房地产开发项目成本控制研究
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作者: 陆戎
摘 要：随着社会经济的不断发展，房地产项目的成本控制由最初的简单、粗放型管理到今天的程序、集约化管理。随着国家相继采取了一系列针对房地产的调控措施，以及房地产企业之间竞争加剧，房地产高利润时代也已经过去，行业利润也将回归正常利润水平。在这种形势下，只有更加重视成本控制，改变成本管理观念，提高企业成本管理水平，房地产企业才能在激烈的市场竞争中生存、发展和壮大。
关键词：房地产；开发项目；成本控制
如何加强企业项目成本控制，有效降低成本费用，提高项目利润，增加企业盈利能力，降低经营风险，是每一个房地产企业亟待解决的课题。而目前大部分房地产企业在成本控制方面缺乏得力的措施，成本控制效果也不尽如人意。在这种形势下，更加重视成本控制，改变成本管理观念，提高企业成本管理水平，对房地产企业的发展、壮大就显得尤为重要。
一、房地产开发项目成本的内涵
房地产开发项目成本控制是指房地产企业在具体项目开发阶段，结合项目实际情况，制定科学的成本管理目标。由开发项目成本控制相关负责部门领导，全体项目成员和各个部门积极参加，密切配合，在项目开发的全过程，采取一系列的控制措施，对不同阶段的成本加以控制，并在项目结束后达到成本控制目标。
二、房地产开发项目成本控制的基本原则
1、全面成本控制原则
全面成本控制原则要求对项目开发全过程、生产全要素进行控制，要求在项目开发的事前、事中、事后各个环节都要实行成本控制，要求对产生生产成本的各种要素都要加以控制，要求项目全体人员在实际的工作岗位上都树立成本控制观念，在自己的职责范围内贯彻落实企业相关的成本控制政策。
2、成本最小化原则
在控制成本过程中，首先要从实际情况出发，事实就是，制定科学的成本控制目标，以求使得项目开发成本在科学合理的基础上降低最低水平。成本控制目标的确定不能一味追求成本最小，不能在损害工程质量的情况过度节省成本，而应当进行科学的成本目标设定，合理的降低成本，以达到成本最小化目标。
3、责、权、利相结合原则
责、权、利相结合原则是指在成本控制过程中要根据各个部门，各个员工职责、权利大小，确定其应承担的相关责任，并按照奖惩制度的要求，有过必究，有功必赏。责是指成本控制的责任，权是指赋予的责任部门、责任人员采取措施来控制费用支出的权利，利是指相关的奖惩措施，根据成本控制主体目标完成情况来实施对应的奖惩激励。
三、房地产开发项目成本控制的存在的主要问题
1.成本控制观念淡薄、落后
许多企业成本控制思想仍停留在高速发展时代粗犷化发展阶段，只一味追求发展速度，不重视成本控制精细化管理，成本控制观念淡薄、落后。企业管理层往往认为成本控制主要体现在施工和财务管理方面，对房地产开发的其他环节成本控制重视不够，企业员工成本控制观念普遍不强，导致成本控制措施在实际工作中很难落到实处。
2.成本控制体制不健全
成本控制是全过程的控制，具有可执行的、严格的成本控制流程是完成全过程成本控制的保证。我国大多数房地产企业在实施成本控制过程中，没有制定明确的、详细的成本管理制度流程，在执行过程中缺乏严谨性，缺乏奖惩机制的约束与鼓励，导致企业员工不作为、舞弊现象屡禁不止，成本控制流于形式。
3.成本控制缺乏统一的管理部门
房地产企业成本控制涉及面广，控制很为复杂，需要不同部门的共同参与。而目前房地产企业大多没有设立成本控制的统一管理部门，各参与方之间缺乏有效协作与沟通，使得很多成本控制政策无法落到实处。
4.成本控制信息化管理水平低
科学技术是第一生产力，企业的管理要善于借助先进的科学技术，达到事半功倍的效果。目前，许多中小型企业，甚至某些大型房地产企业没有意识到成本控制信息化管理的重要性，不愿意投入资金建立管理信息系统，对成本控制信息的处理仍停留在手工操作阶段，导致成本控制滞后、片面、不精确。
四、加强房地产企业成本控制的主要措施
