楼市调控缘何屡屡成空调

来源:用户上传      作者: 康会欣

　　中国楼市走出了一个个十字路口，随即又走进了一个个迷局。
　　是任由泡沫进一步吹大，以致无可避免地走向崩盘，还是慢慢挤压泡沫，让房地产市场走向健康平稳的发展道路?是兼顾推动经济与改善民生，还是放任楼市成为加速贫富分化的逐利场?政府显然正在做着艰难的选择。
　　时局如弈。股市如车，楼市如马，期市如炮，都不过是发展大局中的棋子。
　　好马可奔腾驰骋，腾挪万里，楼市对拉动投资和带动内需作用至关重要。但烈马难骑，极其考验骑手的驾驭能力，跨林越野，走涧穿山，自可一往无前；若驱马闹市，就唯有按辔缓缰，徐徐而行了。
　　楼市是马不是卒，不可能一路走到底，只涨不跌。高明的弈手，善于立势，善于破局，上涨与下跌都不是目的，最终的目的只有一个字――赢。
　　我们的目标也是赢。如何认识此次楼市调控，并借调控之机实现购房置业梦想，则是我们最需要关注的。
　　
　　2003年的121文件，被认为是对房地产行业进行调控的开始。从大的发展阶段来看，楼市调控可分为3次，分别在2003-2004年、2005-2007年和2008年至今。效果如何?房价在2003-2004、2006-2007和2009年至今实现了3波大涨，见图1。而北京近1年来的房价飙涨已接近疯狂，见图2。
　　可以清晰看出，几乎每次调控，带来的总是房价的报复性疯涨。当房价高得越来越离谱，当百姓只能望房兴叹，政府对房地产市场宏观调控的公信力也开始备受质疑。俗话说事不过三，第三轮调控尚在进行中，能否一举扭转乾坤，相信许多人在仍怀期待的同时，心中不免打着大大的问号。
　　“政策向下。房价向上”，国家每次出台的调控手段为什么总是重拳打到棉花上?
　　
　　理论认识错位
　　
　　总是有些似是而非的理论在误导舆论的方向和干扰政策的制定与执行。
　　市场化程度越高越好
　　这种观点认为，当前楼市的问题表面上似乎是由市场化引起，其实质却是市场化不足和政府越位、缺位及错位的叠加所造成的必然结果。
　　由于指出了政府这只看得见的手的不足，这种观点具有很强的迷惑性。其潜台词就是，政府不行，那就不要多管了。市场化不足，于是恨不得完全市场化。要政府敞开口子供应土地，要政府不要打压楼市需求，而这偏偏是政府做不到的，却又百口莫辩，于是在半推半就之中，房地产市场的指导文件由1 8号文代替了23号文，将商品房及准商品房在住房供应体系中的比例由10％一下子提高到了90％，随后房价就开始了飞涨的历程。
　　这种观点有意忽略了住房事关民生，具有准公共物品的属性。解决的关键是，政府与市场的职能进行清晰界定：政府的归政府，提供lO％左右的廉租房t市场的归市场，提供10％-20％的高端物业(即完全市场化的商品房)。其余的部分由政府主导借助市场化路径实现。
　　
　　中国的房价并不高
　　经常听到专家在讲，北京、上海的楼市均价还不到巴西利亚的1／2、孟买的1／3、莫斯科的1／7，中国楼市的上涨空间还很大。东京的银座最高的时候，曾达50万美元／平方米。这就像一个成绩不好的调皮孩子，面对责备，总能找到比自己成绩更差的一样。
　　中国的房价有多高?在北京，按照2009年收入水平，以每户3口之家计算，买一套90平方米普通商品房，不吃不喝需要29年，而世界通常情况是5年之内。全国平均水平略好一些，但相当有限。4月北京车展上，一则移民广告打得相当煽情： “在北京买房?不如移民吧!”潜台词是什么，自己去想。
　　中国楼市不存在泡沫
　　这类人大多是完全市场化的鼓吹者，否认楼市泡沫，或者认为泡沫有益。从而得出结论：房价越高越好，最好可以永远上涨。
　　6月1日，清华大学教授、央行货币政策委员会委员李稻葵在接受采访时认为，中国住房市场的问题，实际上比西方金融危机之前美国和英国住房市场的问题大得多，这不只是一个泡沐问题。于是受到了著名经济学家张五常先生痛批。张老说，他从来没有说过内地的楼市没有泡沫，而是不知道泡沫为何物；房地产可以看为财富累积的一个仓库，无缘无故地打压楼价，是在破坏这个仓库。
　　先不论张老如何认识泡沫(我们暂且这样称呼它)，在市场的起步发展阶段，处在可控范围内的泡沫是有益的，有利于资源加快优化配置并形成财富储备。但当市场达到基本饱和，急剧膨胀的泡沫就值得警惕了，尤其是承载了民生责任的房地产市场，如果不加以控制，这就不是财富储备，而是财富掠夺了。
　　泡沫的过度累积必然破灭，只是早晚不同，代价有异。在20世纪80年代，日本楼市、股市高歌猛进之时；90年代，全球互联网泡沫疯狂之时；2003年之后，美国房地产泡沫和次贷泡沫形成之时，2005年之后中国股市奔向6000点之时；2007年底石油价格突破100美元，痛之时，我们都听到了类似的声音；这个泡沫不会破。
　　
　　各种伪市场论
　　这些理论的共同之处，是用传统的市场理论尤其是供需理论来分析房地产的诸多问题，甚至不惜引用让外行人眼花缭乱的数据或法理来佐证。它忽略了房地产市场的双头垄断性质(政府垄断土地供给，开发商垄断房产开发)，而是从18亿亩耕地红线，城市化等角度，试图证明土地供给永远不足，住房需求永远过剩，于是房价自然永远上涨。
　　比如，在房价与地价的关系上，北京师范大学房地产研究中心主任、教授董藩就认为，是房价决定了地价，而不是地价推高了房价，并说“这是经济学上公认的一个道理。”在自由竞争的市场中，这个说法没有错，但在双头垄断性质的市场中(在另一场合，董藩也承认房地产属于垄断竞争市场)，房价和地价只能是相互促进，而没有主从之分。
　　至于任志强等人鼓吹的房价永远上涨论等，更将这种论调推到了极致。
　　
　　多头强势掌控楼市
　　
　　楼市走向归根到底要取决于利益博弈。
　　楼市的多空双方都是什么人群?已买了房的人倾向看多，想要买房的人倾向看空，这是最简单的划分方式。进一步，可以在多方加上以下名字：开发商及房产中介、政府尤其是地方政府、金融机构(银行、券商等)、缺乏投资渠道的富裕人群等，而空方的代表主要是一些民生派学者。显而易见，多方的力量占据了绝对优势。
　　
　　是共谋，不是绑架
　　在双头垄断性质的市场中，与其说开发商绑架了地方政府和银行(银行也有垄断，即资本)，不如说多方达成有默契的共谋。开发商目的在于谋取暴利，地方政府的利益源泉则是土地财政，其受制于GDP至上的政绩观。2009年，全国各地方政府土地出让总价款约1.6万亿元，和2008年相
　　

