新销售模式下营销对房产开发的积极意义探析
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作者:颜中一
作者简介：颜中一（1981.10-），男，汉，浙江嘉兴人，大学本科，助理经济师，研究方向：房地产。
摘要：近年来，我国房地产行业取得了长足的进步，房地产销售也越来越受到人们的关注。我国房地产行业存在区域性过热现象，由于房价的持续上涨，出现了部分炒房投机行为，使得一些地区出现了房地产泡沫现象。与其他国家的一些地区相比，我国的房地产行业一直呈现出价格上涨的趋势。房地产营销是一项系统全面的工程，需要从房地产成本、房地产特点、客户心理等方面进行考虑，形成良好的销售模式，建立良好的营销渠道，实现交易成功率最大化。
关键词：新销售模式;营销;开发;意义
随着时代的不断发展，经济呈现出蓬勃发展的趋势，房地产建设项目也逐渐增多，房地产行业也逐渐成为我国经济的支柱，影响着国家的发展。为了实现房地产行业的长远发展，需要不断加强对房地产建设项目的精细化管理，提高建设项目的管理水平，逐步完善管理体系，不断满足房地产开发的需要，提高房地产行业和建设项目的管理质量，实现房地产行业的可持续发展。对于房地产营销的发展，网络营销的合理应用是非常重要的。它既是提高房地产企业经济效益的基础，也是增强房地产企业核心竞争力的关键。本文主要研究网络营销在房地产营销中的发展。
1新销售模式概述
房地产销售是整个房地产项目管理的重要组成部分，适应新形势的销售模式是保证房地产项目成功的关键。房地产开发商应敏锐地观察外部环境的变化，注重分析，及时调整营销模式，创造最佳的销售业绩。目前，我国房地产销售主要有三种模式：直接销售、委托代理销售、网络销售。直接销售是指房地产企业利用内部销售部门和销售人员，选择一个固定的销售地点，直接向客户销售产品。直销具有销售渠道细分、易控制、反应灵活等特点。委托代理销售是指房地产开发企业委托相应的房地产中介机构作为中介销售房屋。在这种销售模式下，中间商通过对房地产企业的商品进行多方面的宣传和推荐，吸引客户购买房产，从而获得一定的代理费。在委托代理销售中，由于代理人具有更好的市场经验，在信息、渠道和销售人员方面具有更好的优势，因此委托代理销售的效果优于直接销售，在一定程度上减轻了开发商的压力。网上销售是指房地产开发商与目标客户通过互联网进行沟通，完成商品的销售。与直销和委托代理两种传统销售模式相比，网上销售不仅销售成本低，而且可以保持零距离通信和全天服务的销售模式，为客户提供了极大的便利。
2新销售模式下营销对房产开发的意义
2.1必然x择
我国社会经济的持续发展，为房地产营销的发展带来了新的机遇。新销售模式的运用为房地产提供了一种新的营销模式，对房地产行业的发展起着不可或缺的作用，对市场资源的配置起着基础性的作用，从消费者和市场的具体需求出发，构建了一种高效合理的营销方法。随着我国城市化进程的加快，购房对象发生了巨大转变，以新生代为主，人们对住房和购房的需求已经从最初的单一需求向多样化的品质需求转变。在追求生活品质的同时，我们更注重自我价值的升华。充分利用新销售模式可以有效满足消费者和市场的实际需求，实现对房地产资源的充分分析是我国房地产市场发展的必然选择。
2.2必经之路
新销售模式中互联网利用其独特的特点，可以对市场中的各种元素进行优化和处理，确保各种数据的有效整合。以现代科技为基础的新社会拥有了更多的受众，并逐渐呈现出上升趋势，有很大的发展空间。因此，网络营销在房地产营销的发展是唯一的办法，是房地产企业提高其核心竞争力的焦点在经济市场的发展，并能有效地促进房地产企业的健康稳定发展。
3我国房地产业的发展现状
3.1目前，我国房地产业的整体状况是：“二高二低”――物质消耗高、能源消耗高、生产率低、科技进步对房地产业发展的贡献小。据有关报道，全球约50%的资源投资于建筑业，建筑排放的二氧化碳约占全球排放量的40%。因此，建筑行业和房地产行业被称为行业中的“耗能大户”。
3.2我国房地产业还属于粗放型发展阶段，房地产开发过程中资源的利用率较低。主要表现为：（1）在房地产项目的规划设计中，对项目的空间资源（项目的环境和周边环境）没有进行合理的开发利用，导致房地产开发成本的增加;（2）房地产建设阶段：在材料、机械设备、人力资源方面，由于现场各项资源没有合理配置，存在不同程度的浪费;（3）房地产使用运营阶段：由于忽视市场需求，盲目开发，导致部分地区房地产市场空置率高，大量商品房闲置，住房和土地资源浪费严重;（4）房屋拆迁阶段存在资源浪费：未能坚持“3R”原则，做到建筑废弃物分类处理。
3.3供求结构矛盾明显
目前，由于房价等因素的影响，我国各地住房供需存在严重的不平衡，具体表现为供给大于需求。目前，随着我国城市化进程的不断推进和经济社会建设理念的影响，许多城市为了刺激城市的经济发展，提升 GDP，大都是拆楼、建楼。但在现实生活中，有买房刚需的人就那么多，这导致许多城市建造了闲置的建筑，或开发商将其抵押给银行以偿还贷款。因此，我国房地产市场存在着明显的供过于求的现象。目前，中国房地产开发商从中高层住宅建设购买房屋的能力非常弱，但他们大多需要从低端住宅建设购买房屋。目前，我国房地产结构十分脆弱，建设住房的能力很低，因此，供给和需求的错位也是我国房地产业发展中必须注意的问题。
3.4房地产价格持续高涨且地区间的差距极大
随着我国多年来房地产开发利用和商业用地的扩大，许多城市可开发的土地面积不断减少，导致房地产开发商的土地价格不断上涨。此外，目前建筑材料和劳动力的工资也在不断上涨，导致建筑施工成本的增加，再加上其他因素，我国的房价仍在不断的增长，即使国家一再颁布政策限制房价，也无法大幅降低房价。特别是一线大城市的房价，其上涨速度简直令人乍舌，当前我国的房地产最大的问题就是同时间段区域之间的房价差距过大，北上广等超一线的城市房价领跑全国，其他省会城市以及东部沿海经济发达的城市紧随其后，然而这两大阵营之间也存在着巨大的差距，此外，这些地方的房价又与普通的二线、三线、四线和五线城市在房价方面又存在着巨大的差距。
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