（一）整体层面成本控制优化措施
1.加强企业员工成本控制理念的教育。房地产企业要积极组织开展员工成本控制政策的教育与培养，以各种形式来教育员工，让他们充分认识到成本控制对于项目开发的重要性，让他们明确自身在成本控制中应承担的义务与责任，并指导他们在具体工作中怎样更好的开展成本控制工作。
2.建立完善的成本控制奖惩机制与责任机制。房地产企业要根据责、权、利相结合原则，在建立开发项目成本控制体系的同时要建立的配套的成本控制奖惩机制与成本控制责任机制。成本控制责任机制要根据各个部门，各个员工职责、权利大小，明确其应承担的相关责任以及拥有的权利。奖惩机制则要根据成本控制主体目标完成情况来实施对应的奖惩激励，并按照奖惩制度的要求，有过必究，有功必赏。
3.成立成本控制政策执行的统一协调与监督的部门。房地产企业要想做好成本管理工作，首先要明确好相关的管理部门，建立成本控制政策执行的统一协调与监督的部门。通过行之有效的成本管理组织体系可以明确管理职责、协调成本管理工作，监督成本控制过程，保障企业按照既定的成本控制目标进行成本控制工作。
4.建立运行有效的成本控制管理信息系统。房地产企业应该以高效的运营管控体系和信心化建设为支撑，建立高效的信息化成本管理的平台。要建立全面的成本信息数据信息进行控制，凭借现代化的成本控制手段进行成本控制。在项目部中推行会计电算化，加速信息处理。在整个项目阶段建立一套以计算机为中心的综合成本管理信息系统，提高成本计算的准确性。
（二）分阶段成本控制优化措施
1.立项环节。在立项环节，土地成本费用比重很大，占整体开发项目比重也在百分之二十以上，在购地之前，应当做好相应地价测算：在预估的销售额扣除不含低价的相应成本费用后，购地价格的上限是多少；要保持合理利润率，比如10%的净利润率时，购地价格的上限又是多少。
2.规划环节。规划环节成本控制属于事前成本控制，对全过程成本控制将产生重要影响。一方面，要加强设计方案招投标控制，邀请多家知名的设计公司参加竞投，组织项目专家对投标单位进行审核以保证投标单位的质量。另一方面，要加强定额预算，对各种主要材料进行定额设定，并根据每个项目的实际情况规定一定的波动幅度。
3.招投标环节。招投标环节成本控制首先要做好施工单位招标工作，严格审查投标单位资质，要尽量选择施工资质齐全、实力雄厚、经验丰富的施工方。其次要制定完善的合同条款，在与施工方签订合同时，要尽量措辞严谨到位，减少产生歧义的地方。另外，大额材料、大型设备单独招标采购，以保证大额材料、大型设备的质量，争取更多价格优惠。
4.采购环节。采购环节成本控制可操作性相对较大，加强这环节成本控制，将能有效减少成本整体支出。在招投标环节，应注意三点：第一，加强采购计划控制，定期编制采购计划，报相关领导审批后递交采购部统一批量采购。第二，建立采购责任制度，明确采购人员的相关责任。第三，与主要供应商建立战略合作关系，寻求价格上的优惠、质量上的保证、付款信用期的延长、发货效率的提高。
5.施工环节。项目大部分成本费用发生在施工环节，是成本控制的重点阶段。在实施施工之前，房地产企业要严格审查施工组织设计，监督施工进度；在供应材料时，要严格按材料领购计划供应材料；在对施工方工程款支付时，要严格按照工程进度来支付，而且每次支付不应超过总进度工程款的九成，以保证房地产开发企业在结算时始终占据主导地位，也能起到保证工程质量的作用。
五、结论
加强成本控制对于房地产企业在激烈的竞争市场提高自身竞争实力、保证合理的盈利水平、降低运营风险有着积极重要的意义。房地产开发项目要根据自身项目实际情况，制定相关成本控制措施，并在实际工作中落实贯彻，不断优化，从而为企业争取合理利润，为社会创造更大价值。（作者单位：长沙理工大学）
参考文献：
[1] 徐勤，英文招投标文件的文体特征及翻译[J]，中国翻译，2013
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