房价下降或从三四线城市开始
作者 :  邹雨萌

  继杭州某楼盘房价每平米直降3 0 0 0元后,江苏常州某楼盘也加入降价行列,单价直降50 0 0元,潍坊一家楼盘每天推出10套特价房,最高优惠20万元……近期多个大型房企撤出,房价疲软深度套牢中小开发商,三四线城市房价悲观预期之类的观点不绝于耳。
  2 月1 6 日出版的《投资与理财》,在《三四线城市房价拉响警报》一文中已经提到,三四线城市存在住房存量较大、消化速度缓慢、已经出现房子滞销的情况。
  空城遍布 剩了多少房子
  某机构曾对20个典型城市楼市存量进行排名,其中青岛以1504.1万平方米的存量位居第一。由于青岛旅游业的品牌效应,能够吸引外来人口前来购置房产,导致房企在青岛的楼市开发过于激进。青岛的黄岛经济技术开发区被当地网友吐槽:马路宽敞而整洁,就是没有人。城市规划的无序,使“新城”遍地,但后续需求乏力,使“新城”变成“鬼城”。
  从数据来看,目前房屋高库存且风险较大的主要分布在两类城市。第一类是发达城市群中的边缘城市,如温州、杭州、福州。此类城市尽管经济都很发达,但人口导入的速度并没有预计的快。第二类是三四线城市的“新城”,比如丹东、济宁、北海。
  在该机构排出的存销比榜单中,一线城市都相对合理,存销比约在6 .0~8 .0,去化周期较长的城市基本都集中在三四线城市。以丹东为例,目前楼市库存为282万平米,存销比为2 4 . 0,也就是在不新开盘的情况下,市场可售房源可销售近两年。相比一二线城市,三四线城市的房地产市场得花更长时间来消化库存。
  各地均有降价趋势
  据国家统计局公布的数据显示,1月份,全国70个大中城市房价环比上涨的城市个数减少,下降的城市个数增加,环比涨幅总体稳中有降。与此同时,今年1月,全国2 5个三线城市新建住宅成交量创6个月新低,14个四线城市新建住宅成交量创下11个月新低。通过媒体对多个三四线城市的走访调查,发现三四线城市房价下降已现端倪。
  继杭州楼盘降价后,江苏常州“雅居乐星河湾”楼盘被爆单价直降50 0 0元,而去年12月14日首次开盘时,预售均价13000元/平方米,加上精装5000元/平方米,价格高达18000元/平方米,目前的价格相当于打了近6折。山东潍坊众多楼盘也开始了“价格大战”,某楼盘最高优惠20万元;有的从9.7折、9.8折的常规折扣降至9.3折、9.5折;更有甚者,少数楼盘推出了首付1成的优惠。
  全国政协委员、中国银行监事梅兴保在“两会”前就目前房地产走势问题表示,房地产系统性的风险目前还难以判断,个别地方以及一些三四线城市,由于土地优惠政策,引起了一些一二线城市的房地产商蜂拥而至,可能会导致分层次、分地域的紧张或崩盘。
  外来人口少的城市更危险
  业内人士指出,北上广这类一线城市,依靠行政、经济、教育等资源,吸引了一大批外来人口,楼市的需求量大,基本可以实现供需平衡。而三四线城市人口本来就少,年轻人因为求职、上学等原因,选择去一二线城市寻求发展,因此多数地区呈现人口流出的现象。加之“新城”建设导致开发商过度开发,造成三四线城市房屋存量过大。在库存的压力下,崩盘的案例将会增加。
  另外,意识到市场风险的大型开发商开始从三四线城市撤离,投资房地产资金的撤出,最终将会导致房价下跌,也可能使部分城市出现烂尾楼。三四线城市的楼市拐点可能真的到了。