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我国高额外汇储备对房地产市场的影响

作者:未知

  【摘要】随着我国国际贸易顺差的逐年增加,所拥有的外汇储备越来越高。自1996年的1000 亿美元到2014年底达到了3.84万亿美元,如此高的外汇储备和外汇储备增长率在世界各国还是极少出现。这么高的外汇储备对于中国的经济发展是一把双刃剑。一方面,高额的外汇储备可以稳固我国在世界经济中的地位,防止汇率的较大波动等。而在另一方面,高额的外汇储备必然会导致其管理成本上升,而且会增加基础货币的发放,弱化货币政策的宏观调控能力。此外,高额的外汇储备对于我国房地产市场的影响也是非常显著的。本文就希望通过分析我国高额外汇储备和房地产市场的关系,从而得出两者之间的影响机制,分析其利弊,进而提出一些具有借鉴性的意见和建议。
  【关键词】外汇储备 房地产市场 汇率波动
  一、我国高额外汇储备和房地产市场的现状分析
  (一)我国外汇储备现状
  自从改革开放以来,我国经济水平得到了飞速的增长,而外汇储备的增长速度更是惊人。在改革开放初期,我国的外汇储备量基本上为零,而在1996年则迅速突破了1000亿美元,到2014年底,我国的外汇储备竟然达到了3.84万亿美元。这个数字相当于比德国的经济总量还要多,且占我国2014年国内生产总值10万亿美元的38.4%。如此高额的外汇储备和正在持续的增长率,对于中国未来经济的发展是一把双刃剑,一方面会起到稳定我国汇率和提高国际经济中的信誉。但在另一方面,如此巨大的外汇储备必然会导致我国内外经济的失衡和机会成本的上升。
  (二)我国高额外汇储备形成的原因
  对于我国现在如此高额的外汇储备,其直接原因主要是因为在近十多年的国际贸易当中,我国的贸易顺差每年都在增加。由于存在巨大的贸易顺差,且我国实行的是出口商必须将外汇向中国银行进行汇兑,即“藏汇于国”的政策。因此,所有的顺差产生的外汇就都流入了政府,从而形成了我国高额的外汇储备。在近十年里,除了2009年和2010年由于次贷危机的爆发,是的我国的贸易顺差稍微有所下降,其余的近十年内,我国的贸易顺差额都是处于上升的趋势。特别是2014年中国出口2.34万亿美元,同比增长6.1%;进口1.96万亿美元,同比增长0.4%;顺差3825亿美元,达到近年来最高水平。
  其次,由于我国采取的大规模的吸引外商进行直接投资政策。自中国改革开放以来,由于我国的科研技术和管理水平都相对落后,且资金短缺。因此,我国通过采取大量吸引外资的政策,引进国外的先进技术和管理模式,以此来促进我国经济的发展。但是,随着我国经济实力的逐渐增长,投资环境的持续优化,在加上政府吸引外资的优惠政策致使越来越多的外国企业都在中国直接设产或是分公司,这就使得国外对人民币的需求扩大,从而使得外汇储备快速上升。
  最后,人民币较高的升值预期也是形成高额外汇储备的一个原因。自从我国2005年进行的汇率改革以来,人民币的浮动波动的到了适当放宽,这就使得多年被低估的人名币一直处于较高的升值预期中。2005年人民币对美元的平均汇率为8.19,而到2014年则升到了6.14。如此持久且高速的升值速度,只是人民币的升值预期非常高,高的升值预期又会反过来促使人民币进一步升值。人民币对美元的汇率一直都处于上升趋势,这必然会只是许多外汇投机分子通过大量买进人民币卖出外汇,从中赚取大量的差价。这也就致使人民币的需求迅速增加,我国外汇储备剧增。
  (三)我国房地产市场的现状
  一个国家经济的发展主要是依靠消费、投资和出口贸易这三驾马车。中国主要的经济发展动力是来源于投资和出口贸易,而房地产又是投资中非常重要的组成部分。自1998年我国房地产制度改革以来,房地产业由原来的计划和分配时代转向了市场经济的发展方向,这大量释放了以前积压的住房需求。又由于我国城市化的进程正在逐渐加快,这就只是房地产得到了迅速的发展。从1998年到2012年,我国房地产取得了年均20%的增长速度,为推动我国经济的发展做出了巨大贡献。但是,就目前的房地产市场来看,住房价格的上升速度远远超过了我国经济和居民收入的增长水平,房地产行业存在严重的泡沫。然而一旦房地产市场的价格超过一定程度,其泡沫就存在破裂的风险。而房地产市场的崩盘必然会导致整个包括建筑、交易和金融服务等多条产业链受挫,从而严重影响中国经济的平稳发展。
