三四线城市房价拉响警报
作者 :  叶辉

  三四线城市楼市可能面临崩盘的风险?《中国证券报》2月7日刊发题为《C县故事:房地产先行的城镇化“病人”》的报道,引发业界关注。其实,3个月前国务院发展研究中心主任李伟就已经公开表示,根据国研中心的调研报告,国内房地产市场风险仍在进一步积累,区域性分化趋势越来越明显,三四线城市出现泡沫破裂现象。
  房子滞销
  目前很多三四线城市存在住房存量较大、消化速度缓慢的情况,房子越来越难卖。该报道提到的C县房子难卖,并非三四线城市楼市的个案。记者曾经的采访对象张安所在的房地产公司,在浙江的一个全国经济百强县开发了一个楼盘,“现在房子很不好卖,我们面临两难境地:降价吧,怕‘房闹’;不降价吧,实在不好卖。”他同时告诉记者,那些大一些的城市情况反倒好一些,比如宁波,2013年的房价还略微上涨,“越小的地方房子越不好卖”。
  为什么会出现这样的情况?三四线城市的房产到底怎么了?
  国务院发展研究中心主任李伟认为,一线城市的土地和住房供给仍然偏紧,导致房价持续上涨,但是目前三四线城市房地产市场却呈现出土地供给和住房供给双松的局面,温州、鄂尔多斯等地的房价已经开始下跌,出现了泡沫破裂的现象。虽然一线城市的房地产泡沫在进一步膨胀,但是是否会破裂以及什么时候破裂,现在还很难说。
  北京中原地产市场研究部总监张大伟的表达更为直白。他认为,在土地财政的驱动下,前几年不少三四线城市大量供地,并在近期形成海量房屋供应,是导致三四线城市房子过剩的“祸因”。
  城市规划的无序,使“新城”遍地。近期媒体曝光的贵阳、营口、常州等地均是以新城建设带动房地产开发的典型案例,但后续需求的乏力,使新城变成“鬼城”。多位受访者对记者表示,在当前的三四线城市中,出现房屋供应严重过剩的“鬼城”不在少数。警报声声对于三四线城市房价出现危机的事,有些人感到纳闷:一线城市比如北京房价动辄每平米4万以上,三四线城市的房价往往只有三四千元一平米,貌似与“高房价高风险”的传统标准大相径庭?
  其实,由克而瑞信息集团研究中心提供的一份2012年中国城市房地产市场风险排行榜,2012年底经媒体发布后,曾经引起很大争议。
  这份榜单显示,风险前5 0名中并没有一二线城市,相反,一线城市风险度相对更低。参与测评的287个城市中,风险度前50强几乎都被三四线城市占据,拉萨、泰安、保定、沧州等城市化水平较低、经济实力较弱、供应明显大于需求的三线城市,和41个四线城市都位列风险强度前50。四线城市酒泉、呼伦贝尔、黑河依次名列全国城市市场风险前3位,而上海、北京、深圳依次位列第285、286、287位。总体来看,市场风险前50强城市中,有46个城市位于内陆地区,占总数的92%。
  报告特别指出,资源型城市鄂尔多斯的房地产崩盘风险业已引发业界高度关注,鄂尔多斯近年来房地产市场炒作过头,其常住人口不到200万,当地房地产市场存在巨大的投资泡沫,土地消化周期长达9.71年,供求比高达3. 88,市场严重供过于求。
  不过,由于这些区域的房地产市场体量相对较小,房价不高,因此未受到外界的较多关注。如今,这份报告的结果似乎正在被一一验证。
  需求低迷
  在大城市房价很高并且限购的背景下,三四线城市的房价曾经显得“颇有优势”。不少在大城市上班的人,也纷纷回乡以“白菜价”置业或者投资。
  不过,随着房子开发得越来越多,“房子卖给谁”成了最大的问题。
  三四线城市房屋销售不畅的状况日益明显。中原地产的报告显示,今年1月,该机构监测的25个三线城市新建住宅成交11.22万套,连续3个月走低,创6个月新低。14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套,创下11个月新低。
  业内人士表示,三线城市1月新建住宅成交量走低,虽有春节因素影响,但自2013年以来,三四线城市的新房成交量便一直处于低位。这与三四线城市人口外流、需求低迷的状况密不可分。
  中金公司7日发布的研究报告指出,安徽宿州市主城区人口在40万左右,2013年市区房地产住宅销售量150万平米,批准预售220万平米。如果按照2014年新开工增长2 5%以上估计,宿州市区2014年批准预售将在270万平米以上,供给过剩风险较大。
  报告认为,三四线城市房地产市场冷热不均,目前80%-90%的需求来自地级市本市市区原城市居民,农民进城带来的购房需求有限。整体而言,未来两三年,供给过剩将是最大的问题。
  房价下跌
  在温州和鄂尔多斯楼市投资资金撤出、房价大跌之后,业界关注的是,同样存在供过于求问题的其他三四线城市是否也会崩盘。
  “它和二三线城市的差别就是人口密度比较小,所以这个指标相对来说比较居前,导致地广人稀,土地供应多,供求关系失衡,供求关系逆转。在这样的情况下,这些城市当中,如果大规模的做房地产开发,风险是非常大的。”克尔瑞信息技术有限公司董事长丁祖昱同时强调,这不是讲四线城市不需要房地产开发,而是四线城市的进入还是要非常谨慎的。在这些城市当中,有限的客户需求、市场需求和相对无限的土地供应,构成了这些城市最大的风险。
