小心眼婚房手册
作者 :  何丹丹

  要结婚了,两家积蓄拿出来买婚房。筹钱、签合同、贷款、过户登记,有时候你可能小犯嘀咕,这房子的份额怎么算?是一人一半,还是谁出钱多谁的份额多?真拿出来说,会不会让对方觉得我太会算计?
   其实谈钱不一定伤感情,婚前买房时,如果能开诚布公地沟通,把各自出资和份额都商议妥当、约定清楚,会省了很多麻烦,这比婚前高姿态、婚后一笔糊涂账,让人舒心多了。婚姻法司法解释(三)也不像传说中那么不近人情。
  
   Note:
  决定财产归属的基本原则是:婚前,谁买的归谁,比如车子、婚前买房的首付款、婚前偿还的房屋贷款;婚后,哪怕一人工作一人不工作,财产只要没约定,都是共同财产一人占一半,比如已经偿还的房屋贷款。
  购房合同和房产证都能确认产权人,如果两者有不一致和矛盾,以房产证为准。
  
  你可能不知道这些
  
   产权证上有名字但没出钱,不一定有50%产权
   说到底,产权登记是政府的行政行为,有法律效力,但是没出钱的一方,不要以为房产证上有名字就一定有50%产权。
   如果一方婚前付全款买了一套房,另一方一分钱没花,产权证上写两个人的名字,在法律上,没花钱又登记了产权的可以被叫作名义产权人。如果最终没结成婚要分房产,房屋产权一般归出资方,名义产权人可获得10%至30%的补偿。但婚后的产权分割,就另当别论了。
  
   产权证上没名字,也能有产权
   可能你名下已经有一套小房子,但是结婚肯定不够住,就两家出钱再买套大点的。为了避免这婚房被认定成你的第二套房,只写了对方一个人的名字。也可能你们还想以后买第二套房,怕万一到时候限购限贷比较麻烦,只写了其中一个人的名字。
   按照出资贡献优先原则,哪怕产权证上没你名字,只要实际出资了,法律上仍可以认定你有产权。
  
   出钱装修没产权
   一方付钱买房、另一方付钱装修,装修款不能看作买房款,不能拥有产权,分割产权时只能要求对方返还装修款本金和利息。
   但也有观点认为:买房和装修是一个连续的过程,而且基于结婚共同居住的目的。买房合同、产权登记、装修合同、装修款的银行划款证明和结婚证书,如果这些能证明一方买房、一方装修是个连续的过程,而且是为了结婚共同居住,法律上可以推定认为是两个人共同出资买房。这种情况下,两个人按出资份额,拥有不同比例的产权,更符合公平原则。
  
   婚后买房不一定各占一半
   通常婚后产生的家庭财产都是夫妻两个人共有,应该各占一半。但特殊情况下也有例外:如果丈夫婚前单独购买的房子婚后出售,用卖房款买了另一套房子,那这套房仍然是他的个人财产。如果买婚后这套房时,妻子用自己的婚前存款出了钱,那就还是按照出资比例分配产权。不过如果有贷款,还贷的部分还是各占一半。
  
  和婚房有关的疑问
  公积金账户的钱是个人财产吗?
  公积金账户余额也是财产。婚前缴存的部分是个人财产,婚后缴存的部分是夫妻共同财产。
   借钱付首付,谁来还?
  婚前因为买房借钱,借条署名的借款人是谁,债务就是谁的个人债务。婚后因为买房借钱,即使只署了夫妻两人中一个人的名字,也视作共同债务,分割时也是一人还一半。
   房子涨价或跌价,怎么算?
  婚后房产的增值部分不一定是一人一半,这取决于是共同共有,还是按份共有。如果是按份共有,增值部分也是按照产权份额来分。
  感谢金诚同达律师事务所上海分所合伙人许海波律师提供法律咨询协助
  

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