  就我国从2003年以来,房地产市场的发展非常迅速,特别是价格的上升速度也很快。在2003年我国的平均商品房价格为2359元每平方米,而到了2014年上升为6323元每平方米。在此期间,只有2008年,即美国次贷危机爆发期间,我国由于也受到了世界经济的影响,导致商品房价格没有上升,反而下降了1.6%。但是,随后我国就采用了相应的扩张性财政政策和货币政策,再加上对房地产市场给予了一定的政策支撑,在2009年商品住房的价格涨幅就达到了23.2%。但是,我国在近几年又采取了对房地产市场的抑制政策,致使在2014年的商品住房只有1.38%。
  二、高额外汇储备对房地产市场的利弊分析
  (一)高额外汇储备对房地产市场的有利影响
  就目前我国所拥有的高额外汇储备而言,它对房地产市场的稳定发展在一定程度上起到了促进作用。首先,高额的外汇储备可以有利于国家对宏观经济的调控能力,而房地产行业所涉及的多个产业就是宏观调控的重要部分。
  其次,高的外汇储备在一定程度上可以提高国家和企业在国际上的信誉,在吸引外资和降低融资成本方面有较为明显的作用。就房地产市场而言,高额的外汇储备的一个形成原因就是大量外资的流入,外资的流入必然就是在中国进行投资。然而对于许多国外投资者来说,中国在二十世纪末的房地产市场的开发力度相当落后,特别是1998年房地产的制度改革以后,房地产市场的需求远远大于供给。因此,大量的外资进入我国房地产市场,通过在中国直接建立房地产开发商和对国内房地产开发商购买股票进行投资。这在一定程度上解决了我国当时房地产市场融资难的问题,大大降低个房地产市场的融资成本和融资风险,从而相对的提高了房地产开发商的企业利润,为我国房地产市场的发展起到了一定的推动作用。   (二)外汇储备对房地产市场的不利影响
  由于我国近十几年以来的发展,房地产行业属于具有高收益的投资项目,一直都受到国外投资者的青睐。因为我国采取的是“藏汇于国”的外汇管理制度,高的外汇储备也就意味着国外投资者和投机分子拥有较多的人民币储备,而这些资金则主要是用来在中国进行房地产的投资和投机行为。然而大量的国际资本进入房地产市场必然会使得对房屋住宅的需求量远远超过其房地产市场的供给水平,从而导致近些年房地产价格的膨胀。而且房地产市场过多的投机行为必然会导致其发展的不稳定和高风险。这主要是由于国外投机者所使用的都是国际游资,流通速度较快,一旦投资者获得相应套利之后就会迅速撤资,从而导致房地产市场的资金动荡。此外如果房地产行业的价格过于攀升,必然会导致房地产市场泡沫的形成。就目前我国房地产市场来看,其存在的泡沫已经相当严重,随时都存在泡沫破裂的风险。而房地产行业又是联系着土地、建筑、交易和金融融资等多个产业链,房地产市场泡沫的破裂必然会影响与之相联系的众多产业的发展,从而在很大车程度上动摇了我国经济的稳定。
  我国采取的是相对比较固定的浮动汇率和外汇管制,每年国际贸易所产生的贸易顺差,出口企业都必须到中国银行进行汇兑,民间不允许留存大量外汇。但我国政府为了使人民币的汇率处于一定的范围内,就必须通过大量的发行货币,从而抵消由于高额外汇储备而产生的人民币升值压力。人民币的增加发行就意味着实施扩张性的货币政策,从而推动了经济的发展,这在一定程度上增加了人均收入水平。居民收入的增加就意味着消费能力提升,这必然就会使得对住房的需求上升。居民对住房的需求动机主要来源于两个方面。第一,为了提高自身的物质生活水平,满足个人及家庭的城市住房需求。第二,由于房地产市场近十年强劲的增长势头,再加上由于货币超发所导致的国内通货膨胀,致使住房成为了一个非常好的投资保值产品。住房需求的增加必然会导致房地产市场出现供不应求的局面,从而迫使本就比较高的房价进一步上升,形式大量的房地产泡沫,威胁到房地产行业的正常健康发展。
  三、对策及政策建议
  (一)加强对房地产投机分子的监管,稳定房地产市场的发展
  对于我国房地产市场持续强劲的上升趋势,其价格的增长率已经远远超过了GDP和居民收入的增长率,这也就意味着房地产市场存在被一些投资和投机分子过度炒高,使得房地产业存在比较严重的泡沫,从而威胁着我国房地产市场的正常发展。
