民宅商用法律问题分析
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作者: 崔艳蕾 邵达民
[摘要]民宅商用涉及了住宅所有权人与其他居民的利益平衡问题，《物权法》第77条从“法律法规、管理规约、利害关系人同意”三个层面对民宅商用现象进行了规制。民宅商用是典型的民事行为，解决其所带来的问题不需要政府过多的干预，期待《物权法》具体规则的完善才是从根本上解决民宅商用所带来的社会问题的有效途径。
[关键词]商用住宅；相邻关系；建筑物区分所有权
[中图分类号] DF45［文献标识码］ Ａ
[文章编号] １６７３－０４６１（２００8）０3－００85－０3
引言
民宅禁商到底有多大程度的合法性？《物权法》第77条作出了相应规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”本文试从法律的角度分析民宅商用现象，并详细论述了《物权法》第77条的适用问题，以期在“民宅商用”问题的解决进程中尽绵薄之力。
一、民宅商用的利弊分析
民宅商用，即企业使用民用住宅作为商业经营活动场所或办公场所进行商业活动的现象。其中“商”在一般意义上即各种形式的物的买卖活动、交易活动。经济学中认为“商”是沟通生产与消费的中间环节，是产品由生产者手中流转到消费者手中的渠道、中介。而在法律意义上，“商”不仅包括了流通领域，也包括生产领域，是一种广义的解释，而且法律意义上的“商”更侧重于商的营利性目的。民宅商用现象非常普遍，大到企业，小到个人都可以进行民宅商用。
1.民宅商用的优势
第一，成本优势。企业在创业时期，成本的高低往往是他们要考虑的重要因素之一，而写字楼等专门的商业营业场所一般价格昂贵，因此，选择民宅可大大减少其在成本上的投入。
第二，产权优势。依照法律规定，住宅建设用地使用权的期限为70年，且期限届满的，自动续期，而无论是写字楼还是商铺，都不可能达到这个期限，况且现在很多写字楼只租不卖，在这种情况下，民宅商用的灵活性和自主性就凸显出来。
第三，便于就业。有些年龄较大的下岗职工家庭经济窘迫，再就业又比较困难，利用自家住宅进行个体经营活动便成为其再就业并缓解家庭困难的重要方式之一。
最后，住宅能够满足越来越多的新兴行业对经营条件的要求。现代科技的发达，网络的普及，使商业的发展也越来越呈现出多样化特点，小型企业大量涌现。比如，有些IT企业只需几个人、几张桌、几台电脑就可以运行。
2.民宅商用的不利影响
民宅商用虽然有着诸如以上所说的成本、产权等各方面的优势，然而，住宅区里越来越多的商家也确实严重影响了住宅区其他居民的日常生活。
首先，给住宅区的安全带来巨大的隐患。商业活动在住宅区内进行，流动人口必然大量增加，这样进出小区的人鱼龙混杂就成为不可避免，给小区保安工作带来困难，同时也降低了居民的居住安全感。
其次，扰民问题严重。商用而带来的噪音，环境污染等问题都使住宅缺乏了应有的安宁，降低居民的生活质量。
最后，增大了对住宅楼的消耗。比如，反复装修、随意拆改承重墙、私改电线和燃气线路等导致对整栋大楼的破坏，人员的大量流动减少了电梯的使用寿命等。
正是因为民宅商用的种种不利影响，一些城市开始逐步推行“民宅禁商”政策，但分别遭遇了不同的阻力。可见，对民宅商用现象的法律分析的缺失，以及立法指导思想的含混不清是导致这一状况的主要原因。
二、民宅商用中的利益平衡
“民宅”顾名思义是指自然人的私人住宅，是自然人的个人合法财产。自然人对其住宅享有绝对的所有权，所有
权即是所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的排他性的权利。因此自然人对于自己住宅如何使用、是否商用是其行使所有权的一种体现，任何单位或个人都不能非法干涉。[1]
但是，法律在赋予人们权利的同时也告知人们有义务不妨碍别人权利的行使。在自然人决定是否将自己的住宅进行商用之时，也应该考虑到邻居或其他利害关系人的利益：一方面要考虑到相邻关系的限制，即在使用建筑物专有部分时，不能影响到相邻近的不动产所有人或使用人的合法权益；[2]另一方面，民宅商用涉及到建筑物的楼梯、走廊等共有部分时，要考虑到各成员对建筑物的共用部分均享有共有权，那么任何一个人要使用或处分这些共用部分均要通过该建筑物其他所有权人的同意。[3]
由上可知，如果对民宅商用一概禁止，不仅是对所有权人正当利益的一种侵犯，还会阻碍经济的发展，影响社会生活的和谐；但是，如果彻底将民宅商用放开不管，又会造成一种人们不能安居的混乱状况，更加威胁社会的稳定。因此，在规制民宅商用问题时，不能使用“一刀切”的方式，应当考虑到各方当事人的利益，即要发挥民宅商用的积极优势，又要充分抑制其弊端的发展。
三、《物权法》对民宅商用的规制及其评析
从《物权法》中规定的内容上看，其并没有对住宅改变为经营性用房严格禁止，只是从三个方面层层递进的进行了限制。
