浅谈房地产开发企业土地增值税的纳税筹划

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　　摘要：税收是国家进行经济调控的有力措施，具有无偿性、强制性和固定性的特点。房地产开发企业的项目投资往往需要巨额资金，因此房地产开发企业的税收金额相较其他行业更大。在我国经济高速发展、竞争多样激烈的情况下，房地产开发企业通过增强完善税收筹划、合理降低开发成本，以更好地在行业内立足。本文就房地产开发企业土地增值税的纳税筹划工作进行分析和研究，以找出方法更好地开展税收筹划工作，有效助力房地产开发企业获取更多的经济利益。
　　关键词：房地产开发企业;土地增值税;纳税筹划
　　税收是国家实现纳税人之间利益再分配的一种有效手段，国家通过税收获得的财政收入取之于民、用之于民，由此所带动的产业新基建、催生出的社会新动能，为我国企业、居民创造了明朗健康的社会环境，从而产生更多经济利益，更好地反哺国家，促进经济发展。
　　近年来，经济的快速发展带动房地产开发企业在规模以及增速上均达到一个前所未有的水平。快速发展带来经济增长的同时，也使行业内竞争变得愈发激烈，税费对房地产企业利润的影响逐渐凸显，房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中保持增速、稳健发展，就需要对税费进行纳税筹划，这已经成为房地产开发企业重点关注的问题。土地增值税是对房地产开发企业利润影响最大的税种之一。房地产开发企业应通过提升和加强会计核算、财务管理水平，合理纳税筹划的方式来降低企业房地产开发的整体税负，实现企业利润最大化。
　　一、房地产开发企业土地增值税概述
　　（一）房地产开发企业的税负状况
　　自2000年以来，政府对房地产行业的宏观调控力度不断加大，新形势下，对行业适应力及推陈出新能力提出了新的要求，以期在竞争中形成良性循环，互促共进。房地产开发企业在房地产开发过程中会经历几个不同的阶段，且这些不同的阶段涉及几个不同税种。分析比较每个税种为企业带来的税收负担，其中土地增值税是为房地产开发企业带来最大税负的税种。开展税收筹划工作是房地产开发企业实现企业价值最大化的有效途径，能够有效帮助房地产开发企业降低开发成本，增加经济利润。
　　（二）土地增值税和纳税筹划的相关概念
　　我国税法规定，單位和个人将土地使用权及地上建筑物、附着物转让取得增值收入的，应按相关标准收取税费，即土地增值税。土地增值税的征收是国家增强对房地产市场宏观调控力度的客观需要，是国家参与分配土地增值收益的主要手段，对于稳定房地产市场，稳定未来市场预期，抑制楼市投机行为有重要意义。
　　纳税筹划是指对个人或企业的经济行为、生产经营活动等涉税业务进行规划，根据我国税法的相关要求和特点开展的一系列的纳税操作，以做到缴纳最低税款。其根本目的是在不违背税收政策的前提下，降低纳税支出，提高企业利润，实现企业价值最大化。纳税筹划有利于提高纳税人员业务素质，使纳税人的合法权益得到充分保障，规避税务风险，最大限度地降低不必要的损失，在减轻纳税人税负的同时，优化产业结构，合理配置资源。
　　二、房地产开发企业土地增值税的纳税筹划策略
　　（一）税收优惠政策角度
　　不同地区的经济状况不同，其税收优惠政策也不同，房地产开发企业一定要熟悉掌握项目所在地税收优惠政策的最新动态，进而根据税收优惠政策开展税收筹划工作，帮助房地产开发企业降低房地产开发成本，减少房地产开发企业土地增值税的纳税压力，从而帮助房地产开发企业获得更多的经济利益。
　　税法中规定，对于建造普通标准住宅出售，但是增值额不超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。因此房地产企业可以在开发设计阶段，结合市场需求，向建造符合普通标准住宅条件的产品倾斜。如果在建造普通标准住房的同时还对其他房地产进行开发，应分别核算两类项目，充分利用这个税收优惠政策，更好地开展纳税筹划工作。
　　对于普通标准住宅，房地产企业应注意测算合理定价区间，充分考虑项目增值率的临界点，衡量提高定价所带来的销售收入增量能否覆盖放弃的增值率不超过20%的免征土地增值税税额，寻求销售收入与土地增值税之间的平衡点，选择成本支出更少的定价方案。
　　（二）收入角度
