影响我国商品房价格的宏观经济因素分析

来源:用户上传      作者: 李程宇 袁远

　　［摘要］依据供需理论，考虑消费预期及政府调控对房价的影响，选取相关变量，利用广义最小平方估计，对影响我国房价的宏观经济因素进行实证研究，得出土地转让价格、房地产完成投资额及城镇居民收入对商品房价格有着重要的影响。
　　［关键词］房价供给需求广义最小平方估计
　　
　　一、引言
　　据国家统计局相关数据显示，从 2003年至2010年全国房价累计上涨了200.3% 。房价持续大幅度上涨，已超出普通老百姓的承受能力，引发了一系列的社会问题。本文通过定量分析影响我国房价的宏观经济因素，为政府宏观调控部门进行合理决策提供一定参考，以实现房地产行业的健康、稳定和可持续发展。
　　二、影响商品房价格的理论模型
　　房地产资产投资额（INVEST）是以货币形式表现的在一定时期内建造和购置固定资产的工作量以及与此有关的费用的总称。它综合反映了房地产资产投资规模、结构和发展速度。从理论上看，房地产投资增加，将导致房地产市场供给的增加，在需求不变，房价将下降。
　　土地供给价格（LAND）是房地产成本的重要组成部分，土地价格的波动直接影响着房价的走势。据统计，土地价格占房价的35%~45%，主要原因在于政府垄断性卖地，多家土地需求方竞争，抬高土地出让价格。
　　考虑到我国商品房销售主要集中在城镇地区，用城镇居民人均可支配收入（INCOME）来反映其实际购买能力，进而反映了居民住房消费能力。城镇居民可支配收入的增加将使得居民用来购房的资金增加，同时也使居民有了改善居住水平的愿望，这样就刺激了对房地产的需求，推动了房价的上涨。
　　房地产开发商的资产中大部分是通过债务融资获得的，因此贷款余额（LAND）的多少势必会影响商品房的供给。同时，自国家鼓励发展个人住房消费信贷后，个人住房信贷消费逐渐发展成为住房消费最主要的形式，对商品房的需求有直接影响。
　　现实生活中经济学的理性假设往往是不成立的，房地产行业的景气程度（FUTURE）会影响消费者的预期。在房地产行业景气时期，消费者会预期房价会进一步上涨，为了不愿在将来支付更多的货币来购买同样的商品房，那么会有更多的消费者选择现期购买，这样会刺激房地产需求。
　　三、实证分析及结论
　　本文选取2003年2月至2010年6月的月度数据为样本，研究影响我国商品房价格的宏观经济因素。被解释变量选取商品房价格（PRICE）（当期商品房销售额/当期商品房销售面积）。解释变量从商品房供给、需求，政府政策和消费预期四个方面选取代表变量。根据经济学理论及相关分析，本文构建如下模型：
　　从回归结果看，各解释变量系数符合理论分析，同时通过相关统计检验。即收入的增加提高了商品房的需求，房地产投资额的增加提高了商品房的供给，房地产贷款增多促进了商品房投机动机的增强，土地价格的上升提高了商品房的成本，房地产景气指数的变动影响着消费者的预期。利用上述回归结果，根据2010年第三季度的相关数据，对2010年7月至9月的房价进行预测：
　　由以上回归分析可知，土地供给价格的变动对房价的影响最大。据其原因在于土地供给价格是房地产成本的重要组成部分，土地价格的波动直接影响着房价的走势。几年来我国房价持续上涨，很大的原因在于人们对房价的预期是不断上升的，使得越来越多的人把购买商品房作为一种资产保值增值的重要手段，同时银行宽松的贷款环境，加剧了贷款购房炒房的现象，从而不断地抬升房价。
　　尽管通过广义最小平方方法能够有效地分析我国房价变化的影响因素及其重要度，但各影响因素对房价变化的作用是否具有滞后效应以及滞后效应的作用大小未能考虑到我们的研究框架中，因此有待进一步的研究。
　　参考文献：
　　[1]汪新，谢昌浩．我国房价的宏观经济影响因素分析―基于PLS方法的实证研究[J].东华经济管理，2010，（03）：５４－５７.
　　[2]曲闻.影响我国房价的宏观经济因素实证分析[J].价格月刊，2006，(9):15－17

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