能会到2009年下半年有所恢复,但彻底走出熊市,应该还需更长的时间。
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