三四线城市房价泡沫破裂 下一个鄂尔多斯会是谁
作者 :  王奇

  《投资与理财》在2 0 13 年1月1日刊中曾说,2013年三四线城市房价上涨空间有限。但从目前的情况看,它可能远比预测的糟糕。岁末年初,房地产市场又曝出辽宁营口楼市出现了类似鄂尔多斯的情况,大量的空置房和房价打折成为事件的焦点。
  在三四线城市不断曝出房价下跌的情况下,谁会成为下一个鄂尔多斯?
  多个城市房价下跌
  因大量新楼盘闲置而被称为“鬼城”的鄂尔多斯,在2012年三季度被爆出房产价格大跌,最低跌至每平米3000元。这不只是中国三四线城市楼市的一个个案,更代表了一批在这些年“地产大跃进”的三四线城市的楼市。
  继鄂尔多斯之后,三四线城市房价就像推倒多米诺骨牌一样,引发一连串连锁反应,多个城市房价出现大幅下跌。
  作为这些年房地产突飞猛进代表的海南,近日也出现了多个城市房价跳水现象。从三亚到海口,尤其是澄迈、陵水、文昌等市县,开发商开始以低价冲击市场的新开盘项目,在售老盘甚至以6.4折价格“跳水”。虽然不能说是整体趋势,但引发的房价下跌征兆不容忽视。
  同样,有数据显示,以炒房出名的温州,2012年前11月市区商品住房销售均价26734元/平方米,同比下跌8000余元,幅度达23%。
  过度开发的恶果
  仔细回顾这些城市房产开发历程就会发现,在有充足土地供应的情况下,过度开发导致的楼市供大于求,是房价下跌的最直接原因。
  以河北邯郸为例,它是一个典型的三线城市,但当地房地产泡沫膨胀之程度,不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。按照中国人均居住面积31.6平方米计算,邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳105万人。而乐观估计,当地非农人口也不足160万人。
  看来,需要三分之二的非农人口都搬进去,才能消化邯郸市目前房地产市场容量。
  在各地轰轰烈烈的“造城”运动中,贵阳的超级大盘给所有人留下了深刻印象。据不完全统计,贵阳目前建筑面积400万平方米以上的楼盘有14个,800万平方米以上的有9个,1000万平方米以上的有6个,2000万平方米以上的1个。其中,规划用地5000余亩、总建筑面积1830万平方米的超大楼盘花果园,规划居住人口就达35万人。超级大盘的开发,导致2012年贵阳房价同比下降11.2%。
  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出:“在调控初期,包括大型房企在内的投资资金开始向三四线城市转移。然而,随着一二线城市楼市回暖,部分三四线城市却陆续传出了投资增长减速、潜在需求逐渐减弱等信号,这些城市的土地供应规模偏大,可供应商品房的库存较高。”
  房企在三四线城市销量的下降,最直接地说明了市场冷清。保利地产董事长余英最近在微博上说,一线城市是房企必争之地,2012年销售业绩下降的房企都是被三四线城市拖累的。
  城镇化能否成为救命稻草
  一些布局三四线中小城市或城镇的房企,把最后的侥幸放在了十八大提出的城镇化上。那么,城镇化能否成为他们的救命稻草呢?
  “城镇化不只是盖房子,而是从基础设施、生活环境、生存条件等方面进行改变,城镇化不是房地产的救命稻草。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示。
  中指院报告也指出,虽然广大三四线城市将加速城镇化,但部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临价格下行风险。与此同时,由于难以吸引外来人口进入,单靠本地农村人口的转移,可能难以消化过去几年大规模的土地供应,部分城市存在过剩风险。
  谨防成为最后的接棒者
  中国房产信息集团近日公布的房地产市场风险排行榜中,前50名中竟然包括41个四线城市,还有拉萨、泰安、保定、沧州等城市化水平较低、经济实力较弱,供应明显大于需求的三线城市。在最简单的供需平衡的市场规律被严重打破后,三四线城市的房子成了投资者不敢问津的对象。
  “没有持续的刚性需求,房产就沦为击鼓传花的投资工具。不管是最早的‘鬼城’鄂尔多斯,还是贵阳的超级大盘,或者是现在营口所出现的房屋滞销、打折销售,都说明三四线城市房价泡沫正在破裂。”有业内人士这样评价。
  老板“跑路”、炒房者自杀、炒房团覆没,成为温州房地产市场泡沫破灭的缩影。有媒体报道,现在温州新建商品房比最高价时下跌百分之三四十,炒房者即便现在把房子卖出去,也已经资不抵债。
  在那些经济欠发达,房地产流通市场尚未发展起来的城市,仅以投资为目的的购房者往往被较低的房价所诱惑,购入房产,而再转手就难上加难。
  “当你身边的家庭大多都有两套房时,投资房产就要小心了!谨防成为击鼓传花游戏的最后的接棒者。”有房产市场研究员提醒三四线城市的炒房者。
  三四线城市房价下跌案例鄂尔多斯房价泡沫破裂
  楼市泡沫最早破裂的是内蒙古的鄂尔多斯市,这个当年的全国首富城市,是个号称小香港的新型都市。现在许多开盘的楼盘都很难看到有销售人员,这里的楼市一片沉寂,几乎没有成交量。资料显示,2011年,鄂尔多斯计划新开工商品房面积1300万平方米,实际施工总量达2300万平方米,这意味着每天有近6万平方米的住房推向市场。按照鄂尔多斯当地人口来推算,人均新增面积最少达到10平方米以上。
  温州地产商跑路事件
  温州平阳县泰宇花苑2009年开盘预售,2011年已停工,其项目负债总额达13亿元。购房者表示,该楼盘无法按售房合同于2012年8月31日如期交房,购房梦想化为泡影。购买泰宇花苑的人几乎每天都出现在温州建行平阳支行门口,讨要首付款。
  海南房价过度开发
  据海南相关机构统计,自2010年海南获批国际旅游岛以来,楼市的发展十分迅速。未来3至5年,海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量,达到惊人的1.079亿平方米,至少需要10年才能消化。在库存消化周期上,大城市和小县市之间明显分化,库存量最少的三亚需要24个月消化,海口库存消化周期需要50个月,文昌需要46个月,琼海需要61个月,最严重的陵水需要101个月。