  张大伟表示,全国房地产市场经历了过去10 年的粗放、迅猛发展后,如今一、二、三线城市分化发展特征明显,全国房地产市场已很难用同一周期概括。2014年,三四线城市将面临比2013年更大的风险,一些房企正逐步撤离三四线城市。在供应库存的压力下,崩盘的案例将会增加。专家表示,由于意识到市场风险,从去年开始,不少大型开发商从三四线城市撤离,回归一二线城市。同时,投资房地产资金撤出,不仅会导致房价下跌,也可能使部分城市出现烂尾楼。
  据中国指数研究院统计,今年1月,全国100个城市新建住宅平均价格为10901元/平方米,环比上涨0.63%。其中,37个城市的房价环比下跌,比2013年12月增加5个城市。在房价下跌的城市中,除厦门、温州、海口之外,均为三四线城市,乌鲁木齐、新乡、洛阳跌幅居前。   《投资与理财》特约分析师提醒说,即便房价跌了,除非有自住需求,投资者最好不要盲目“抄底”三四线城市房产。因为这些城市外来人口太少,房子严重供大于求,消化起来可能需要很长时间。
  C县故事:房地产先行的城镇化“病人”
  春节前夕,在山东省C县某政府部门工作的刘娜(化名)接到了一项重要任务:2014年,必须介绍自己的亲戚或朋友,至少在县城内购买两套新建商品房。否则,她可能被停发工资。
  在这个县城中,很多公务员都接到了类似的卖房任务,这是以往从来都没发生过的事情。随着城镇化进程的加快,C县兴建了大量商品住房,其中相当一部分商品房项目严重滞销。近期,该县已着手控制新建商品房的规模,但剩余房屋的消化仍是个大问题。
  公务员的新“任务”
  作为一个土生土长的本地人,刘娜已在C县某政府部门工作十多年。她向记者表示,针对卖房的任务,春节前单位曾专门开会布置。按照规定,卖房任务并不针对某些指定楼盘,只要是县城内的新房项目皆可。
  刘娜说,由于并非其“分内之事”,这项任务仅以口头的形式通知,未见相关文件下发。按照规定,对于完成或超额完成卖房任务的人,均无额外奖励。但在一定的时间节点之前未能完成任务的,可能被罚款或停发工资。“卖房子已经成了我们的任务。”
  在C县的很多机关单位,公务员都接到了类似“任务”,不同的单位任务量不尽相同,惩罚措施也有所差别。按照一位公务员的说法,只要是吃“县财政”这口饭的人,大都被分派了“任务”。
  “公务员卖房”的情况,在这个县城可谓前所未有。春节期间,刘娜在走亲访友时曾有意询问,但她的亲戚和朋友均没有购房需求。刘娜对于完成这项任务并无信心,她认为,城区的房子价格太高,而郊区的很多楼盘设计不合理,且缺乏生活配套,很难卖出去。
  就在刘娜一筹莫展之时,“破解之道”已悄然传开。政府部门一位工作人员表示,要完成这项任务,只需到项目售楼处与销售人员协商,以一定的成本将其客户“购得”,变成经自己介绍购房的“亲友”,即可交差。
  “通常只要花500元就能买到一个名额,比起罚款要划算得多。”这位公务员说,早在2013年下半年,一些乡镇机关单位率先启动了公务员卖房的“任务”,促使乡镇居民去城市购房。个别人摸索出此道,成功蒙混过关。
  新城开发“后遗症”
  在要求公务员卖房的同时,C县也开始控制建设规模。据了解,从去年下半年开始,C县就停止市郊和城北开发区的土地供应,从而控制城市扩张速度。政府部门强调,未来的开发重心将从新区建设转向老城改造。
  “消化存量、严控增量”的思路,与该县的现实情形密不可分。从2009年开始,C县启动大规模新城建设,在旧城的基础上,将城市向北部扩张,并与开发区实现对接。同时,C县将一些政府部门和医院、学校、汽车站等公共设施搬迁至新城区,并启动商品房小区的建设,将市区的人口分流至新城。
  数据显示,根据上述开发规模,在城市扩张的过程中,C县城区的面积增加了一半以上。在此过程中,县级财政负担沉重。尽管土地出让收入在一定程度上弥补了财政,但若无法顺利销售房屋,房地产相关税收将面临缺口。
  记者在县城东北部的新区调查发现,这里矗立着大大小小近20个房地产开发项目。有些项目已经建成并交付使用,有些还处在施工状态,还有些地块已经被围起来等待开发。据不完全统计,若县城的房地产项目全部开发完毕,可容纳超过5万户居民,而C县城区的人口仅20万人左右。
  这种供大于求的态势造成了大量房地产项目滞销。据记者了解,在该区域已交付使用的房地产项目中,入住率明显偏低,一些项目入住率不足50%。
  事实上,由于原本就具有房屋等资产,对于该城市的居民而言,房价并不算是太大的负担。目前城北新区项目的均价多在2000-3000元/平方米的水平,市区新房的价格最高也未超过4000元/平方米,而该县工薪阶层的平均月收入在1500元左右。经过近年来的拆迁补偿,不少家庭拥有两套以上的房产。随着市场供应的增加,房价进入滞涨局面恐成为现实。以较早开发的“幸福人家”项目为例,该项目的二期在2011年出售时,价格在2400元/平方米左右。目前该项目三期处于在售状态,平均售价在3000元/平方米左右,两年间房价平均涨幅约为20%。同其他陷入滞销的项目类似,目前“幸福人家”三期的销售情况不佳,处于“有价无市”的尴尬局面。