沈阳市住宅产业化现状分析及发展对策研究
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摘要：传统粗放型的住宅生产方式已经不适应可持续发展、走新兴工业化道路的要求，不能适应改善居民住房质量的需求，住宅产业化已成为住宅产业转变发展方向的必然趋势，在这样的大背景下，沈阳市近年来不断开拓产业化的新发展。本文指出了沈阳市住宅产业化现在的发展状态，发展中所存在的问题，并从消费者、开发商、政府政策等多个角度入手，提出切实可行的对策。
关键词：沈阳市 住宅产业化 现状 发展对策
住宅产业化就是采用现代化的科学技术手段，以集中的、先进的大工业生产方式，代替过去分散的、落后的手工业生产方式。其目的是要尽量利用先进的技术，用最少的劳动力，以最短的时间及最合理的价格建造适合于人类使用要求的房屋。它的主要标志是建筑设计标准化，构配件生产工厂化，施工机械化和组织管理科学化。
一、沈阳市住宅产业化发展及现状
（一）沈阳市住宅产业化发展
2009年，沈阳市铁西区规划座占地50平方公里的现代建筑产业园，将研发、设计、建设融为体，引进了多个国际、国内知名企业落户建厂，这些努力大大提升了沈阳作为国家现代建筑产业试点城市的先发优势和聚集效应；2011年沈阳成为全国第个国家现代建筑产业化试点城市。201 3年，沈阳市又以市政府文件形式下发了促进建筑产业化发展18项政策；2014年沈阳被授予国家建筑产业现代化示范城市。到2015年，全市50%以上的建筑工程采用现代建筑产业化方式建设，装配化率将达到30%以上，整体厨卫等全装修方式大规模应用，装配式市政建筑部品在市政工程建设中推广应用，逐步形成较为完整的现代建筑产业化技术应用体系。
（二）沈阳市住宅产业化现状
近年来，作为首批国家现代建筑产业化试点城市，沈阳市积极推进现代建筑产业化发展工作，现代建筑产业化工程建设逐步铺开，装配式建筑技术体系初步建立，现代建筑产业园区建设初具规模，预制构件规模化产能不断提高。
（1）优势分析
具备住宅产业化的消费市场
沈阳市2009年人均GDP超过8000美元。按照国际经验，人均GDP超过3000美元后，居民对住房数量和质量的追求，重点会转移到住宅人性化、智能化和生态化阶段，与住宅产业化的“四节环保”（即节能、节水、节地、节材、保护环境）内涵趋于致。沈阳是东北地区的中心城市，集聚化程度高，住房消费市场潜力大，实现住宅产业化能够提高住宅建设速度和质量，满足人民生活水平提高后日渐增长的对住宅质量的需求。
具备住宅产业化的生产基础
沈阳是我国重要的装备制造业基地，这为沈阳实现住宅“工厂化生产”创造了良好的基础条件。同时实施住宅产业化，将住宅投资、设计、构配件制造、施工等各环节紧密联结起来，又能够有效地优化沈阳市产业资源配置，促进沈阳市的社会经济发展。
具备住宅产业化的科研实力
沈阳市拥有沈阳建筑大学、中国建筑东北设计研究院等百余家建筑设计、科研院所，能够共同组建住宅产业化的研发平台，形成以标准化的住宅建筑体系、部品体系为基础，以模数协调标准、技术规范为保障，共同推动住宅产业的科技化发展。
（2）劣势分析
行业间协调不够
住宅产业化具有较强的系统性，这个系统是跨越不同行业的，但长期以来各企业部门都着眼于自身利益和短期利益，忽视整个系统的协同发展。
产品不具有价格优势
钢结构具有自重轻、强度高、抗震性能好、便于工业化生产等特点，同时也是节能环保、循环使用的建筑结构。钢结构比较符合产业化住宅的需要，这点在发达国家的产业化实践中也得到了验证。但从目前的情况看，轻钢结构体系的建筑造价比钢筋混凝土结构高，这导致产业化住宅的推广活动得不到市场的支持。
（3）机遇分析
现代建筑产业化示范城市的推动作用
201 4年，沈阳市实现了从“试点城市”到“示范城市”的升级，将推进现代建筑产业发展作为加快产业结构调整和转变经济发展方式、实现经济社会又好又快发展的重要举措，全力推进各项工作。
国家推进保障性安居工程的推动作用
国家提出在十二。五期间要加快推进保障性安居工程的建设，在住建部的关心和支持下，沈阳市正在全力推进保障性安居工程的建设，保障性住房建设有政府主导，规模化、成本控制好等特点，对于设计标准化、部品工业化、现代技术应用和现代建筑产业化的发展具有极大的推动作用。
（4）威胁分析
