万科也有高成长

来源:用户上传      作者: 吴君亮 王喜

　　“太大，太难成长”（too big to growth)，是近一、二年来，一部分投资者对万科隐约而又真实的担忧。然而，万科的成长布局，以及验证这种布局的成长业绩，似乎正在化解人们的这种担忧。
　　万科在过去十年里，成长卓越，一如它的那位喜欢登山的董事长那样，不断地攀上了一个又一个的高峰。在2000年时，它的营收和盈利分别为39亿元和3亿元，到2005年，两者已达106亿元和13亿元，再到2010年，两者更上一峰，分别为507亿元和70亿元。万科过去10年里，营收和净利润年均复合增速分别达到29%和38%，增长了约12倍和22倍；结算销售面积由2000年的54万平方米扩大至2010年的452万平方米，增长超过7倍。这一切都堪称完美，可以比肩世界上任何最优秀的企业。然而，当它的营收在2008年达到400亿元以上时，面对这个从未体验过的高度，人们心里就已开始嘀咕了，“这已经是一个了不起的高原顶部了，它的盘子还能再扩大一倍、二倍？它的成长的边际在哪里？”一部分投资者就采取了谨慎观望的态度。然而，万科正以自己成熟周全又见识不凡的战略布局，以及验证了这种布局的卓然成绩，在化解人们对万科成长的顾虑。
　　作为中国最大的专业住宅开发企业，万科似乎在为13亿人民造房，其宏大的布局已遍及珠江三角洲、长江三角洲、环渤海等区域的46个城市。在这个大布局里，我们还看到了聚焦普通住宅、进入二三线市场、灵活房价节奏、积极利用他人优势资源合作开发等等精细策略，攻城略地，快速开发。我们假设，如果万科布局的46个城市的平均年销售达到30亿元，总营收就可达到1380亿元，平均达到35亿，总营收就可达到1600亿以上，这已是2010年的507亿元营收的两倍以上。如果中国的房地产市场不出现如有些分析师所说的“断崖式”的中断，以万科目前的布局，在未来的两三年里，完全有可能达致这样、甚至更高的目标。
　　完成了布局战略，要达到目标，“干部就成了决定的因素”。为了坐实管理层的积极性，并将之与公司的未来发展绑在一起，万科有覆盖极广的股权激励方案，包括王石等高管在内的838名激励对象可获得1.1亿份的股票期权，必要条件是公司11-13年经营性净利润增长率不低于20.51%，加权平均净资产收益率依次不低于14%、14.5%和15%。2008年金融危机之后，公司恢复稳健成长步伐，近两年净利润增速和净资产收益率分别保持在30%和15%左右，预计未来业绩满足股权激励的机会极大。
　　根据最新公告，今年上半年公司累计实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，分别同比增长76.7%和78.6%，已超过2009年全年。截至3月末，公司已售未结合同金额为1052亿元，预收账款929亿元，分别较年初增长14%和25%，2011年全年业绩增长无虞。
　　市场预期万科在未来两三年盈利可达到30%的年复合增长。由于八成房企5月销售环比实现增长，股市上房地产板块也连续翻红。6月以来公司股价的最大区间涨幅达19%，但即便以最新股价（8.77元，与股票期权行权价格相当）计算，目前PE仅为11倍，接近7倍的历史最低，PEG在0.4之下，PB和PS也处于近5年的中低位水平，安全边际颇高。万科在君亮估值系统中被归为价值股，成长动能排名为1，股价处于君亮估值JW4点股票图谱的A点位置，估值上颇具吸引力。

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