第一个层面就是“不得违反法律、法规”。即法律法规有严格的禁止性规定的，不得违反。如我国《娱乐场所管理条例》第九条规定：“娱乐场所不得在可能干扰学校、医院、机关正常学习、工作秩序的地点设立。娱乐场所的边界噪声必须符合国家规定的标准。”，《互联网上网服务营业场所管理条例》第九条同样规定：“中学、小学校园周围200米范围内和居民住宅楼（院）内不得设立互联网上网服务营业场所。”，再如《民用爆炸物品管理条例》第四条：“生产、储存爆炸物品的工厂、仓库，应当建在远离城市的独立地段，禁止设立在城市市区和其它居民聚居的地方及风景名胜区。厂、库建筑与周围的水利设施、交通要道、桥梁、隧道、高压输电线路、通讯线路、输油管道等重要设施的安全距离，必须符合国家有关安全规范的规定。在规定的安全距离内，不准进行爆破作业，不准增建任何建筑物和其它设施。”此外，民宅和商用楼的房屋结构设计不同，民宅为了改为商用，就可能会改变房屋主体结构，从而影响到房屋安全，建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》对此也予以了明确的禁止。
笔者以为，只有在涉及社会共同利益的情况下，法律法规才应该介入。如果民宅商用的造成环境污染或严重的噪音污染，影响到一定区域的人们的正常生活时，法律应当禁止。换一个角度即是说，法律法规应当禁止一些可能会造成环境污染的企业设在住宅内，比如，机械工厂、造纸厂等。
第二个层面即“不得违反管理规约”。在法律法规并无禁止的前提下，商家是否可以使用住宅为经营性场所，还要经过住宅区内各业主的同意。各区分所有权人享有成员权，可以行使共同管理的权利，组成业主大会，并根据业主们的共同利益制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。管理规约一旦制定出来，各业主必须遵守。因此，一个小区内可不可以民宅商用，怎样商用，除法律规定的情形以外应当由其业主大会决定，比如，小区业主完全可以约定本小区内住宅可以为律师事务所、广告公司、科技公司等商务办公类企业，但必须交纳比普通住户较多的物业费；绝对禁止开办小餐馆、家庭旅馆、美容美体美发店等商业经营类企业。
目前对于民宅商用争议的矛盾，主要就在于商家的经济利益与住宅区业主的生活利益的冲突上。《物权法》将住宅区是否可以商用的决定权交给了业主们共同制定管理规约，无疑既尊重了业主对良好生活环境的追求，也考虑到了商家的利益。如果不是这样，而是规定为一概禁止或一概允许，势必会侵犯到一方的利益。
第三个层面即是“经有利害关系的业主同意”。这一层面将第二层面的含义延伸并规定得更为详细，将权利赋予直接利害关系人。住宅是否可改变为商业性用房，在法律法规无规定、业主规约未禁止的情况下，还需经过有利害关系的业主同意。
怎样确定有利害关系的业主？“有利害关系”应当限定在“法律保护的利害关系”之内，任何一个行为都可能产生许多的利害关系，但并不是任何一个利害关系都是值得法律去保护的。也就是说，只有在民宅商用行为侵犯到了业主受法律保护的权益时才能认定为有利害关系的业主。进行不同类型的商业行为所涉及的有利害关系的业主不同。确定有利害关系的范围，首先要依照一般的社会思维考虑，进行此种商业行为可能会直接影响到哪些人的生活，可能是上下左右的邻居，也可能前后栋楼的住户，凡是直接影响到的都属于有利害关系。但是，也不宜将此范围无限扩张，否则也给想要商用的所有人带来不必要的负担。
何为“同意”？在业主准备民宅商用之前，首先应当通知各个相关的其他业主。至于其他业主的同意方式，既可以是书面签订合同，也可以是口头协议，还可以是行为默许，比如一楼住户利用自家阳台开了一个小商铺，卖些牙刷、牙膏、糖果、瓜子等，开办一段时间后二楼住户也常来此处购买，此即可认定二楼住户以行为表示同意。
此外，值得注意的是，如果所有权人符合了第77条这三个层次的约束，是否就可以直接将民宅商用了呢？民宅商用实际上是改变了房屋的规划用途，而不同用途的房屋具有特定的内涵，依照建设部《房地产统计指标解释(试行)》的相关规定，“住宅”是专供居住的房屋，而“商业服务用房”是从事商业和为居民生活服务所用的房屋。对于这种改变房屋用途的情况下，是否必须要经过有关主管部门的审核批准或备案，各地的做法不同，如《广州市城市规划条例》第38条规定:“建设工程经核发建设工程规划许可证后，确需要修改立面、结构设计和变更使用性质、功能布局的，必须报原审批城市规划部门批准。竣工投入使用的建(构)筑物，未报经城市规划部门批准，不得改变使用性质和擅自开(堵)外墙门窗、封闭阳台、搭建栩盖或在天台上建设建(构)筑物。”可见，广州市采取一种必须经批准的做法。而《长春市人民政府办公厅转发关于贯彻实施(公司法)大力支持全民创业促进我市经济发展的意见》第13条：“允许科技咨询、软件开发和科技中介等企业，在不影响周边居民生活环境的前提下，利用家庭住宅或租用居民住宅作为经营场所。”这一规定认为是不需经过批准的。由于民宅商用涉及利益众多，不进行任何审批工作即允许必然不利于确定权利人是否符合法律法规、管理规约的规定以及是否征求了相关利害关系人的同意，将导致一系列社会问题的产生。因此，在民宅改为商用的情形下，必须要经有关主管部门的审核批准或备案。