　　房地产商品具有特殊性。任何一个房屋产品在市场上都是独一无二的，其产品差异化明显，不同地块房产定价差异极大，在成本相等的条件下，不同房产增值率差异明显。土地增值税适用最低税率30%、最高税率60%的四档超率累进税率。因此针对增值率不同的房产项目可以通过合并、分散收入以及合理定价进行事前纳税筹划。
　　对于房地产增值率显著差异的两个项目，可以通过将两处房地产一同开发、出售、进行合并核算计算其增值率对应应纳土地增值税税额与两处房地产分别具体测算各自增值率对应应纳土地增值税的加总税额二者相比较，选择低税负对应的方案进行开发核算。在房地产商品预售前应测算合理定价，若其销售定价的土地增值率在两个税率档次的临界点，则房地产开发企业可以通过降低售价的方式向较低档次的土地增值率靠近，从而实现节税目的。
　　（三）开发成本及费用角度
　　房地产企业成本费用开支由开发成本及三项期间费用组成。税法规定在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。而三项期间费用即管理费用、财务费用、销售费用在土地增值税清算时不以实际发生数扣除，而是根据利息支出能否依据房地产项目计算分摊且是否能提供金融机构证明，按照房地产项目开发成本的相应比例进行扣除。因此土地增值税的扣除额很大程度上取决于房地产项目开发的直接成本。项目开发成本越高，项目增值率越小，应缴纳的土地增值税税额越小。因此房地产企业可以通过以下几种方式扩大成本列支，来达到节税效果。
　　第一，设计开发精装修房，事前测算装修费用投入预算，寻求增值率与销售利润的最佳平衡点。根据规定精装修成本可计人开发成本中加计20%扣除，增加精装修成本，可以在提高房屋质量的同时降低增值率，减轻税负。但由于各地区对装修支出范围规定不同，应充分了解和掌握当地税务机关的具体口径。 　　第二，适当加大公共配套设施的投入，改善居住环境，在提升产品竞争力的同时，增加扣除额，以高质低价的混合战略提高自身竞争力，扩大市场份额。
　　第三，通過事前筹划，将实际发生的不能增加土地增值税扣除额的期间费用合理转移至房地产开发项目的开发间接费用中去。房地产开发企业的人力资源管理部门可以重新进行人员安排，例如将总公司人员安排或兼职到项目中去，下放到项目的人员的相关费用就可以计入房地产开发成本中，在减少期间费用的同时增大房地产开发成本的扣除数。
　　当然，事前筹划扩大房产开发成本应在适当、合理的范围内，并且对于开发项目较多的房地产企业，并不是单个项目开发成本越大越好，应该站在整体的角度测算增值率。针对拥有多处房产开发项目的房地产企业，可以将这些项目的开发成本进行分摊，尽可能选择最长的分摊期限，从而最大限度地调整分摊金额。这样一来，土地增值额就能够在最大限度内平均分摊。这种做法有利于将不同地域土地开发项目的增值率接近，也就减少了房地产开发企业增值率过高的情况。在一段时间内将各地的增值率保持在一个平均的水平，有利于房地产开发企业节省税款。
　　（四）利息支出角度
　　房地产开发企业作为资金密集型企业，一般会采用高杠杆财务政策，对外举借大额负债。税法针对房地产企业这一特点，规定在利息支出能按照房地产项目计算分摊且能提供金融机构证明并不超过商业银行同类同期贷款利率的，允许据实扣除，并且还可按照土地价款和开发成本之和5%加计扣除。反之，不能合理分摊且不能提供证明，实际利息支出不能扣除，仅能按土地价款和开发成本之和的10%直接扣除成本。
　　因此房地产开发企业应衡量测算项目分摊的利息支出额与土地价款和开发成本之和的5%二者孰高。若在开发过程中大量举借外债，利息支出额较高，则应尽可能地提供金融机构贷款证明，并按照房地产项目计算分摊利息支出，选择扣除实际利息;反之，若未采取高杠杆政策，利息支出额较低，则不提供金融机构贷款证明，或不按照房地产项目计算分摊利息支出，选择土地价款和开发成本之和的10%直接扣除成本。二者权衡以达到企业利润最大化。
　　三、结语
　　房地产开发企业通过合理开展土地增值税的纳税筹划工作以实现真正减轻税负的作用是显而易见的。财务专项人员在充分考虑成本风险、执法风险和政策风险之后，利用税收优惠政策以及计税依据，通过提升纳税人员业务素质、加强纳税筹划信息管理、加强成本收益分析等手段，来完善土地增值税纳税筹划工作，能够使房地产开发企业的合法权益得到充分保障，最大限度地降低房地产开发的成本，从而达到赢取更多的经济利益的目的，推动房地产企业最终实现长久、稳健发展的目标。
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