比增长63.4％，土地财政对全国财政收入的贡献率高达23％。有笔账很好算：房价3万元，平方米，创造的GDP是3000元，平方米的10倍!
　　房贷作为优质贷款品种，一直是银行眼中的香饽饽，而2009年以来房价飙升，与银行放开流动性直接相关。据央行发布的《20lO年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2010年第一季度，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社，房地产人民币贷款薪增8457亿元，占各项贷款新增额的34.4％。
　　高房价危害极大
　　有学者指出，对于尚未购房的人来说，飞涨的房价已经构成了一次灾难性的通胀，大众的实际购房能力严重贬值。而由于保障住房的严重缺失，使得老百姓只能走商品房这条独木桥，因此中国产生了一种新兴阶层，这就是房奴一族。一套房子消灭一个百万富翁，而高房价更在加剧打压和分化这个社会的中坚――中产阶层。在房地产的狂热中，实质上无时不刻地发生着财富急剧再分配的故事。中国房地产已成为大众财富的榨汁机，富人积聚财富的永动机，财富分配的马太效应正在上演。
　　除了加剧贫富分化和恶化民生外，高房价造成的最大恶果是对消费能力的长远损害。对相当多的买房者来说，首付支出的是其父辈甚至祖父辈数十年的积蓄，而按揭则让他们此后数十年不敢大胆消费。一套用于自住的房子，房价再高，也不过是账面上的虚拟财富，并不构成实际消费能力。3万元，平方米和3000元／平方米的房子拉动的消费并无差别，而事实上，房价越合理，可能盖的房子就越多，拉动的消费就越大。房地产的注水繁荣表面上看是在推动中国经济发展，实际上正在成为抑制内需的致命杀手，进而毁坏经济发展的根基。
　　在楼市眷天派(任志强、董藩、朱大鸣、陈保存等)与楼市民生派(易宪容、郎成平、地产三剑客等)的大辩论中，目前没有真正的赢家。楼市已经没有了春天，只有夏天和冬天。楼市的民生意义将在冬天来临之际得以强化。
　　
　　缺乏长效调控机制
　　
　　当前的高房价不仅与应对金融危机采取的一揽子经济刺激计划相关，与长期以来我国的土地政策、产业政策、财政政策和房地产管理体制存在的缺陷有关，更与缺乏长效的楼市调控机制有关。
　　
　　流动性放开容易回收难
　　楼市泡沫反映的是货币泡沫。2009年12月末，我国货币供应量M2为60.62万亿元，GDP为33.53万亿元，M2／GDP为181％;而在24年前的1985年，M2／GDP仅为60.8％。不论是货币化的增长速度，还是M2／GDP的比例，我国都创下了世界纪录。经济货币化指标突飞猛进的背后，是我国货币供应量的超常增长。这些年来，房屋施工面积、新开工面积和竣工面积的增长幅度虽然不低，但仍远远落后于进入房地产的货币增长幅度。
　　
　　“二次房改论”事出有因
　　20lO年，两会代表在提交审议的“二次房改”方案中，指出了当前房地产市场存在的弊端。 “一个误区”是把住房作为投资主导型，不是消费主导型。“两个垄断”是政府垄断住房供地和开发商垄断住房开发，联起手来共同追求垄断利益最大化。“三个错位”是理论错位，以住房全面市场化理论排斥住房是准公共产品理论，重增长轻民生；队伍错位，以开发商为基本队伍垄断经营，排斥政府和民间非营利公益性建房职能，亲商不亲民；服务错位，制定政策服务于开发商的利益和政府自身利益，官商联手与民争利。
　　
　　长效机制缺失
　　从楼市调控的历程可以看出，以前的调控，过多地应对一些短期因素的变化，过多地着眼于短期或者宏观经济的需要，而不是为了构建一个能够让房地产行业可持续发展的基本制度。主要是以差别化信贷政策和加税等方式，通过单方面抑制需求打压房价，“头痛医头，脚痛医脚”，政策措施缺乏长期性和延续性，缺乏对地方政府的强制性规范。一旦政策取消或执行不到位，房价暴涨的种子随时都会发芽，2008年的楼市调控功败垂成即为殷鉴。
　　更为可虑的是，在市场上形成了房价会永远上涨的假象和预期，尤其是投机客依然会不择手段利用政策漏洞炒房，进一步推动房价上扬。

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