四、关于“商住楼”的特殊情形分析
“商住楼”即开发商在开发时就设计为商住合一的楼盘，如底层经商的楼盘。这一现象在城市生活中十分普遍，此时又如何确定相关业主和商家的权利义务关系呢？笔者认为有以下几个方面：
首先，开发商既然在开发时就是设计的商住合一，那么在业主购买住宅时就应该知晓该楼盘以后可能要进行商用，在已知有损害的情况下仍然进行交易的，应当认定为“同意”。法律可以降低对其保护程度，但是“可以降低”并不代表没有最低限度。
其次，如果在商住区内的其他非商用的住宅进行商业经营活动的，仍适用《物权法》第77条的规定，即需法律法规不禁止、管理规约允许以及相关利害关系人的同意。
最后，如果对商用部分的使用超出正常限度，严重影响了业主的日常生活，使住宅从根本上丧失居住条件的，业主仍可主张其法定权利――相邻权。[4]相邻权的行使要求不动产相邻，因此可主张此项权利的业主的范围将大大减少。对于可以行使的相邻权的业主，因为存在先前的“同意”行为，也应当适当降低对相邻一方的要求，除非产生严重影响使其无法正常生活的，后者可进行抗辩。这样即可限制某些业主买房时因可得到某些利益而同意，居住后又反悔的现象的产生。
五、结 语
综上分析可知，民宅是否商用是民宅所有人行使权利的一种体现，但权利不能滥用，在所有人行使所有权的同时也要考虑到相关人的利益并为之合理限制自己的权利；即使是限制，也应当尊重当事人的意志，以自愿为原则，强制为例外。如产生纠纷即应当由各方当事人在自愿的基础上通过协商解决，或通过司法的途径救济。《物权法》的颁布，无疑是令人振奋的，但其中对于“住改商”的规定过于简单，可操作性不强，因此，排除行政机关的非法干涉，进而期待《物权法》具体规则的完善才是从根本上解决民宅商用引起的社会问题的有效途径。
[参考文献]
[1]尹 田.法国物权法[M].北京：法律出版社，1998.
[2]史尚宽.物权法论[M].北京：中国政法大学出版社，2000.
[3]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].北京：法律出版社，1995.
[4]王洪伟.建筑物区分所有权、相邻权之通行权及其他[J].当代法学，2003,（4）：45.
Analysis of the Legal Problems Related to Private Residences for Commercial Use
Cui Yanlei1，Shao Damin2
（1.Hebei University of Economics & Business,Shijiazhuang 050061,China；2.Hebei Management College of Dolitics and law,Shijiazhuang 050061,China）
Abstract: Private residences for commercial use involve balancing interest between a residence ownership person and other residents. Article 77 in Property Right Law rules the phenomenon of private residences for commercial use in 3 aspects: laws and regulations，administrative statute and the agreement of interested parties. Private residences for commercial use are a typical civil act and to solve the problems resulting from it does not need more government intervention. Perfecting Property Right Law is the only effective way to tackle the social problems concerning private residences for commercial use.
Key words：private residences for commercial use; adjacent relation; building ownership
（责任编辑：张改兰）
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