  针对这一现象,政府应该加强对房地产市场的监管力度,严厉打击对房地产行业进行投机套利的投机分子。我国房地产市场的投机分子主要分为国内投机分子和国外投机分子,而他们主要的方法就是将大量的剩余资金投放到房地产市场中,通过在低价大量购买房产,炒高房产价格然后在卖出,从中获得套利。因此,对于国内的投机分子,我国政府应该采取比如现在正在进行的限购的政策来限制个人购买过多的房产,从而起到了打压其投机行为,稳定住房的价格。对于国外的投机分子则要通过限制大量的高流速的国际游资,限制其资金流向,阻止这些国际游资进入房地产市场,从而减少房产泡沫,维护房地产市场的稳定健康发展。
  (二)增加对国外先进技术产品的购买,减少贸易顺差
  为了改变我国持续多年贸易顺差的局面,我国应该改变一贯的贸易方式,从而减少顺差。最为有效且又有利于未来经济较好发展的方式就是增加对国外先进技术产品的购买量,将存有的高额外汇储备用在引进国外的先进技术,加大培养人才留学到国外学习先进的管理经验的培训力度。此外,始终坚持“引进来,走出去”的贸易理念,加大力度提升本国企业在世界上的地位,从而增加在外海进行投资,提高我国在世界经济中的实力和信誉。
  通过增加对外国先进技术和管理经验的引进能够有效的减少我国多年的贸易顺差,从而降低现在高额的外汇储备水平,从而有效降低人民币的升值预期,减少为了稳定人民币汇率而发行的货币,进而减少国外投机者对我国房地产市场进行的投机行为,减轻了房地产市场产生泡沫的压力,稳定了房地产市场的健康发展。
  (三)适当放宽外汇管制力度,将“藏汇于国”转为“藏汇于民”
  由于我国国际贸易的性质导致了持续多年的贸易顺差,在加上我国实行着严格的外汇管理制度,即“藏汇于国”。我国出口企业在进行贸易所得到的外汇的必须通过中国银行进行兑换,民间一般不允许储存外汇,这也就意味着我国每年所产生的外汇储备都进入到的政府的国库。然而我国在人民币的汇率管制上也相对比较严格,人民币的汇率波动只能在很小的范围内。因此,中央银行为了稳定人民币的汇率波动,就必须发行与外汇储备相当的货币,即实行了扩张性的货币政策,这也就导致了我国人民币出现“外升内贬”的现象,即人民币对外升值,对内贬值。扩张性的财政政策在一定程度上起到了促进经济的发展,从而提高了居民的平均收入;居民的收入提高就使得其消费水平提高,而房地产又是具有套利保值和居住的作用,这就导致了人们对住房的需求快速上升,远远大于市场上的供给量,从而使得房地产市场价格过高,存在的泡沫非常严重。此外,人民币的过渡发行也会导致国内出现一定的通货膨胀,致使土地、人力和一些建筑材料的价格都迅速上涨,从而提高的建房的成本,致使住房价格继续上升。
  因此,我国应该适当的放宽对外汇的管制力度,允许一般居民储备一些外汇,即“藏汇于民”,这样就可以使得我国外汇储备的持续下降,中央银行就可以不用发行货币,这也就减轻了房地产市场价格继续上升的压力,从而减少了房地产市场所形成的泡沫。
  四、结论
  综上所述,高额的外汇储备会导致国际游资大量的涌进房地产市场,致使房地产市场出现严重的投机现象。此外,由于我国采取的是非常严格的“藏汇于国”的外汇管制,高额的外汇储备使得中央银行为了稳定人民币的汇率,增加人民币货币供给增加,使居民的收入水平有提高,从而增加了对住房的需求,再加上扩张性的货币政策使得国内出现一定的通货膨胀,导致与房地产行业相关的产业链的产品和劳动力成本都上涨,从而使得房地产市场价格居高不下,形成较为严重的房产泡沫。针对这一现象,我国政府应该适当放宽外汇管制力度,将“藏汇于国”转为“藏汇于民”,增加对国外先进技术产品的购买,减少贸易顺差,从而在一定程度上减少了我国高额外汇储备继续上升的压力。此外,相关部门还应该加强对房地产投机分子的监管,严厉打击投机行为,从而稳定房地产市场的健康安全发展。
  参考文献
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论文来源:《时代金融》 2015年30期
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