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调控加码 市场“蛰伏”

来源:用户上传      作者: 刘彦华

   “新国八条”出台、限购令全国蔓延、房产税沪渝开征,一系列调控政策令2011年的楼市走向日渐明朗。翻开1月份全国主要城市楼市成绩单,会发现市场迅速降温。据中国指数研究院数据,本月,其监测的30个城市中,23个城市成交量环比下跌,其中15个城市跌幅超过20%,位居前列的长沙和包头,跌幅均超过60%。
  中国指数研究院数据还显示,虽然多数城市成交量环比显著下降,但成交面积皆明显超过或接近去年的月均水平。分析其原因在于,之前开征房产税的一些谣传,造成一些城市大户型住宅恐慌性购买。另外,本月多数城市的成交均价环比下滑,但幅度不大,重点城市中除深圳和南京价格上涨较为明显外,其余城市价格未有大幅变动。如此看来,在“调控冲击波”之下,全国楼市开始“蛰伏”。
  对此,上海中原地产区域总监范成章表示,春节后市场将陷入低迷,三个月内二手房成交量可能下降六七成,而房价短期内尚不会有明显松动。复地集团董事长张华则认为,形势的明朗化对企业来说倒不是坏事。他预计今年不少房企将对住宅的户型、面积等作出一些调整,中小套型房源比例将会增加。
  
  北京一手房冷 二手房热
  
  据北京市房地产交易管理网的数据显示,1月份,北京商品房市场呈现出明显的下滑趋势。其中,期房住宅成交量达9557套,环比去年12月下降了30.1%;现房住宅成交量达1987套,环比去年12月略微下滑5.23%。
  与此同时,二手房市场却是一片红火,全月共成交二手住宅23478套,创下了自2010年宏观调控以来的新高。31天内,日成交量突破千套大关的共有13天,而且都是几个工作日内连续破千。尤其是1月27日,北京二手房成交量达到2093套。
  对此,业内人士分析称,商品房市场降温,不是因为需求不旺,而是由于去年年底在预售资金监管预期带领下的疯狂“入市潮”,透支了市场供应,使得1月份京城楼市出现了“断供荒”,本月仅有5个项目合计1017套住宅入市。而二手房的火爆则源于自1月28日起北京开始执行不满5年二手房全额征收营业税的新政,购房人纷纷争赶过户末班车。
  北京作为大都市,外来人口越来越多,需要改善住房条件的家庭比例也比较高,有较大的购房需求。而调控中最严厉的限购政策,特别是对非本市户籍的家庭只能拥有一套住房的政策,肯定会影响部分购房者入市。北京中原三级市场研究总监张大伟预计,60%以上的购房者将出现明显的观望倾向,中长期看,北京楼市的成交量将出现20%以上的下降。
  
  上海成交大跌也难抑拿地热情
  
  进入2011年,上海商品住宅市场出现量跌价稳,中国指数研究院数据显示,1月份,上海商品住宅成交14851套,环比下跌20.19%,均价则保持稳步上扬,达15306元/平方米,环比上涨2.81%。
  本月上海楼市成交明显前高后低,尤其是在“新国八条”和房产税试点实行双重挤压,本月最后一周成交量直线下滑。据搜狐数据监控中心的调查显示,4成以上购房者已对原先的购房计划直接“刹车”。此外,上海今年2月预计开盘量14个,环比减少36%,部分开发商借“淡季”观望。
  不过,严峻的政策调控并未抑制住开发商拿地的热情,月底举行的房产税开征后首批土地竞拍,最后仍以住宅地块较高溢价收场,其中浦东临港新城泥城住宅地块溢价率高达206%。开发商称,不管出台什么样的政策,开发商都需要拿地,从某种程度上说,开发商更在乎今后的市场有没有需求。
  26日,中央出台“新国八条”,31日,上海“沪九条”落地。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟称,从细则内容看,实施后对投资性购房需求打击很大, “上海楼市价格未来下跌的可能性超过70%,传统的春节‘小阳春’在今年可能不会再出现。”陆骑麟预测,上海房产税细则对楼市的影响也将在年后3~4月份体现。
  
  广州 量涨三成价跌一成
  
  广州楼市去年年底一度被压抑的成交量在今年1月得到释放。据网易房产数据中心监测阳光家缘网签数据显示,1月1日至1月30日,广州十区二县一手住宅成交面积为100.6万平方米,同比增长25%,环比增长32.9%;成交8628套,同比增长28%,环比增长29.9%。无论成交面积还是套数均超过去年11月和12月。在价格方面,1月份广州十区二县一手住宅均价为12184元/m2,环比下降10.3%,但同比依然上涨6.5%。
  不过,受调控新政影响,春节期间,广州楼市一片冷清,据阳光家缘网站签约数据显示,2月2日~7日,广州市一手住宅网签量仅有47套,平均一天成交约8套,其中大年三十到年初三成交最为清淡。和春节前的日均网签276套相比,一个天上,一个地下,反差巨大。并且网签数据均来自于郊区,中心六区几乎是零成交
  广州二手房市场更是处于“静止状态”,绝大多数中介到2月8日都还未启市。满堂红研究部高级经理周峰认为,由于过年期间中介休市,要看清调控后二手市场走势至少需要等到2月底。一般来说,调控的前两个月成交下跌明显。如果今年3月成交量同比有三成以上的跌幅,那么国八条的威力就真正显现。


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