论中国房地产市场泡沫

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　　摘 要：我国房地产业近几年来一直保持高速增长，房地产价格逐年攀升，深入研究房地产泡沫的成因、危害以及预防措施，对保障国民经济的健康发展具有重要的现实意义和必要性。在总结国内关于房地产泡沫问题的研究文献的基础上，对于中国的房地产泡沫问题进行了系统全面的分析和探讨。分为三大部分，首先对房地产泡沫的存在性进行文献综述和探讨，然后分析泡沫的表现特征和形成原因，运用基本的经济学理论对房地产市场的供求和泡沫进行分析，最后提出其危害和预防措施。从多个视角出发审视我国房地产业发展中所存在的问题，并且针对房地产泡沫的形成机制和预防措施，为政府提供了政策分析的建议。
　　关键词：房地产市场；泡沫
　　
　　1 房地产泡沫的定义
　　
　　“泡沫”一词最早用来形容十七世纪发生在荷兰的“郁金香狂热”。著名的《帕尔格雷夫经济学大辞典》对“泡沫”的概念有如下描述：“一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，使人们产生还要涨价预期，于是又吸引了新的买主，随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌最后以金融机告终。”严格意义上，这只是对“泡沫”的产生、膨胀和破灭过程的一种描绘，不能算是真正的定义，而对泡沫现象进行系统的研究则始于20 世纪70 年代对所谓“理性泡沫”的探讨。其中最具代表性的主要是Blanchard和Fischer对理性泡沫的定义，该定义建立在理性预期假说之上，以理性预期方程的形式存在。
　　我国学者关于“泡沫”也有准确定义，洪开荣先生在《房地产泡沫：形成、吸收与转化》指出：“在一般意义上，泡沫是指由于投机等因素所导致的资产价格脱离市场持续上涨，泡沫本质上是一种价格运动现象，而房地产泡沫就是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。”而房地产开发中的“泡沫”，则主要是指由于土地和房屋的价格过高，导致实质资产与其使用价值严重不符，虽然账面上的价值增长很高，但是实际上很难得以实现，因此形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，其中建筑物是人类劳动的产品，其价格主要由自身成本、利润以及税金来确定，价值相对比较稳定，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫，而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。
　　
　　2 我国房地产泡沫的形成原因
　　
　　2.1 房地产商品自身的特殊性
　　房地产商品的供求在一定时期内难以达到均衡，这一特性构成了泡沫形成所必须的载体和条件，因此房地产市场极其容易产生泡沫。
　　2.2 土地资源的相对稀缺性
　　土地资源的自然供给基本上是固定不变的，而地球上可供开发的土地面积又很有限，即使城市面积可以在城市化的过程中持续扩大，但是土地面积却始终是有限的，我国的土地资源相对匮乏，伴随经济的快速增长和人口的不断膨胀，人们对于土地资源的需求有无限扩大的趋势，其中既有发展经济的需求，也有土地投机获利的需求，在获利需求的驱使下，人们会把获取土地权益作为一种谋利的手段。这里的“土地权益”是虚拟资本的一种，它可以通过反复转手来赚取差价，在这种情形下，土地资源自身稀缺性、土地的虚拟资本化使地价运动完全脱离土地的实质基础而产生泡沫。
　　2.3 银行等金融系统发放房地产贷款的倾向性
　　房地产商品自身的长期固定性及其保值增值性，提高了银行等金融机构发放房地产贷款的积极性。当宏观经济持续增长时，政府采取鼓励投资的扩张性财政和货币政策，此时银行利率较低，有利于房地产投资和开发。据有关部门统计，在1992到1993 年之间，海南房地产开发的投入资金占全社会固定投资的三分之一，大量的资金流入房地产市场，为房地产泡沫的产生和破灭埋下了隐患。
　　2.4 地价自身的虚构性
　　所谓地价的虚构性，是指土地资源的价格偏离其市场基础价值。这种现象根源于人们的非理性预期，使得预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价之间，存在着事实上的偏差。这种偏差越大，就说明市场地价中虚构的成分较大，地价的泡沫程度就越严重。从历史的经验来看，房地产泡沫的产生、膨胀与破灭，与人们非理性的发财致富欲望，以及盲目的从众行为有关。
