试论我国住房保障体系的建设
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作者: 王易尘
摘 要：近几年来，随着我国商品房价格的持续上涨，中低收入家庭改善住房难度加大。为了改善城市居民的居住条件，国家出台了一系列的政策措施，以求问题的逐步解决。文章在分析我国住房保障体系建设中的问题的基础上，提出了相应的对策建议。
关键词：住房保障体系 存在问题 对策建议
中图分类号：F290 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2011）06-286-01
随着我国房地产市场的不断成熟，房价高涨逐渐成为全国性普遍存的热点问题。可以说，房地产市场对整个社会领域的影响是重大的，解决中低收入人群的住房问题，不仅是解决房产领域问题的关键，更是稳定社会的重要问题。从国家加强宏观调控以来，中央政府出台了一系列住房保障政策，以廉租住房解决最低收入人群的住房困难；严格限定中低价位、中小套型普通商品住房建设标准；运用土地、信贷等手段，以保障中低收入家庭的住房困难。这些举措表明了政府对建立和完善住房保障体系的决心。
一、住房保障体系的问题分析
1.住房保障覆盖面较小，保障性住房供应量严重不足。面对众多的住房保障需求，住房保障供应体系中廉租房和经济适用房的供应覆盖比率非常低，廉租住房的保障率尚不足5%，经济适用房的开发投资目前也仅占住宅投资的5%左右。2004年和2005年经济适用房开发投资均为负增长。经济适用房开发投资占住宅开发投资的比重也逐年下降，从2002年占住宅开发投资的11%下降到2005年的5.2%。
2.重购买轻租赁。目前主要的保障供应方式为经济适用房，是通过购买产权解决居住问题，因定位模糊，管理粗放，在不少城市发生了严重的扭曲现象，政府花了大量资金，倾斜政策的效应却未落在真正需要支持的低收入家庭。
3.住房保障缺乏稳定的资金渠道。很长一段时间，廉租房制度未建立稳定的资金渠道，财政体系迟迟未能明确地将住房保障纳入财政预算，只有少数城市建立制度性财政资金供应计划，多数城市依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主要渠道，缺乏稳定的资金渠道成为廉租房制度推进的瓶颈。
4.退出机制不完善，经济适用房缺乏流动性。由于住房保障制度的退出机制不完善，特别是以获得产权为主的保障形式，容易产生福利固化的问题。经济适用房制度没有适当的退出机制，购买经济适用房的家庭在收入提高后如果已不再符合资格条件，或由于家庭人口出现变化，由于缺乏相应的退出机制而无法操作，即使有退出机制的规定，如实物配租形式的廉租房，其退出机制在现实中也往往很难执行。因此，一旦享受了经济适用房，就形成了既得利益和福利固化，使得相当一部分住房保障资源未能滚动使用在最需要住房的低收入居民身上，导致保障制度成效降低。
二、对完善住房保障体系的建议
1.调整和完善住房公积金制度。随着住房市场化机制的不断发展，建立多层次、多渠道的住房保障体系的要求也日益迫切。为进一步发挥住房公积金制度所具有住房金融支持和住房保障功能，需要推进以下改革。（1）适当加大缴存比例，适当提高职工收入中用于住房消费的比重。目前我国职工工资中住房消费含量普遍不足，国外如新加波公积金的缴存比例已从10%提高到40%，而我国目前这一比例还是8%~12%。因此，提高缴存比例才能更好满足贷款需求。（2）改进住房公积金贷款管理办法，提高其利用效率。目前，我国住房公积金的住房金融支持作用没有得到充分有效地发挥。（3）以“精简、效能、便利”为目标推进住房公积金管理中心的机构改革。目前，各地住房公积金管理中心的职能无疑是资金归集、管理和支取等相对简单的业务，完全可以由商业银行托管上述业务。
2.建立稳定性保障住房的资金来源制度。既然中央财政要60%、地方财政要70%用于民生，参照国际经验，建议将住房保障支出占GDP1%列入财政支出范畴。
3.加强中央和地方政府的共同责任。由于住宅是基本生活需求的组成部分，并具有准公共产品的性质。因此，政府从社会保障和收入分配的角度出发必须进行干预。由于社会保障和收入分配主要是中央政府的职责，因此，住房保障首先是中央政府的责任。但是由于住宅不具有空间上的流动性，地方政府也有不可推卸的责任。这样把住房保障作为中央政府和地方政府的共同责任，提高政府的重视力度，通过立法使住房保障的主体、责任、实施方式和住房标准等问题都有法可依、有章可循。
4.完善住房保障供应体系，加快发展经济租用房。从租用和购买方式比较看，租用是与支付能力低的需求相匹配的解决方式。住房保障制度的实质内容是保障居住权而不是产权，即解决的是有房住的问题，住房供应体系中低端的供应可以通过租用方式实现。租用方式容易解决保障房供应和保障房需求错配的问题，可以剔除有更高收入能力的家庭购买住房产权的需求和追求资产升值的投资性购房需求，从而提高住房保障政策有效性。租赁方式便于实现住房保障的退出机制，通过保障性房源的封闭运行、重复循环利用，提高政府住房保障投入资金的使用效率。
5.实施经济租用房政策，使保障住房能够流转起来，发挥保障住房的最大效用。“经济租用房”又称“经济性租房”，是指政府持有一部分房源，并将这些房屋以一定价格出租给特定人群。这些房屋租金低于同等条件下的市场租金价格，居住条件好于廉租房，是专为解决特定人群居住问题设定的。也就是说，“经济租用房”可理解成廉租房的升级，提供给不符合廉租房申请条件而住房确实存在困难的人群，也就是城市的“弱势群体”。
6.完善保障住房的各种配套设施，使中低收入居民不仅有房可住，而且要住得方便。这就要求保障住房的选址一定要在交通相对便利，基础设施相对完善，而且经济发展有一定基础的地方。这样才能更好地解决低收入人群出行、就业问题。
（作者单位：瑞安市住房改革委员会办公室 浙江瑞安 325200）
（责编：郑钊）
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