房地产企业土地增值税筹划要点分析

来源:用户上传      作者:程子嘉

　　【摘要】随着社会的不断发展，我国对土地和房产进行了多轮改革，土地增值税也做出了相应调整，一方面增加了财政收入，另一方面也在对房地产行业的“暴利”进行控制。土地增值税对企业的经济效益有重大影响，尤其是在目前宏观调控趋严，行业下行趋势明显，盈利逐渐降低的情况下，房地产企业更应该积极地进行土地增值税筹划，从而有效控制税负，降低经营风险。
　　【关键词】房地产；土地增值税；税务筹划
　　【中图分类号】F810.42
　　一、土地增值税筹划的定义
　　（一）土地增值税的概念
　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。征收土地增值税加强了政府对房地产开发和交易市场的调控，有利于抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为。
　　（二）房地产企业土地增值税筹划的定义
　　房地产企业土地增值税筹划主要是指在符合税法规定的前提下，企业通过对开发模式的调整、收入和可扣除成本的优化以及税收优惠政策的运用等方式进行的事前筹划和过程管控。土地增值税筹划以降低房地产项目税额、提升企业综合效益为目的，是贯穿房地产全周期、全流程、全部门的活动，是房地产企业项目运营非常重要的环节。
　　二、影响房地产企业土地增值税筹划的主要因素
　　（一）开发模式
　　土地增值税受到房地产企业开发模式的影响，选择不同的开发模式关系着房地产企业所应缴纳的土地增值税，所以房地产企业要科学合理地对各种开发模式进行税务预测，从而更好地为企业减轻税务压力。例如，正常开发出售的房产应征收土地增值税，而采用代建模式可免征，采用合作建房模式符合条件的可不征土地增值税。
　　（二）收入与可扣除项目
　　土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。土地增值额为房地产企业取得的收入（包括货币收入、实物收入和其他收入）减去可扣除项目（包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、开发费用与转让房地产有关的税金）后的金额。对于房地产企业来说，项目收入越高可扣除项目越低，缴纳时土地增值税越高；项目收入越低可扣除项目越高，则土地增值税越低。
　　（三）税法政策
　　房地产业受到政府政策的影响较大，房地产企业在进行土地增值税税务筹划时需要严格按照税务筹划法规标准、会计核算制度进行。同时，政府可以出台相应的政策对房地产进行相应的调整，在政策的调整下，房地产企业也有可能面临一些不确定因素带来的风险。当前，国家税务总局土地增值税管理的基本文件是《土地增值税暂行条例》（国务院令〔1993〕第138号），文件出台时间久，规定较为笼统。在实际操作过程中，各省市不断出台相关公告、细则，对土地增值税进行详细的规定，但标准并不统一，如土地增值税清算时的“二分法”和“三分法”、无产权地下车位是否属于清算范围等。土地增值税地区差异较大，从而也就导致了房地产企业在进行土地增值税税务筹划时需要考虑到地区的限制，合理地开展土地增值税筹划[2]。
　　三、当下房地产企业土地增值税筹划面临的问题
　　（一）没有进行筹划或者仅在土地获取阶段进行测算
　　受过去房地产市场火爆发展的影响，“高负债、快周转”操盘模式一度成为行业的主流，这就导致房地产企业在土地增值税税务筹划方面存在一些问题。一是土地增值税税务筹划工作没有得到严格落实，有些企业仅仅是做规定动作、表面功夫，一味追求项目的开发速度，从而使税务筹划流于形式。二是在税务筹划方式上没有摆脱传统观念的限制，仍然沿用传统的财务预测方式，仅在土地获取阶段进行粗略的测算，没有很好地与业务部门进行协同联动，这会导致税务筹划工作效果不理想，严重的还会造成税务筹划模式与房地产企业的经营管理理念相背离，进而使房地产企业的经济效益受到一定的影响，不利于房地产企业的稳定发展。
　　（二）未能根据项目最新情况，及时更新筹划方案，实行动态筹划
　　房地产项目开发周期长、过程复杂，受宏观政策和市场行情的影响非常大。部分房地产企业在开展土地增值税筹划的过程中，对相关的法律政策不了解，使得房地产税务筹划人员在开展土地增值税税务筹划工作的过程中，不能科学合理地进行筹划，一旦企业管理者没有及时了解相关政策，就可能使房地产企业做出的税务筹划方案不符合市场政策，导致企业不能获得理想的收益。房地a企业不能根据项目实际的销售收入和成本变动情况，及时地调整筹划方案，导致筹划效果不及预期，甚至无效筹划。
　　（三）对土地增值税筹划的关键点把握不足
　　土地增值税筹划是一项相对复杂的工作，它对专业性要求较高，需要筹划人员牢牢掌握土地税务筹划知识，了解各项法规，并且及时关注国家出台的相关政策，从而可以科学合理地对房地产企业进行土地税务筹划。同时，也需要相关人员对业务有一定的掌控能力并具备丰富的实操经验，其既涉及收入，又涉及多项成本、费用和税金，计算复杂，内容繁多。同时，房地产开发项目时间跨度长，一般从开工到清算需要4年甚至更长的时间，变动因素多，导致房地产企业在进行税务筹划时难以抓住关键点，筹划效果大打折扣。
　　四、房地产企业土地增值税筹划要点分析
　　（一）利用开发模式进行筹划
　　1.合作建房
　　合作建房是房地产开发中的一种典型形式，它具有相应的法律特点：第一，它由双方共同出资；第二，合作双方可以共享利润；第三，合作双方共同承担相应的风险。但是，在进行合作建房的过程中，土地增值税问题是其面临的一个主要问题，因为合作建房在实施的过程中受到外界各种因素的影响，而且政府在一些税收政策上也没有做出明确规定。根据财政部对于土地增值税做出的一些具体规定，关于合作建房中的税务减免问题，如果一方提供土地，另一方提供资金，二者合作，最后按照比例进行使用，则可以免收土地增值税，但如果进行转让，则需要收取相应的土地增值税。

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