工业地产 挂羊头卖狗肉？
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作者: 孟德阳
工业地产要火？
根据近期DTZ戴德梁行发布的一份市场信心调查报告显示：相比写字楼市场，内地工业地产市场过去五年一直被忽视，而随着国内经济环境及工业结构的调整，其未来更具投资价值。在美国，工业地产（主要包括物流、园区办公/研发中心、厂房等物业）领域最大的投资公司市值并不低于写字楼和零售商场的投资公司，但在中国二者显然不能同日而语。
据普洛斯集团（以下简称GLP，）2012财年财报显示，其在中国营收同比增长81%，达16亿美元（约合100亿元人民币），项目分部在中国的30多个城市。记者发现进入中国的国际工业地产巨头不止此一家，一位业内人士十分无奈地告诉《英才》记者，国内的高端物流地产开发领域已被国际巨头们垄断。
在“史上最严”调控政策实施之初，一些国内房地产开发商们就在寻求新的利润来源。富力地产（02777.HK）在2010年就已经投资数十亿元，在广州白云机场附近兴建空港物流园区。不可否认，随着电商的发展，国内对于物流、仓储等服务的需求量大增。近期有消息称阿里巴巴集团打算斥资千亿打造“智能物流网”，项目合作方之中也不乏房地产开发商。
“工业地产是个大筐”，国内工业地的开发商不想搂着“大筐”却空手而归，但又无奈自己手里的工具太少。
高回报的诱惑
“中国整个电商的物流设施，还没有波士顿一个城市多”，郑晓军的电话一个接一个，作为绿野资本大中华区董事长，他已在中国投资了几个物流园区项目。他告诉《英才》记者，“从投资商的角度来看，物流地产还是一片黄金地。”
据相关统计，高端仓储市场的毛租金回报率可达10%—11%，而2012年第四季度北京甲级写字楼的毛收益率只有6%左右，相差近一倍。
“老外能达到10%的回报率”，但凭借与地方政府良好关系，国内企业可能会有更大的收益空间，一位工业地产投资者告诉《英才》记者，在拿地成本较低的情况下，国内工业地产投资商的回报率甚至能够达到20%—30%。
“（高利润原因）一是地款分期付，二是在项目没完工时银行就发放经营性贷款，中国人玩空手道比较厉害”，上述人士称，开发商凭借财务杠杆撬动土地款，“回报就高在这些地方”。
郑晓军也对此有所感受，他告诉《英才》记者，一些地区工业地产开发的拿地成本非常低，有的开发商在投资工业地产项目时，甚至只需负责建安费用，“工业地产建安成本很低，一般在1000元/平米左右。”
但在采访中，记者也发现由于物流中心占地面积较大，拿地的难度也相应增大，一些开发商试图学习国外企业的运作模式，寻求长线发展机会。
“美国模式”隐忧
从国际经验上看，工业项目持有的比重要远远大于销售，其背后很重要的一个因素是以资产证券化手段解决持有和投资之间的资金链矛盾。
DTZ戴德梁行中国区工业地产董事苏智渊对《英才》记者称，除REITs（房地产信托投资基金）外，海外在基金嫁接上有很多种形式，“对于GLP或者嘉民这样的开发商，都有中长期基金作为合作伙伴，能够在3—5年内将物业打包出售给这些基金套现，再用套现的钱开发新项目。”
万通投资控股股份有限公司（以下简称万通）董事长冯仑曾多次公开提出要走“美国模式”，即通过轻资产化、金融化的运作来投资房地产，其中不止包括商业地产项目。
万通控股副总经理郑沂将万通在工业地产开发上的特点归结为三个方面：一是与实体企业合作；二是通过改造再开发，提升资产价值；三是投资针对REITs（房地产投资信托基金）或上市前的Pre-IPO阶段，改造之后的资产软硬件均须符合资本市场的要求。
但问题是，国内资本市场上并不支持REITs为代表的资产证券化产品，获得支撑工业地产发展的长期资金成为了一个问题。
就在去年，万通已经发起了国内首只工业地产的私募基金，用以解决投资的资金来源。然而，与国内私募地产基金多用于债券投资不同，万通更愿意以股权的形式参与项目，与之共同承担风险和收益。
对于退出渠道，郑沂对《英才》记者表示，万通主要针对REITs或上市前的Pre-IPO阶段的项目进行投资，“在日本、新加坡各国的REITs推出之前，房地产私募基金会有一个高速成长的阶段。这或许是地产私募基金投资的黄金时期。”
但苏智渊却并不乐观：“毕竟股权私募基金的规模有限，所以（工业地产）项目做不大，而国内REITs不开放对工业地产发展始终是一个瓶颈。”
“产业新城”模式受质疑
在金融市场不支持的情况下，通过卖掉一部分物业，是否可以实现滚动开发呢？
然而，政府对于工业用地产权分割的限制正在逐渐增多，已经有数位业内人士告诉《英才》记者，单纯销售工业地产物业在未来发展前景并不明朗。
实际上，地方政府也并不希望工业物业被一卖了之，更不希望开发商炒作工业用地。尤其一些三、四线城市，靠廉价的土地吸引开发商的同时配比一部分住宅和商业项目，成为了所谓的“产业新城”的开发模式。
“受区位偏僻，政府行为等限制，靠工业物业出租短期获利很难，所以更多要以大园区内的配套住宅、商业等销售来支撑短期现金流和盈利”，郑沂说。住宅占据了销售收入的绝大部分，外界不断质疑工业地产开发商“挂羊头卖狗肉”。
“产业新城这种模式在未来会趋于成熟，开发商除了能够平衡资金外，这种模式对一个区域的发展更有利，没有与产业脱离”，中国五矿（营口）产业园副总经理赵锦明告诉《英才》记者。
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