房地产企业税收筹划对财务管理的影响分析

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　　摘 要 对于房地产企业来说，主要的经营项目是其所持有的土地、房屋以及相关的城市基础设施进行的开发和经营业务。房地产企业要遵循国家的计划来进行土地、房屋的建设开发，然后将房屋产品投入市场中交易来获取利润。整个过程涉及成本金额较大，业务事项较广，时间跨度相对较长。房地产企业业务经营活动中这种较为复杂的特点使其在税收筹划和财务管理上面临着不小的挑战。
　　关键词 房地产 税收筹划 财务管理
　　一、前言
　　财务管理的特性使税收筹划必然作为财务管理关注的重点。特别是房地产企业，涉及税种、税率以及税收政策都多样化，相对其他企业应纳税金额较大，因此税收筹划就显得尤为重要。
　　二、房地产企业实施税收筹划的重要性和方法
　　（一）税收筹划的重要性
　　税负在企业支出中有着相当重要的地位，降低企业税负是提高企业利润的重要途径之一。而要想实现降低税负的目标，在合法合规与保障企业发展的前提下，企业能够采取的方式主要就是税收筹划。例如，某企业的销售收入与纳税企业认定的标准相符合，且该企业上游增值税链条票据资源较多，该企业可以通过利用一般性纳税替代原有的小规模纳税，从而对取得的增值税专用发票抵扣销项税，实现降低税负的目的。
　　（二）税收籌划的实现方式
　　企业税收筹划的实现方式主要包括以下几个方面：第一，节税筹划。是指企业通过利用我国当前税收中的一些优惠政策，对企业的经营、投资、筹资等环节或活动进行筹划来达到减少缴税的目的。例如，尽量选择国家鼓励的投资方式、投资国家规定的减税项目或免税项目、在财务管理中选择合理的固定资产折旧方式来变更应缴纳的税额。第二，转嫁筹划。是指企业通过调整价格或其他方式将部分税负转移出去，以达到减轻企业负担的目的。第三，延缓缴税时间。是指企业通过合理安排缴税时间，充分发挥税负部分所产生的效益，从而使企业利润得到提高的方式。
　　三、房地产企业税收筹划对财务管理的影响
　　（一）对财务管理目标的影响
　　企业财务管理工作的主要目标是降低企业运营成本，提高企业利润。而税收成本作为影响企业利润的重要因素，房地产企业在制定财务管理目标时必须结合自身短期和中长期的发展情况以及房地产项目开发情况，对当前的税收政策进行合理、深入的分析，以提高企业的核心竞争力。
　　（二）对财务管理活动的影响
　　税收筹划的执行能够对企业财务管理工作起到一定的规范作用，帮助企业加强对财务管理、交税等行为的有效监督。例如，通过明确计算房地产项目的开发、管理、销售等方面的费用并提出证据，是降低土地增值税的重要筹划方法之一。而在这一过程中，对于企业财务管理的规范性提高也能够起到非常好的促进作用。财务管理相关人员在开展税收筹划活动时能够对当前国家的税收政策以及相关法律法规有更好的理解，从而使企业能够有效地规避财务风险。
　　（三）对财务管理水平的影响
　　在税收筹划工作的影响下，为了使房地产企业获得更高的利润，就需要对当前的财务管理理念进行不断的创新，结合当前房地产企业的发展形势合理布局，提高资源利用率、降低经营风险，实现企业财务管理水平的有效提高。
　　四、房地产企业财务管理中税收筹划的运用
　　（一）选择合理的利息扣除方式
　　房地产企业可以通过将房地产开发阶段所借贷的资金全部纳入开发成本当中，将支付土地使用权的款项与开发成本总额相结合，然后以20%的比例扣除，从而减少项目增值额度，达到降低税负的目的。企业还可以通过将开发完成前产生的利息计算到财务支出费用当中，并向相关部门提供有效的贷款证明，按照项目开发实际支付金额和总成本的10%扣除，从而使企业获得一定的税收筹划空间。
　　（二）通过经营收入进行筹划
　　当前房地产企业为了满足人们的居住需求，逐渐从毛坯房的建设向精装修房的建设转变，这使得房地产项目的经营收入包括基本房价和装修费用两个部分。随着近年来装修费的提高，企业所缴纳的土地增值税也有了一定的增加。针对这一问题，企业可以通过单独成立装修公司，与消费者分别签订售房合同与装修合同，从而将装修费用从土地增值税中剔除出去，减轻企业的税负。
　　（三）通过开发方式进行筹划
　　当前部分房地产企业选择自建自销，导致税收筹划的空间较小。因此，企业可以通过采取代建或合建的方式，实行定向开发，由房地产企业代客户或与客户合作开发房地产，从而使房地产并未发生权属的转移，房地产企业的收入来源主要为劳动收入，因此不必纳入土地增值税当中。
　　（四）从扣除项目上进行筹划
　　土地增值税的计算需要扣除土地出让金及税费、房地产开发项目成本、开发建设费用、旧建筑物评估价格、房地产转让税费等项目，然而由于在其实际核算中对于开发间接费用以及企业日常管理费用没有作出明确的界定，因此企业可以通过将这部分费用纳入项目开发成本当中，也可以通过对项目开发、管理、销售等费用明确计算并提出证明，来扣除部分费用，从而达到减少土地增值额度，降低企业税负的目的。
　　五、结语
　　在房地产企业的运行发展中，税收筹划对于降低企业经营成本、提高企业利润有非常重要的意义，是企业财务管理的重要组成部分，并对财务管理工作起着较大的影响。房地产企业在我国新的经济发展形势下，必须做好税收筹划与财务管理工作，从而为企业的发展提供有力保障。
　　（作者单位为云南城投物业服务有限公司）
　　参考文献
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　　[3] 朱旭丹.浅析“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].全国商情，2016（10）：68-69.
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