房地产业面对高库存压力，在各项驱动因素发生扭转的背景下，市场发展动力不足，行业的内外部环境更加严峻，行业基本面在2015年继续下行的趋势预计不会改变，去库存依然是2015年楼市的主旋律。且居民观望情绪浓厚，资金难以回笼，不利于住宅产业化的推动。
二、沈阳市住宅产业化发展存在的问题
住宅产业化是我国住宅产业发展的必然趋势，但是当前我国住宅产业化发展速度缓慢，成效低，在其发展过程中存在很多的问题。
（一）政府政策、监管在住宅产业化发展过程中不细致、不到位
政策方面，产业化建筑相关设计、施工标准欠缺，相关施工工艺、工法和安全规程还未建立，或某些方面和国内现行的建筑技术标准、规范在很多地方还不兼容，使得设计、施工、审批、验收无标准可依。同时，政府在其相关领域推广力度不够，金融，土地技术、研发方面的支持政策不足。
（二）房地产开发企业积极性不高
产业化住宅比传统住宅建设成本增幅约20%。虽然产业化的生产方式在环境保护、资源节约方面都有定的优势，长期发展必然有高的效益。但是短期内，住宅开发商的投入的确增加。新技术、新材料成本过高，开发商也不愿去尝试。作为建设者，由于我国建筑设计、构件生产、施工安装的企业相互独立，相互之问的配合不积极成了最大的困扰。同时，产业化建造方式需要定的机器设备，而小规模的生产使单位面积设备分摊成本更高。而房地产开发企业的目的是追求利益最大化，自然选择成本较低的生产方式。 （三）消费者在住宅产业化发展中的困惑
通过实地调研发现，产业化的建造方式在消费者眼中仍是项新的技术。大部分消费者对住宅产业化的概念还很模糊，对其新技术、新材料的应用成果还不了解，而且也没有切身体会到产业化住宅所带来的好处，很多消费者仍持观望甚至怀疑态度。但是，也有部分消费者很乐于尝试这种新鲜的、国家在大力推广的技术。例如沈阳万科春河里项目较受欢迎。
三、沈阳市住宅产业化发展对策
（一）政府完善相关标准、规章、法律并加强监管
我国的住宅体系大都是单项技术，虽然种类繁多，但并没有标准化、配套化技术。目前我国住宅产业市场的新材料、新技术、新结构比较混乱，在使用审批的部分新材料之后，出现了住宅产业化进程中几个基本问题，但此时政府却不能提供技术支持，新材料和新技术的应用都遇到了阻碍。与此同时，企业引入部分在国外的产业化技术之后，却在国内面临着无标准可依的局面，产品质量堪忧。因此，发展住宅产业化，政府首先应当着手技术、建筑体系标准的制定，从而提高施工效率，保证施工质量，更好的推广、建设和改革新型材料、技术以及新型结构体系。产业纵横发展不顺畅除了要采取定的激励政策，完善配套政策法规和机制也起着关键性作用，促进产业链形成，优化整合资源的同时加大监管力度，使新型的住宅产业化模式又好又快发展。
（二）增加开发商的开发动力
由于各项成本偏高，房地产企业看不到利润，又缺乏对于住宅产业化全寿命期的计量，从而缺少推行住宅产业化的动力，所以需要政府从宏观上，从各个领域考量，从建筑设计、施工安装等各个环节出发，产业化技术、构件的研究几个方向，出台激励政策以及补贴政策。在这样的利好条件下，企业才能有更多的内在动力，这样才能有效的促进其发展。同时，通过经营体化解决产业链的分裂问题，企业并购或者协商，减少沟通不畅的问题，提高运输生产销率，使产业纵向发展顺畅。同时实现企业合作，在大型机器设备上沟通合作，使产业横向发展顺畅。通过有效途径采取措施，实现产业链横、纵向延长将切到实处地推动住宅产业化发展。
（三）加大宣传力度，增加消费者的信心
市民目前不接受产业化住宅产品，方面是因为产品的全周期价值认识不深，方面是因为传统观念导致他们不相信开发商的营销手段。市政府应考虑消除消费者和开发商之间的信息不对称。本文建议市政府利用动态媒体、IT、期刊杂志宣传产业化住宅在得房率、使用功能和经济上的优势，让消费者感受到物有所值。
沈阳全面实施住宅产业化发展，不仅是基于产业发展的广阔前景，更致力于改变住宅建造方式，推动中国住宅建设领域生产方式的次变革。沈阳以建设铁西现代建筑产业园为核心，正逐步推动住宅产业化生产、研发、示范、物流基地建设重点的住宅产业化基地，将快速形成“节能省地型”住宅及相关产业集群，成为沈阳市乃至辽宁省的新的经济增长点。
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