　　
　　3 房地产泡沫的危害和预防措施
　　
　　3.1 房地产泡沫的危害
　　(1)房地产泡沫的存在抑制了其他产业的发展
　　房地产泡沫的存在意味着投资于房地产具有相对更高的收益。在泡沫存在期间，房价不断上涨，市场普遍预期房价会有更大幅度的上涨，由此导致投资者不断地涌入市场购房，大量资金流入房地产市场，而其他生产性企业的发展则因资金短缺而受到抑制。
　　(2)泡沫的破灭会引发金融危机
　　作为一个发展中国家，尽管我国的融资渠道日趋多元化，但是银行信贷仍然占据主流地位，是房地产企业最为重要的资金来源。基本上房地产建设所需的资金全部来源于银行信贷资金。根据中国人民银行公布的2007年第四季度货币政策执行报告的数据显示，截止2007年底，全国完成房地产开发投资2.5万亿元，增长30.2%，增速比上一年提高8.4%，比固定资产投资增速高出5.4%，其中商业住宅完成投资1.8万亿元，增长了32.1%。商业性房地产贷款全年持续快速增长，但第四季度增速已明显减缓，截至2007年底，全国商业性房地产贷款余额为4.8万亿元，增长30.6%，增速比上年提高8.5个百分点，其中房地产开发贷款余额为1.8万亿元，增长25.7% 。
　　不规范的贷款操作会导致房地产价格虚高，表现为过高的房价收入比指数，加重消费者的负担，同时增大购房者的违约风险。如果某些不确定因素导致经济不景气，大量购房者违约，堆积成银行的不良贷款，就会给银行带来了大量的坏账，而严重的坏账又会大大削弱投资者对银行业的信心，导致了大量资金的离场，最终引发全方位的金融危机。
　　
　　(3)房地产泡沫的破灭会引发生产和消费危机，以及社会危机
　　房地产泡沫的破灭往往会带来经济萧条、股价下跌、企业财务状况陷入困境，刘维新指出，房地产泡沫严重的时候，不仅会引发泡沫经济，导致经济波动、货币大幅度贬值，还会引发社会失业率大量上升，造成恐慌心理，导致社会不安定 ；此外，地价和股价的下跌也迫使企业承受巨大的资产评估损失，以及被迫出售土地和股票的销售损失，甚至导致企业倒闭，大量的员工失业，即使企业能够勉强维持运营而不倒闭，也会迫于收益的减少而裁员以缩小规模。除此之外，地价的下跌还会使居民持有的土地资产大幅缩水，而越来越恶化的宏观经济会导致居民信心的丧失和预期的改变，因此会减少其当期消费而扩大居民储蓄。
　　3.2 房地产泡沫的预防措施
　　(1)加强推出经济适用房，抑制商品房价格。国家要抑制房价的非正常上涨，防止产生房地产泡沫，主要措施还是依靠推出经济适用房。经济适用房主要有两大作用：一是通过免收土地出让金和减免配套费等以降低价格，确保中低收入家庭有能力买房；二是平抑过高的房价，降低我国房价收入比指数。
　　(2)强化土地资源管理，通过对土地资源供应的控制，抑制房价的非正常上涨。政府部门应该根据住房市场的需求，严格控制土地的合理供应量和各类用地的供应比例，严格贯彻执行土地出让公开招投标制度和城市土地储备制度，控制一些城市过高的地价。
　　(3)建立全国统一的房地产市场运行预警体系。该体系能够通过对全国房地产市场信息及时的调查、归集、整理和分析，对市场运行状况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策提供可靠的依据。
　　(4)国家通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策；三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。
　　(5)整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理；二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款；三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款60%，贷款期限最长不得超的抵借比不得超过10年，所购商业用房应为现房。
　　
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　　作者简介：王连球(1966-)，女，湖南湘乡人，湖南工学院基础课教学部副教授，硕士，研究方向：经济数学和高等教育管理研究。

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